[舉例]2007年1月,一家房地產公司以500萬元的價格將一棟已開發的辦公樓出售給一家銀行。這筆錢已經存入銀行,辦公樓的建設費用是450萬元。根據合同約定,2010年1月,房地產公司以560萬元的回購價格回購了該辦公樓。從財務會計的角度看,這宗交易實質上是房地產公司將房地產抵押,向銀行借款500萬元。貸款期限三年,利息60萬元。房地產公司出售的房地產所有權的主要風險和報酬仍在房地產公司。房地產公司仍然可以控制已售出的辦公樓,這表明尚未完成銷售的收入無法確認。因此,房地產公司應做以下會計處理:
(1)銷售辦公樓時,借記“銀行存款”500萬元,貸記“應付賬款——銀行”500萬元。房地產企業因房地產轉讓出售房屋,應當按照規定的稅率繳納營業稅、城市維護建設稅、教育費附加和土地增值稅。計算結果如下:應交營業稅25萬元(5000000×5%),應交城市維護建設稅17500元(250000×7%),應交教育費附加7500元(250000×3%)。假設土地增值稅按3%的稅率繳納,則土地增值稅為15萬元(500萬×3%)。因此,在會計處理上,借記“固定資產辦公樓”42.5萬元,貸記“應交稅金-營業稅金及附加”42.5萬元。(2)2007年至2009年,預計年末利息支出20萬元,借記“財務費用”20萬元,貸記“應付賬款-銀行”20萬元。
(3)房地產公司2010年1月回購辦公樓時,借記“應付賬款—銀行”560萬元,貸記“銀行存款”560萬元。上述售后回購交易中的企業所得稅如何處理?在申報企業所得稅時,要考慮以下三個方面的調整:
首先,在計算所得稅時,要將其分解為銷售和采購,即在2007年的納稅申報中,增加視同銷售收入500萬元,銷售成本450萬元,營業稅金及附加42.5萬元,增加應納稅所得額7.5萬元。增加額為可抵扣暫時性差異,在會計上確認遞延所得稅資產。二是調整2007年至2009年財政支出。房地產公司銷售該房地產后,尚未反映購入價格與銷售價格的價差,稅收收入未確認尚未發生的財務費用20萬元。全年增加應納稅所得額20萬元,三年累計增加60萬元。增加額為可抵扣暫時性差異,遞延所得稅資產在會計上予以確認。第三是調整購置房地產的稅收成本。房地產開發公司2010年回購該房地產時,因購房價值560萬元,該房地產的稅費成本為560萬元。此時,由于銷售未結轉,核算成本為492.5萬元。兩者的差額為67.5萬元,相當于此前的累計漲幅。遞延所得稅資產的折舊和攤銷差額,應當在會計上予以抵銷。以上是小編為您整理的相關知識。相信通過以上案例,您已經有了大致的了解。如果您不幸遇到一些復雜的法律問題,歡迎您登錄律霸進行法律咨詢。律霸有許多專業律師可以為你服務。此外,它還支持在指定區域在線選擇律師,并提供相關律師的詳細信息。你知道嗎
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