1、 （1）采用成本模式進行后續計量的投資性房地產的會計處理應遵循以下會計處理：

<1。購建的投資性房地產或者自建的投資性房地產達到預定可使用狀態時，按照固定資產或者無形資產的有關規定，按照其“銀行存款、在建工程等”的實際成本進行借貸，折舊或攤銷按計劃（月）計提，借記“其他業務成本”等科目，貸記“投資性房地產累計折舊（攤銷）”。

3。取得的租金收入借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業務收入”等科目。投資性房地產存在減值跡象的，適用資產減值的有關規定。經減值測試確認減值的，計提減值準備，借記“資產減值損失”科目，貸記“投資性房地產減值準備”科目。因固定資產、無形資產、投資性房地產、長期股權投資等價值較大的非流動資產發生減值，按照資產減值準則計算減值損失后，收回價值的可能性很小或者不存在。資產減值應視為永久性減值。根據《企業會計準則第8號——資產減值》的規定，長期資產的減值損失一經確認，應當減少，不得轉回。（2） 稅務處理（1）根據稅法的規定，租賃財產允許扣除折舊。國內企業的殘值率為5%（國稅發[2003]70號），國外企業的殘值率為10%（國稅發[2003]127號）。折舊年限不少于20年，采用直線法。根據國稅發[2000]84號（內資企業）和國稅發[2002]31號（外資企業）的規定，允許在企業所得稅前扣除的項目，原則上必須遵循實事求是的扣除原則。除國家稅收規定外，企業提取的各類減值準備，在計算應納稅所得額時不得扣除。只有當資產實際發生損失時，損失額才能從應納稅所得額中扣除。

納稅調整方法如下：如果（會計折舊或本期攤銷額+本期減值準備）-根據稅法允許在本期扣除的折舊或攤銷額>；0，表明投資性房地產的賬面價值低于稅收成本，形成可抵扣暫時性差異的，也可以是前期應納稅暫時性差異在當期轉回的。增加收入=（本期會計折舊或攤銷額+本期減值準備）-如果（本期會計折舊或攤銷額+本期計提減值準備）-稅法規定本期允許扣除的折舊或攤銷額；0，表示投資性房地產的賬面價值大于稅收成本，形成應納稅暫時性差異，也可以是本期與上期的可抵扣時差。應減少的收入額=（當期會計折舊或攤銷額+當期減值準備）-投資性房地產按照稅法規定允許在當期扣除的折舊或攤銷額進行處置時，應減少的會計成本投資性房地產將減少稅收，并對與稅收成本的差額進行調整。

會計帳面價值=初始成本-計提折舊或攤銷額-計提減值準備-殘稅成本=初始成本-扣除的折舊或攤銷額如果，會計帳面價值>殘稅成本，增加的收入=會計帳面價值-殘稅成本如果，會計帳面價值<；剩余稅成本，應減少的收入=會計帳面價值-剩余稅成本。此時，所有應納稅暫時性差異或可抵扣暫時性差異均予以轉回。其次，基于成本模型的房地產轉換實質上是由于房地產用途的變化而對房地產進行的重新分類。企業有確鑿證據表明房地產用途發生變化，符合下列四項條件之一的，應當將投資性房地產轉為其他資產或者將其他資產轉為投資性房地產：（一）投資性房地產開始自行使用；（2）存量房地產轉為租賃；（3）自用建筑物、土地使用權由自用轉為租賃；（4）自用土地使用權由自用轉為資本增值。（一）投資性房地產轉為自用房地產時，企業應當按照賬面余額將按成本模式計量的投資性房地產轉為自用房地產，投資性房地產在轉換為“固定資產”、“累計折舊”和“固定資產減值準備”之日的累計折舊和減值準備。

稅收處理：投資性房地產轉換為自用房地產時，因其所有權未轉移，不征收營業稅和契稅，轉換過程中不確認應納稅所得額。投資性房地產的年度限額、殘值、折舊或攤銷方法與稅法有差異的，仍可以采用固定資產折舊差額調整法。（2） 當作為存貨的房地產轉換為以成本模式計量的投資性房地產時，企業將作為存貨的房地產轉換為以成本模式計量的投資性房地產時，應當按照存貨在轉換日的賬面價值借記“投資性房地產”科目；以前已計提跌價準備的，按其賬面余額借記“存貨跌價準備”科目，貸記“產品開發”科目。

稅收待遇：房地產企業將其開發的產品出租，因所有權未轉移，不征收營業稅和契稅。根據國稅函[2005]970號文件規定，外商投資房地產企業在租賃開發的產品時，不確認資產轉讓收入。但國稅發[2006]31號規定，內資房地產企業應當將開發產品作為固定資產（自用或租賃）處理為銷售，在開發產品使用權轉讓或實際取得利息時確認收入（或利潤）的實現。收入（或利潤）的確認方法和順序如下：

（1）根據本企業最近或最近幾個月同類開發產品的市場銷售價格確定；（二）主管稅務機關參照當地同類開發產品市場的公允價值確定；（三）根據開發產品的成本利潤率確定。開發產品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務機關確定。

企業在年末申報所得稅時，應當將視同銷售的收入計入應納稅所得總額，同時按照配比原則，將開發產品成本一并申報扣除。索辦函[2006]101號規定：“已開發產品自用的固定資產，視同銷售，確認收入。固定資產可以按銷售價格計提折舊，并在稅前扣除。“因稅收成本大于會計成本，導致稅法折舊大于會計折舊的，應當分別調整和減少納稅額。可抵扣暫時性差異最終被轉回。

需要注意的是，租賃已開發產品的目的不是為了長期持有并取得租金，而是為了在出售前暫時租賃，不作為投資性房地產處理，不確認資產轉讓收入。（3） 企業將自用土地使用權或建筑物轉為按成本模式計量的投資性房地產時，應當將自用土地使用權或建筑物按原價轉為按成本模式計量的投資性房地產，轉換日土地使用權或建筑物的累計折舊和減值準備，分別為房地產累計折舊（攤銷）和投資性房地產減值準備。

稅收待遇：自用房地產轉換為投資性房地產，不涉及流轉稅和所得稅。