1、 房地產的成本是多少？

城市規劃區內的房地產開發企業通過基礎設施建設、房屋建設、商品房銷售等生產經營活動，為了達到盈利的目的，必須消耗一定的資源（人力、物力、財力），消耗資源的貨幣表現稱為成本。也就是說，要想盈利，就必須進行生產經營活動，這必然帶來成本消耗。第二，什么是房地產成本管理？

充分調動和組織公司全體員工，在保證工程質量的前提下，對工程建設、營銷策劃等生產經營過程的各個環節進行科學管理，以最小的資源消耗實現利潤最大化。成本管理不等于省錢。多花錢是浪費，少花錢不一定能省下來。我們想要的是價值最大化。多花錢少花錢不是關鍵，但有效的花錢才是關鍵，這就是我們通常所說的“物有所值”。

從縱向上看，房地產開發項目從立項、規劃、設計、招投標、施工、竣工驗收到交付，每個階段都會產生一定的成本，也會影響下一階段的成本，也就是俗稱的動態成本。橫向來看，房地產企業一般都有行政部、人力資源部、產品研發部、市場部、工程部、成本部、財務部等部門，每個部門在運作過程中都會產生相應的職能成本。

整個房地產開發項目的成本結構：時間是從項目立項到完工的各個階段的總成本，空間是生產經營過程中各個階段、各個部門的總成本。成本管理階段強調全過程，成本管理主體強調全員，成本管理對象強調全方位，即成本管理的三個全面性。因此，成本管理在理論上是一種綜合管理方法。

建立成本管理體系，就是按照項目投資構成進行分解，或者直接按照公司“組織機構”的工作經營職責進行分解，分解到執行機構，落實到崗位，落實到員工人，從而最大限度地減少“目標與執行脫鉤”的現象，真正做到“權責分明，有證據可循”。

目標責任成本管理體系的主要要素是目標成本和相應的責任人，明確了工作的目標成本。目標成本是公司根據市場情況、經營計劃和產品市場定位，根據預期市場價格和目標利潤預先確定的目標成本，分解為各階段、各部門。建立成本管理體系的目的是使全體員工實施自覺的成本管理行為，其要素是：（1）目標成本和責任范圍；（2）責任人；（3）評價標準；（4）評價者。

目標責任成本管理體系是建立“組織架構”時形成的基本框架，使各部門的工作流程能夠根據自己的目標成本進行自我約束運作。在成本控制過程中，要有專門的部門對其他部門目標成本的執行情況進行跟蹤檢查，及時反饋動態成本，通過比較動態成本和目標成本的實時反饋，找出偏差，用數據說話，并用運行和績效考核的結果進行評價獎懲窮人。最后，我們還可以協助相關部門及時發現和解決問題，控制工程總造價。目標責任成本管理可以充分調動各職能部門和全體員工的積極性，降低項目成本。是一種實現全員參與、全過程、綜合管理、成本控制的管理模式。房地產項目成本控制貫穿于項目運作的全過程。即項目的決策階段、設計階段、施工招標與合同簽訂階段、施工階段、結算與后評價階段與房地產項目的總成本有關，相應的全過程成本控制是指對項目投資估算的控制與管理，預算成本、預算價、合同價、結算價、最終結算價。

項目總投資主要包括征地拆遷費、前期工程費、基礎設施建設費、建筑安裝費、公共配套設施建設費、不可預見費、管理費、開發間接費、銷售費等，開發稅、財務成本等等。以下是各階段成本控制要點的簡要介紹：（一）項目總投資估算階段是項目開發前期重要的經濟比較成果控制文件，是對各項經營活動經濟數據的估算，是總投資控制的重要階段項目文件。

實事求是地收集相關數據，防止盲目地設置相關成本經濟技術指標，以論證其可行性；成本指標的設置必須以事實和數據為依據，科學地反映相應的指標。

項目總投資估算的內容是指基礎設施費、建安工程費、公共配套設施費、管理費的編制及投資估算相關數據的匯總計算。

項目初步構思，初步確定產品類型、結構類型、建設標準及相關收費標準。

工作程序是投資估算的基礎，是項目定位方案及相應指標；從項目意向出發，跟蹤配合集團相關部門調查相關數據，編制并匯總相應的總數據指標項目投資估算，根據項目實際情況進行匯總編制。

（2）項目總投資估算深化

項目總投資估算深化方案是項目開發產品定位中重要的經濟比較成果控制文件，是對項目開發期經濟數據的估算，項目總投資預算控制文件。全面客觀地滿足發展綱要的盈利要求。

項目總投資估算深化方案的內容包括土地成本、前期費用、基礎設施費用、建筑安裝工程費用、公共配套設施費用、管理費用、開發間接費用、營銷費用等，開發期稅費、財務費用、銷售收入等項目總投資估算深化方案編制依據、總投資估算、項目總體規劃方案、產品類型、結構形式等，建設標準及相關收費標準。（3） 工程預算與設計一并編制，體現擴初設計的內容和擴初設計階段的建安造價原則。

工程概算的內容是建設項目各單項工程的全面概算和其他費用概算表，包括編制說明、總概算表、各單項工程的全面概算、工程建設的其他費用概算表，主要建筑安裝材料匯總表等

工程概算編制標準和依據符合國家和行業規定，客觀反映了方案階段的建筑安裝成本。如果概算結果影響項目的投資收益和成本指標，造價管理部門可提出擴大初步設計的建議。（4） 項目總投資預算編制原則。項目總投資預算遵循全面、詳細、實事求是的原則。

項目總投資預算包括土地成本、前期費用、基礎設施費用、建筑安裝工程費用、公共配套設施費用、管理費用、開發間接費用、營銷費用、開發期稅費等，施工過程中的成本控制是成本過程中最重要、最復雜的階段