很多人在陌生的環(huán)境下工作，一開(kāi)始都不買房，也拿不到足夠的資金。他們選擇房屋租賃的方式，主要包括住宅房屋租賃和經(jīng)營(yíng)性房屋租賃。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房屋租賃越來(lái)越普及。然而，我國(guó)的法律規(guī)范過(guò)于原則化，人們的法律意識(shí)淡薄，糾紛層出不窮。本文以7月30日公布的《最高人民法院關(guān)于審理城市房屋租賃合同糾紛具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》（發(fā)審[2009]11號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《房屋租賃解釋》）為依據(jù)，總結(jié)了房屋租賃中常見(jiàn)的法律風(fēng)險(xiǎn)及防范措施，2009我國(guó)《合同法》規(guī)定，租賃期限超過(guò)六個(gè)月的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式的，視為無(wú)限期租賃。這意味著，如果口頭約定的租賃期限超過(guò)6個(gè)月而沒(méi)有簽訂書面合同，口頭約定的租賃期限將被視為無(wú)法成立，只能被視為無(wú)限期租賃。另外，由于缺乏書面合同，雙方的權(quán)利義務(wù)不易確定，容易發(fā)生糾紛。因此，無(wú)論租期長(zhǎng)短，哪怕只有一個(gè)月，最好簽訂書面租賃合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。一般來(lái)說(shuō)，租賃合同應(yīng)當(dāng)包括名稱、數(shù)量、用途、租賃期限、租金及其支付方式、租賃維修等條款。在最高人民法院公布《房屋租賃解釋》之前，實(shí)踐中對(duì)房屋租賃合同的無(wú)效問(wèn)題眾說(shuō)紛紜，嚴(yán)重?fù)p害了法律的確定性和統(tǒng)一性。《房屋租賃解釋》限定了無(wú)效合同的范圍，只有違法建筑租賃合同、轉(zhuǎn)租期限超過(guò)承租人剩余租賃期限的合同、未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租合同才視為無(wú)效。同時(shí)，允許當(dāng)事人在一審法院辯論結(jié)束前采取補(bǔ)救措施，最大限度地發(fā)揮合同效力。另外，即使租賃合同無(wú)效，承租人仍需交納入住費(fèi)，一般參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)。

在認(rèn)定違法建筑范圍時(shí)，確定未取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》或者未按照《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》規(guī)定建設(shè)的房屋、未按照《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》規(guī)定審批或者建設(shè)的臨時(shí)建筑經(jīng)批準(zhǔn)的內(nèi)容，超過(guò)批準(zhǔn)使用期限的臨時(shí)建筑為違法建筑。因此，承租人在簽訂房屋租賃合同前，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格審查出租人是否為該房屋的合法所有人，該房屋是否為合法房屋。根據(jù)我國(guó)合同法，租賃期限不得超過(guò)20年。超過(guò)二十年的，超出部分無(wú)效。租賃期滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不超過(guò)二十年。

需要注意的是，如果租賃期限超過(guò)六個(gè)月，但沒(méi)有簽訂書面租賃合同，房屋租賃只能視為非正常租賃，當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但出租人應(yīng)當(dāng)在合理期限前通知承租人。第四，房屋裝修的處理一直是實(shí)踐中的熱點(diǎn)和難點(diǎn)問(wèn)題。在最高人民法院公布《房屋租賃解釋》之前，對(duì)承租人裝修房屋的處理缺乏統(tǒng)一的規(guī)定。根據(jù)房屋裝修是否經(jīng)出租人認(rèn)可、租賃合同是否有效、是否附裝修，房屋租賃的解釋適用完全不同的規(guī)則：

1。租賃合同無(wú)效時(shí)，沒(méi)有附屬物的裝修，出租人同意使用的，可以轉(zhuǎn)租給出租人；不同意使用的，可以由承租人拆除。因拆遷造成房屋損壞的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。出租人同意使用所附裝修的，可以轉(zhuǎn)換為出租人的所有權(quán)；出租人不同意使用的，雙方應(yīng)當(dāng)按照合同無(wú)效的過(guò)錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失。承租人經(jīng)出租人同意裝修，租賃期滿或者合同終止的，除當(dāng)事人另有約定外，不構(gòu)成附著物的裝修可以由承租人拆除。因拆遷造成房屋損壞的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。（1） 因出租人違約而解除合同的，承租人有權(quán)要求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)的裝修殘值損失；（2）因承租人違約而解除合同的，在剩余租賃期內(nèi)，承租人無(wú)權(quán)要求出租人賠償裝修殘值損失。但出租人同意使用的，應(yīng)當(dāng)在使用價(jià)值范圍內(nèi)給予適當(dāng)補(bǔ)償。

