1、 為什么要確定建設(shè)項目的發(fā)包人？建設(shè)工程發(fā)包人是指在建設(shè)工程合同中具有工程承包主體資格和支付工程價款能力的當(dāng)事人，以及取得該當(dāng)事人資格的合法繼承人。作為一個合格的用人單位，應(yīng)當(dāng)具有法人資格或者能夠獨立承擔(dān)民事責(zé)任。承包工程，應(yīng)當(dāng)持有建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、土地使用證等證件。建設(shè)項目應(yīng)當(dāng)依法報建、審批，并辦理有關(guān)手續(xù)。建設(shè)單位依法辦理手續(xù)后，工程方可承包出去。

承包人在簽訂建設(shè)工程合同時，由于發(fā)包人資質(zhì)不嚴(yán)格，發(fā)包人資質(zhì)不明確，有的承包人簽訂了建設(shè)工程合同。當(dāng)發(fā)生糾紛時，他們不知道誰是起訴的被告，這樣對他們更有利，也更能維護(hù)自己的合法利益。被告清楚是提起訴訟的條件之一。提起訴訟，必須解決被告人的訴訟主體資格問題。在建設(shè)工程合同糾紛中，經(jīng)常出現(xiàn)因拖欠工程款、工程質(zhì)量、工期、造價確定等問題引發(fā)的糾紛。當(dāng)發(fā)生爭議時，承包商選擇誰是被告尤為關(guān)鍵。有時合同中的用人單位和實際用人單位不是同一主體，有的是合格主體，有的是不合格主體。確定用人單位為被告，應(yīng)從合同簽訂主體、合同權(quán)利義務(wù)、與合同的關(guān)系、民事責(zé)任、法律適用等方面進(jìn)行考慮。

根據(jù)合同可以確定簽訂合同的用人單位為被告；在共同合同中，可以將合同中的所有用人單位列為被告；如果簽訂合同的用人單位與實際用人單位不一致，則需要查明實際用人單位，以便確定誰最好被列為被告或簽訂合同的雇主和實際雇主作為共同被告。在施工合同糾紛中，以發(fā)包人為被告的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)案件本身的事實和有關(guān)法律法規(guī)綜合考慮。只有這樣才能達(dá)到訴訟的目的。二是如何確定用人單位，首先要考察是否具有用人單位主體資格，是否具有建設(shè)工程的法定程序；其次要考察建設(shè)單位在各種審批文件中的主體與用人單位主體是否一致。作為建設(shè)工程的發(fā)包人，應(yīng)當(dāng)具有成為法律意義上的發(fā)包人的合法性。

在建設(shè)項目施工方主體資格方面，我國《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》也對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)提出了一些具體要求。根據(jù)《中國城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理第九條規(guī)定》，“房地產(chǎn)開發(fā)主管部門根據(jù)資產(chǎn)情況核定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的專業(yè)技術(shù)人員和開發(fā)經(jīng)營業(yè)績。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的資質(zhì)等級承擔(dān)相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)項目。具體辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定。”從規(guī)定中可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)在具體開發(fā)項目中應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)的資質(zhì)條件。當(dāng)然，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)只有以開發(fā)項目主體的合法資格為基礎(chǔ)，以發(fā)包人身份發(fā)包項目，才能成為合法的發(fā)包人。

在實際建設(shè)項目中，有一些合作建設(shè)項目，如一方出資，另一方退出土地等。在確定用人單位的主體資格時，要具體分析。我國《房地產(chǎn)管理法》第二十七條規(guī)定：“依法取得的土地使用權(quán)，依照本法和有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，在房地產(chǎn)項目的合作開發(fā)中，有的合作方形成新的法人實體；有的合作方形成合伙企業(yè)；有的合作方只合作。在此基礎(chǔ)上，本文對建設(shè)項目業(yè)主的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行了梳理。可見，在判斷誰具有承包資格時，要從合法性上判斷他們是否具有合法開發(fā)的資格，程序是否完備。如果您對此有更多疑問，律師事務(wù)所將提供專業(yè)的法律咨詢服務(wù)。你知道嗎