2。消費(fèi)者支付全部或者大部分商品房購房款后，承包人對(duì)商品房工程價(jià)款的優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人。建設(shè)工程價(jià)款包括承包人為建設(shè)工程應(yīng)當(dāng)支付的職工薪酬、材料費(fèi)等實(shí)際支出，不包括承包人因發(fā)包人違約造成的損失。建設(shè)單位行使優(yōu)先權(quán)的期限為六個(gè)月，自建設(shè)工程竣工之日或者建設(shè)工程合同約定的竣工之日起計(jì)算。本批復(fù)第一條至第三條自公布之日起施行，第四條自公布之日起六個(gè)月后施行。三是司法解釋。這是最高人民法院關(guān)于裝飾裝修工程款是否享有《合同法》第二百八十六條規(guī)定的優(yōu)先受償權(quán)的批復(fù)。這是2004年12月8日福建省高級(jí)人民法院的批復(fù)。內(nèi)容為：關(guān)于福州康輝裝飾工程有限公司、福州天盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、福州綠野房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司（國房發(fā)[2004]143號(hào)），我公司收到《關(guān)于該公司裝飾工程合同糾紛案件的請(qǐng)示》。經(jīng)研究，答復(fù)如下：

裝飾裝修工程屬于建設(shè)工程，除裝飾裝修工程發(fā)包人不是房屋所有人或者沒有房屋所有權(quán)外，可以適用《中華人民共和國合同法》第二百八十六條關(guān)于優(yōu)先受償權(quán)的規(guī)定承包商和建筑物業(yè)主之間的合同關(guān)系。享有優(yōu)先受償權(quán)的承包人，只能在房屋裝修增加值范圍內(nèi)優(yōu)先受償。四是最高法院會(huì)議紀(jì)要。2002年7月8日，最高人民法院研究室有人談到工程價(jià)款優(yōu)先受償問題。這個(gè)總結(jié)沒有公開。實(shí)際上，這是關(guān)于預(yù)付款和優(yōu)先受償權(quán)的問題。首先，承包人支付給施工方的款項(xiàng)，沒有用于工程建設(shè)，是企業(yè)之間的一種借貸行為，不能享有優(yōu)先受償權(quán)。第二，承包人的預(yù)付款被用于工程建設(shè)，預(yù)付工程款應(yīng)當(dāng)能夠取得優(yōu)先權(quán)，此時(shí)違約金或者利息也可以受到優(yōu)先權(quán)的保護(hù)。五是征求最高人民法院意見稿。即《最高人民法院關(guān)于審理建筑合同糾紛適用法律問題的解釋（征求意見稿）》，其中第十七條至第二十九條規(guī)定了工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)，其中規(guī)定了幾種不支持優(yōu)先權(quán)的情形。第23條規(guī)定：1。人民法院以承包人承擔(dān)的建設(shè)工程為執(zhí)行標(biāo)的，已經(jīng)執(zhí)行完畢；2.建設(shè)合同無效。三。《合同法》頒布實(shí)施前，建設(shè)工程已辦理抵押登記或者已出售、預(yù)售。4建設(shè)工程的所有權(quán)已經(jīng)人民法院生效的法律文書確定為轉(zhuǎn)移。5放棄優(yōu)先權(quán)的承諾。6分包商一般沒有優(yōu)先受償權(quán)。6最高法院辦公廳副主任葛興軍致辭。葛興軍在全國法院執(zhí)行隊(duì)伍建設(shè)工作會(huì)議上的總結(jié)講話，就包含這樣一個(gè)內(nèi)容：個(gè)別案件的執(zhí)行服從大局，主要體現(xiàn)在遵紀(jì)守法、依法辦案上。許多房地產(chǎn)案件遲遲沒有審理，這與對(duì)《合同法》第286條的誤解或不愿遵守有關(guān)。目前，最高人民法院已對(duì)這一法律規(guī)定作出司法解釋，并批復(fù)法釋[2002]16號(hào)。據(jù)此，房地產(chǎn)清償債權(quán)的法律執(zhí)行順序?yàn)椋海?）支付全部或大部分商品房購房款的房屋受讓人，不以辦理和取得房產(chǎn)證為條件；（2）施工承包人僅限于實(shí)際發(fā)生的情況工程費(fèi)用；（3）對(duì)工程有抵押權(quán)的抵押權(quán)人；（4）一般債權(quán)。各級(jí)法院要按照這一法律秩序，盡快解決一批房地產(chǎn)案件，不能走自己的路，不能借口拖延。

發(fā)包人未按約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將工程折價(jià)，但根據(jù)建設(shè)工程性質(zhì)不宜折價(jià)或者拍賣的除外。如果您的情況比較復(fù)雜，律師協(xié)會(huì)還提供律師在線咨詢服務(wù)。歡迎您參加法律咨詢。你知道嗎