案例

2010年1月1日，一家房地產企業(yè)以5000萬元的價格，將一棟已完工的商務樓出售給B銀行（獲準從事融資租賃業(yè)務）。商務樓的建設成本為4500萬元。合同約定，房地產企業(yè)將于2012年12月31日回購該商務樓，回購價格為5600萬元。

會計處理

本次交易實質上是房地產企業(yè)以該房地產作為抵押擔保，向銀行借款5000萬元，期限3年，應付利息600萬元。房地產企業(yè)出售的房地產所有權的主要風險和報酬尚未發(fā)生實質性轉移，仍留在房地產公司，不能確認收入。根據(jù)《企業(yè)會計準則應用指南第14號——收入》的規(guī)定，以售后回購方式銷售的，將收到的價款確認為負債。房地產企業(yè)的會計處理如下：（單位：萬元）。出售房地產時：

借款：銀行存款5000

貸款：其他應付款5000

借款：貨物4500

貸款：產品4500

2。2010年末和2011年末計提應付利息時：

借款：財務費用200

借款：其他應付款20 0

3。2012年12月31日回購房地產時：借款：其他應付款5400，財務費用200，借款：銀行存款5600，借款：產品開發(fā)4500，借款：發(fā)出商品4500。融資性售后回購業(yè)務是否繳納營業(yè)稅，主要取決于交易實質是促銷活動的售后回購還是融資性售后回購。促銷活動的售后回購應繳納銷售稅，但融資性售后回購不應繳納銷售稅。《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)從事“買房退租”等經營活動征收營業(yè)稅問題的批復》（國稅函[1999]144號）規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)采用“買房退租”等形式進行經營活動促銷性商業(yè)活動，房地產開發(fā)公司和購房者均應按“銷售不動產”的稅目征收營業(yè)稅。

國家稅務總局關于融資性售后租回業(yè)務承租人出售資產有關稅務問題的公告（公告第13號，國家稅務總局2010年版規(guī)定，承租人以融資為目的將資產出售給經批準從事融資租賃業(yè)務的企業(yè)，再從融資租賃企業(yè)租回資產的，承租人出售資產不征收增值稅和營業(yè)稅。

在上例中，房地產企業(yè)與銀行的交易符合國家稅務總局2010年第13號公告所述的融資性售后回租情況，房地產企業(yè)在銷售環(huán)節(jié)不繳納營業(yè)稅。根據(jù)《財政部、國家稅務總局關于營業(yè)稅若干政策問題的通知》（財稅[2003]16號），經營融資租賃業(yè)務的單位經中國人民銀行、對外貿易經濟合作部、國家經貿委批準的從事融資租賃業(yè)務，應當從向承租人收取的總價和附加價款中扣除租賃物的實際成本，余額為營業(yè)額。房地產企業(yè)回購環(huán)節(jié)，銀行應繳納營業(yè)稅。應交營業(yè)稅=（5600-5000契稅）×5%。

需要注意的是，上例中的交易需要在形式上辦理產權過戶手續(xù)，即涉及到房地產所有權的轉移。這需要銷售房產的營業(yè)稅發(fā)票，否則，不能辦理過戶手續(xù)。當事人不繳納營業(yè)稅能否取得營業(yè)稅發(fā)票，需向主管稅務機關咨詢。根據(jù)《國家稅務總局關于融資性售后租回業(yè)務承租人出售資產有關稅收問題的公告》（國家稅務總局公告2010年第13號），承租人以融資為目的將資產出售給經批準從事融資租賃業(yè)務的企業(yè)，再將該資產從融資租賃企業(yè)租回的，在第三人出售該資產、該資產的所有權以及與該資產所有權有關的一切報酬和風險時予以出租資產未完全轉讓。承租人出售資產，不確認為銷售收入。融資租入的資產，在出售前按原賬面價值計提折舊。租賃期內，承租人支付的融資利息部分，作為企業(yè)財務費用在稅前扣除。

在上例中，房地產企業(yè)出售資產不確認為銷售收入，折舊仍按出售前賬面原值4500萬元計提。租賃期內支付的利息作為財務費用在稅前扣除。稅收處理與會計處理沒有區(qū)別，不需要調整應納稅所得額。根據(jù)《財政部、國家稅務總局關于售后回租融資契稅政策的通知》（財稅[2012]82號）第一條，金融租賃公司開展售后回租業(yè)務，承擔承租人房屋、土地所有權的，按規(guī)定征稅。回租合同期滿，承租人回購原房屋、土地所有權的，免征契稅。

在上例中，房地產企業(yè)銷售房地產時，銀行必須繳納契稅。

應交契稅=5000×契稅稅率；房地產企業(yè)回購過程中，免征房地產企業(yè)契稅。土地增值稅稅法對融資性售后回購業(yè)務如何繳納土地增值稅沒有明確規(guī)定。《土地增值稅暫行條例實施細則》第五條規(guī)定，《條例》第二條所稱收入，包括轉讓房地產總價和相關經濟收入。《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函[2010]220號）規(guī)定，在土地增值稅清算中，已足額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票金額確認收入；未開具發(fā)票或者發(fā)票未足額開具的，按照買賣合同金額和雙方簽訂的其他收入確認收入。

在融資性售后回購業(yè)務中，雙方均涉及資產所有權的轉移。筆者認為，只要轉讓了房地產權屬，企業(yè)在開具發(fā)票、收取價款時就應按規(guī)定繳納土地增值稅。房地產企業(yè)在銷售環(huán)節(jié)計繳土地增值稅，銀行在回購環(huán)節(jié)計繳土地增值稅。

印花稅

根據(jù)《國家稅務總局關于發(fā)放貸款合同貼花的具體規(guī)定》（國稅發(fā)[1988]30號），在上述交易中，房地產企業(yè)與銀行簽訂的商品房買賣合同，按“產權轉讓書”計算，交易雙方分別繳納5000×5的印花稅；雙方簽訂融資租賃合同的，按“借款合同”，雙方印花稅為5600×0.5。以上是關于這方面的法律知識，希望能對您有所幫助。如果你不幸遇到一些棘手的法律問題，你有委托律師的想法，我們有很多律師可以為你提供服務，我們也支持在指定區(qū)域網上選擇律師，他們都有相關律師的詳細信息。你知道嗎