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寧波
是否對多重銷售合同的效力進行了司法認定
1、 多筆買賣合同效力的確認標準，也稱為一物兩次買賣，是指賣方就同一標的物簽訂多份買賣合同，并將其分別出售給多個買方的情況。《最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）第十五條規定：“出賣人就同一標的物訂立多份買賣合同，該合同不具有《合同法》第五十二條規定的無效性。買受人因買受人不能按照合同約定取得標的物所有權而要求追究出賣人違約責任的，人民法院應當予以支持。”，在一物多次銷售的情況下，只要每份銷售合同不具有《合同法》第52條規定的無效性，幾份銷售合同都是有效的
在“效力”一文中引用的第二種觀點認為，第一份合同是有效的，第二份合同無效有三個主要原因：第一，第一份合同是先簽訂的；第二，第一份合同的價格明顯高于第二份合同的價格；第三，原告實際擁有和使用合同標的物。首先，如上所述，判斷合同無效的主要標準是合同是否符合《合同法》第52條規定的條件。顯然，合同的簽訂順序并不是判斷合同效力的依據。其次，如果采用第二種觀點，并且第二份合同被視為無效，則應以《合同法》第52條第（2）項為依據。但是，合同價格的高低以及標的物的實際擁有者和使用者只能作為判斷第二合同是否構成合同法第五十二條第（二）項的考量，而不能作為判斷合同效力的具體依據。具體來說，如果有證據證明被告二知道原告已經支付了房價并實際占用和使用了涉案房屋，并且仍以低價與被告一簽訂了買賣合同，則可以認定雙方簽訂的第二份合同因惡意串通損害第三方利益而無效。但是，如果被告二沒有考慮被告二是否“知道”上述事實，而是僅因為上述事實的存在而直接確定第二份合同無效，則證據明顯不足。我國《物權法》第15條規定，合同生效與產權變動的關系是：“除法律或合同另有規定外，當事人之間訂立、變更、轉讓、消滅房地產產權的合同，自合同成立之日起生效；產權未登記的，不影響合同的效力。”，物權變動的原因不同于合同。原則上，合同的效力不受物權變動的影響。《中華人民共和國合同法》第44條和《最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋》第9條（一）也在“效力”一文中對此作了澄清，第一種觀點認為，第二份合同有效的結論是正確的，但基于第二份合同已經備案登記，且登記具有準物權登記的效力，這種觀點顯然是不恰當的。如上所述，確定合同無效的法律依據主要是《合同法》第52條。買賣合同中獲勝標的物的產權是否發生變更，不影響買賣合同的效力。因此，商品房買賣合同的效力不得以準物權備案登記作為確定合同效力的依據，反之亦然。一物多銷合同糾紛案件的審理思路可能主要涉及三個方面，即：，合同的有效性、合同的履行和違約責任的承擔。相應的試驗思路如下：首先，關于幾個銷售合同的有效性。具體判斷標準應當是：除買賣合同具有《合同法》第52條等法律規定的無效條件外，若干買賣合同應當認定為有效合同，不能以未備案或登記產權等原因作為確定一份或多份銷售合同無效的依據。其次，關于合同的履行。多份買賣合同有效時，具體履行順序應當根據標的物的性質分別確定：標的物為動產的，應當相應確定，《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律的解釋》第九條、第十條有明確規定。如果標的物是不動產，由于司法解釋中沒有明確規定，應根據《物權法》精神和相關司法解釋，按照以下原則處理：如果買受人已根據買賣合同合法占用房屋，人民法院應當支持其依法申請辦理財產登記手續；買受人未依法占有該房屋的，人民法院應當支持買受人依法自買賣合同成立之日起生效的財產登記申請。對于“效力”一條所述的案件，無論上述哪項原則，原告要求被告履行買賣合同并辦理房屋所有權轉移登記手續的，其申請均應得到法院的支持。因此，即使兩被告之間的第二份買賣合同被確定為有效，其合法權益也不會因違約責任再次受到損害。事實上，在多筆交易中，最終只能執行一份銷售合同。其他買受人不能取得標的物的，可以通過要求出賣人承擔違約責任來救濟其權利
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