（3）因雙方違約而終止合同的，剩余租賃期內(nèi)裝修殘值損失由雙方按各自過(guò)錯(cuò)承擔(dān)；（4）因不可歸責(zé)于雙方的原因終止合同的，剩余租賃期內(nèi)的裝修殘值損失，按照公平原則由雙方分擔(dān)。租賃期屆滿，承租人無(wú)權(quán)要求出租人賠償附帶裝修費(fèi)用，但當(dāng)事人另有約定的除外。我們注意到，根據(jù)有效合同和無(wú)效合同的不同法律效力，房屋租賃的解釋對(duì)裝修損失采用了現(xiàn)值損失和殘值損失兩種不同的標(biāo)準(zhǔn)。現(xiàn)值損失是指合同無(wú)效時(shí)裝修的現(xiàn)存價(jià)值。合同無(wú)效時(shí)，承租人通常已占用和使用租賃房屋一段時(shí)間，在此期間享有的裝修利益不應(yīng)計(jì)入無(wú)效合同的損失范圍。殘值損失是指合同終止時(shí)裝修的剩余“價(jià)值”。該“價(jià)值”的確定以合同終止時(shí)裝修的現(xiàn)值為基礎(chǔ)，不能低于合同履行期間攤銷的裝修費(fèi)用。因此，承租人需要裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)在征得出租人同意的情況下合理確定租賃期限，并在租賃合同中明確約定租賃期限屆滿或者合同終止時(shí)如何處理裝修。5房屋擴(kuò)建的處理。《房屋租賃解釋》還根據(jù)房屋擴(kuò)建是否經(jīng)出租人批準(zhǔn)，是否辦理合法建設(shè)手續(xù)，對(duì)房屋擴(kuò)建的處理適用不同的規(guī)則：

1。承租人未經(jīng)出租人同意進(jìn)行擴(kuò)建所發(fā)生的費(fèi)用由承租人承擔(dān)，出租人有權(quán)要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。經(jīng)出租人同意，承租人同意擴(kuò)建工程，但雙方對(duì)擴(kuò)建費(fèi)用的處理意見(jiàn)不一致的，按下列情況分別處理：

（1）辦理合法施工手續(xù)的，擴(kuò)建費(fèi)用由出租人承擔(dān)；經(jīng)出租人同意的，擴(kuò)建費(fèi)用由出租人承擔(dān)未辦理合法施工手續(xù)，擴(kuò)建費(fèi)用由雙方按過(guò)錯(cuò)分?jǐn)偂Ｒ虼耍凶馊诵枰獢U(kuò)建房屋的，應(yīng)當(dāng)征得出租人的同意，并辦理合法的建設(shè)手續(xù)。同時(shí)，應(yīng)在租賃合同中明確約定擴(kuò)建費(fèi)用由誰(shuí)承擔(dān)。為了最大限度地維護(hù)法律狀態(tài)的穩(wěn)定，《房屋租賃解釋》規(guī)定，出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個(gè)月內(nèi)未提出異議，無(wú)權(quán)以承租人不同意為理由要求解除轉(zhuǎn)租合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無(wú)效。因此，出租人知道承租人未經(jīng)同意轉(zhuǎn)租的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)行使權(quán)利。在實(shí)踐中，我們經(jīng)常會(huì)遇到出租人因訴訟時(shí)效已過(guò)而不能主張租金的情況。一方面，由于出租人不知道一年的特別訴訟時(shí)效適用于遲延或拒絕支付租金，他認(rèn)為訴訟時(shí)效為兩年。另一方面，出租人往往產(chǎn)生誤解，認(rèn)為只要雙方的租賃關(guān)系繼續(xù)，租金就沒(méi)有訴訟時(shí)效，這是錯(cuò)誤的。

租賃合同為連續(xù)合同，租金訴訟時(shí)效按每個(gè)支付周期計(jì)算，承租人應(yīng)當(dāng)按照合同約定的期限支付租金。支付期限沒(méi)有約定或者約定不明確的