施工承包人優先受償權成立的重要條件是什么？《合同法》第286條規定，承包人應當首先給予發包人一定的寬限期，以支付拖欠的工程款。發包人在合理期限內未履行相應的支付義務的，承包人可以與發包人協商將工程折價或者向法院申請強制拍賣。在這里如何確定合理的時限？筆者認為，在具體情況下應根據拖欠工程價款的數額、發包人的支付能力等情況確定。但是，沒有一個通用的標準，當事人很難把握這個標準。施工合同示范文本第33條規定的合理期限為56天（8周），參照《擔保法》第8條第17條，兩個月是相對合理的期限。批復第四條規定，建設單位行使優先權的期限為六個月，自建設工程竣工之日或者建設工程合同約定的竣工之日起計算。可見，施工承包人的優先權必須在法定有效期內行使。超過六個月的，因未在法定期限內行使而無效。此處的竣工日期應理解為實際竣工日期。如果合同中約定的竣工日期與實際竣工日期不一致，如何確定開工時間？實際竣工日期在約定竣工日期之后的，以實際竣工日期為準，否則以約定竣工日期為準（合同特別約定的除外）。優先權的標的物應當歸發包人所有，不僅包括新建建筑物，還包括對原有建筑物的增建或者修繕。同時，考慮到所有權和使用權的分離性，建筑物可以由業主以外的第三人（包括承租人和典當行）實際使用和占用。承租人、典當行與施工承包人簽訂施工合同，要求承包人對已完工程進行部分施工或者修理，造成工程拖欠的，發包人是債務人。由于發包人對該建筑物沒有所有權，承包人顯然不能就建設工程要求優先受償權。即使對建筑物進行增修，也不能改變建筑物的所有權。此時，業主并不是建設工程合同的當事人，業主與工程承包人之間也沒有直接的法律關系，因此無需承擔工程款的支付義務。如果要用全部不動產來保證債權的實現，就違背了債權相對性原則和保護善意當事人原則。因此，承包人享有優先權的標的僅限于發包人所有的建設工程。《合同法》第286條規定，“發包人未按約定支付價款的，承包人可以與發包人協商折價，也可以依法申請人民法院拍賣該工程。建設工程價款按照工程折價或者拍賣價格優先支付。”《合同法》的這一規定明確，只有發包人未按約定支付工程價款，造成違約時，承包人才能優先賠償建設工程折價款或拍賣款。也就是說，工程款的債權必須由建設工程合同產生，工程款優先受償的權利義務主體是發包人和承包人。因侵權、不經營等非合同債務所產生的債權，即使與建設工程有關，也不能在建設工程中享有優先受償權。《合同法》第286條明確了承包人不能對所有建設工程行使優先受償權，但對優先受償權的適用對象設定了先決條件，即“根據建設工程的性質，不宜折價，除拍賣外”，根據這一規定，只有根據建設工程質量的性質才是適合向第三方出售的建設工程，承包人才能行使優先受償權。對于哪些項目不宜折價或者拍賣，《合同法》沒有明確規定。但應該理解的是，這是一個具有特殊用途的建設項目，不適合出售給第三方，如道路、橋梁、防洪工程、市政設施等公益性項目，以及政府辦公樓等重要項目。當然，為了維護私法自治，充分保護建筑承包商的利益，對不適合銷售的建筑工程應當嚴格限制。

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