（1） 退房是懲罰開發(fā)商違約的更嚴(yán)厲的手段。從目前的法律環(huán)境來看，退房條件主要包括法定條件和約定條件。法律條件主要包括《民法通則》、《合同法》、《商品房銷售管理辦法》的法律規(guī)定，以及《關(guān)于審理商品房銷售合同糾紛適用法律若干問題的解釋》。約定條件主要是指《商品房買賣合同》中購房者和開發(fā)商可以退房的條件。一般來說，約定退房的情況包括戶型與設(shè)計圖紙不一致，房地產(chǎn)開發(fā)商擅自改變規(guī)劃設(shè)計等。本文主要研究的是法定違約退房的情況：

<1。開發(fā)商逾期不交付房屋的，買受人有權(quán)解除合同、退房、退還房價和利息，并賠償損失。當(dāng)然，購房者不能解除合同，只能追究開發(fā)商的違約責(zé)任，哪些購房者有權(quán)選擇。開發(fā)商逾期交房未超過合同約定期限的，購房人不能退房，只能要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。房屋質(zhì)量不符合合同規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)修理不能修復(fù)或者修理后仍達不到約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的，買受人有權(quán)退房。房屋質(zhì)量不符合合同約定的標(biāo)準(zhǔn)，主要是因為室內(nèi)裝修不符合約定的材料、規(guī)格、布局、結(jié)構(gòu)等，修繕后能達到約定的，購房人不能退房；修繕不好的，或者修繕后仍不能達到要求，買受人有權(quán)解除合同，退房，要求返還房價和利息，并要求開發(fā)商賠償其他損失。有的合同對房屋質(zhì)量的具體標(biāo)準(zhǔn)沒有約定，是否符合居住和使用條件成為認(rèn)定原則。房屋不符合居住和使用條件的，開發(fā)商將構(gòu)成根本違約，買受人有權(quán)退房并追究開發(fā)商的違約責(zé)任。由于開發(fā)商的過錯，買受人無法按合同約定取得房屋所有權(quán)證。無論是預(yù)售還是現(xiàn)房交易，如果買受人因開發(fā)商原因不能依法取得房屋所有權(quán)證，開發(fā)商將構(gòu)成根本違約，買受人有權(quán)要求退房。（2） 在我國《擔(dān)保法》中，存款被視為抵押擔(dān)保方式之一，如擔(dān)保、抵押、質(zhì)押、留置等。我國擔(dān)保法中的定金既具有違約定金的性質(zhì)和功能，又具有保兌定金的性質(zhì)和功能。但在商品房銷售實踐中，買受人交納定金的目的是為了保證自己與出賣人訂立商品房銷售合同。從這個角度看，定金應(yīng)該是合同定金。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第一百一十五條，當(dāng)事人約定以定金作為訂立主合同的擔(dān)保的，支付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權(quán)要求返還定金；收到定金的一方拒絕訂立合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第四條還規(guī)定，出賣人以認(rèn)購、定購、轉(zhuǎn)讓等方式接受買受人定金作為訂立商品房買賣合同的擔(dān)保的，預(yù)約等，因一方原因不能訂立商品房買賣合同的，依照定金法的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于雙方的原因不能訂立商品房買賣合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金退還買受人。可見，最高人民法院的司法解釋對保證金給予了相應(yīng)的保護。（3） 違約金根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》，當(dāng)事人以約定的違約金過高為由要求減少違約金的，違約金應(yīng)當(dāng)按照違約金超過造成的損失的30%的標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由要求增加的，違約金的數(shù)額應(yīng)當(dāng)根據(jù)所造成的損失確定違約。商品房買賣合同未規(guī)定違約金或者損失賠償金數(shù)額的計算方法，違約金或者損失賠償金的數(shù)額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：逾期付款的，按未付購房款總額和中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)逾期貸款利息計收標(biāo)準(zhǔn)計算。逾期交付使用的，按照有關(guān)主管部門公布的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定，或者由有資質(zhì)的房地產(chǎn)估價機構(gòu)在逾期交付使用期間進行評估。（4） 損害賠償《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》明確規(guī)定，對惡意違約、欺詐出賣人嚴(yán)重財產(chǎn)的，可以要求出賣人承擔(dān)不超過已付價款兩倍的賠償責(zé)任違反誠實信用原則，損害買受人利益的，包括：一是商品房買賣合同訂立后，出賣人未通知買受人就將房屋抵押給第三人；二是買賣合同訂立后，出賣人將房屋出售給第三人；三是，故意隱瞞未取得該商品房預(yù)售許可證或者提供虛假的該商品房預(yù)售許可證的事實；四是故意隱瞞該房屋已抵押的事實；五是故意隱瞞所售房屋已賣給第三人的事實或者房屋被拆遷補償。這五種情形導(dǎo)致合同無效、解除或者解除的，買受人可以要求返還已付購房款和利息，賠償損失，并要求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。值得注意的是，懲罰性賠償只能在購房者最終無法獲得房屋的情況下適用。這一懲罰性賠償規(guī)則與《消費者權(quán)益保護法》在以下幾個方面有所不同：

1。《解釋》中的懲罰性賠償規(guī)則適用于違約和欺詐行為，而《消費者權(quán)益保護法》中的懲罰性賠償規(guī)則僅適用于欺詐行為。同時，詐騙的范圍也不同。”《解釋》中的“欺詐”僅限于隱瞞事實，《消費者法》中的“欺詐”包括隱瞞事實、捏造事實。

2。《解釋》中的賠償標(biāo)準(zhǔn)與《消費者法》中的賠償標(biāo)準(zhǔn)不同。《解釋》規(guī)定“可以要求銷售者承擔(dān)不超過已付貨款一倍的賠償責(zé)任”，而《消費者法》規(guī)定“按照消費者所購貨款的雙倍賠償”。顯然，他們對賠償責(zé)任方有不同的要求。對于商品房的購房者來說，他們可以要求懲罰性賠償，但未必能得到法院的支持。即使他們得到法院的支持，具體數(shù)額也不確定。對于普通商品購買者來說，他們更容易得到一定的懲罰性賠償。因此，有必要承認(rèn)商品房銷售懲罰性規(guī)則的適用范圍，充分考慮適用該規(guī)則的成本和收益，使權(quán)利救濟過程中的利益最大化。通過以上為您總結(jié)的信息，您是否對以前的問題有了新的認(rèn)識。希望以上信息能對您有所幫助。如果您有其他問題需要解決，請撥打律霸熱線。我們有專業(yè)的律師在線為您解答。你知道嗎