只有債務(wù)人實(shí)際交付房屋，當(dāng)事人之間的協(xié)議才具有法律效力，債權(quán)人不能根據(jù)協(xié)議直接取得房屋所有權(quán)。【案情簡介】2009年5月，家住城郊結(jié)合部的王先生在更換原有房屋后，蓋起了新房。辦理建房審批手續(xù)后，由于資金不夠，他們向朋友張某借錢。雙方在貸款協(xié)議中約定，張某借給王某30萬元用于建房，貸款期限為2年。如果王某不能按時(shí)還本付息，張某蓋的房子將占用2層。這幢6層的房子于2010年10月竣工，實(shí)際造價(jià)120萬元。兩年后，由于王某未能如期償還貸款本息，張某要求王某履行協(xié)議，但王某拒絕。張某將王某告上法庭，要求其按照約定履行支付二層房屋的義務(wù)。

張的主張能否得到支持，取決于貸款協(xié)議中如何對待以房抵債協(xié)議的性質(zhì)和效力。在協(xié)議是否有效的問題上，合議庭有兩種不同的意見：第一種意見是協(xié)議雙方形成質(zhì)押合同關(guān)系。根據(jù)《中華人民共和國擔(dān)保法》第四十條的規(guī)定，質(zhì)押合同無效，應(yīng)當(dāng)駁回原告的訴訟請求。第二種意見認(rèn)為，協(xié)議雙方不存在留置質(zhì)押關(guān)系，協(xié)議內(nèi)容不違法，協(xié)議有效，原告張某的訴訟請求應(yīng)予支持。我認(rèn)為第二種意見是正確的。原因如下：

首先，從貸款內(nèi)容來看，公民貸款建房是公民互助的主要形式。根據(jù)《城鎮(zhèn)個(gè)人住房建設(shè)管理辦法》第二條規(guī)定，國家允許城鎮(zhèn)居民和職工互助、共同投資、投資、建設(shè)、新建、擴(kuò)建住房等自建，但不違反法律規(guī)定。第二，協(xié)議的性質(zhì)不是質(zhì)押合同。所謂質(zhì)押合同，是指擔(dān)保人與擔(dān)保人之間事先約定，在債務(wù)清償期屆滿，被擔(dān)保人未清償債務(wù)時(shí)，標(biāo)的物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給被擔(dān)保人。本案中，王某與朋友張某在簽訂借款協(xié)議時(shí)，并未將所建房屋全部抵押給張某，也未提前轉(zhuǎn)讓抵押物的所有權(quán)。因此，以房抵債協(xié)議不是質(zhì)押合同。第三，協(xié)議規(guī)定，如果王先生不能按時(shí)償還貸款本息，房子的兩層將由張先生占用，這對雙方都不公平。由于王某實(shí)際投資建設(shè)的房屋為120萬元，如果借款兩年后本息還不上，張某取得了二層房屋的所有權(quán)，這并沒有給王某造成經(jīng)濟(jì)損失。如果王某不向張某借錢，他就建不起房子。更有甚者，王某建好房子后，可以立即集資償還或出售部分房屋，還清欠張某的債務(wù)，從而取得房屋所有權(quán)。因此，協(xié)議對王某是非常有利的，不是不公平的。第四，協(xié)議雖然具有合資建房的特點(diǎn)，但雙方主要存在貸款關(guān)系，因此與合資建房關(guān)系有本質(zhì)區(qū)別，不是合資建房協(xié)議，無需經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)。以上是小編為您整理的相關(guān)知識。相信通過以上的知識你已經(jīng)有了一個(gè)大致的了解。如果你的情況更復(fù)雜，律霸還為律師提供在線咨詢服務(wù)。歡迎您參加法律咨詢。你知道嗎