安置房買賣中應(yīng)注意什么。

房屋能否上市，可以簡單地根據(jù)土地性質(zhì)來判斷。集體土地屬于集體所有，大多數(shù)村鎮(zhèn)都是這種性質(zhì)的。如果是國有土地，你可以申請房產(chǎn)證，然后在市場上交易。他們中的一些人除非改變土地的性質(zhì)，否則永遠(yuǎn)不能拿到房產(chǎn)證，比如集體土地。有的短時間內(nèi)無法交易，比如一些安置房。

國家對此有相關(guān)規(guī)定。一般來說，房產(chǎn)證有兩種，房產(chǎn)證和土地證。房產(chǎn)證只是指房子屬于你。如果樓房不見了，要在原有土地上再建，必須取得有關(guān)部門的批準(zhǔn)。土地證書表明土地屬于你。無論建筑物是否存在，其他人都無權(quán)在你的網(wǎng)站上建造東西。這是對你權(quán)益的侵犯。安置房能否取得房產(chǎn)證不能一概而論，這取決于其所擁有的產(chǎn)權(quán)是否為完全產(chǎn)權(quán)以及拆遷協(xié)議的相關(guān)規(guī)定。首先，房產(chǎn)證要明確安置房的性質(zhì)。拆遷前要對產(chǎn)權(quán)性質(zhì)進行調(diào)查。拆遷前有產(chǎn)權(quán)證的，拆遷后開發(fā)商不及時辦理。如果有拆遷協(xié)議，雖然麻煩，但以后還是可以辦理產(chǎn)權(quán)證的。安置房的所有權(quán)一般屬于當(dāng)?shù)鼗虻貐^(qū)的房屋管理部門。房產(chǎn)證需要到房管部門辦理，房管部門需要按照目前的平均房價繳納一定比例的房款，然后再辦理產(chǎn)權(quán)證。

安置房經(jīng)產(chǎn)權(quán)登記并取得房屋所有權(quán)證后，即可上市交易。房屋所有權(quán)證（房產(chǎn)證）是權(quán)利人對房屋享有合法權(quán)利，對房屋進行占有、使用、受益和處分的唯一合法憑證。依法登記的房屋權(quán)利受國家法律保護。其他房產(chǎn)證不具有同等法律效力。無論房屋性質(zhì)如何，取得房產(chǎn)證后才能進行二次交易，未取得房產(chǎn)證的，禁止掛牌交易。對于無證安置房，在購買時要區(qū)別情況：1。拆遷前調(diào)查產(chǎn)權(quán)性質(zhì)。拆遷前有產(chǎn)權(quán)證的，拆遷后開發(fā)商不及時辦理。有拆遷協(xié)議的，以后可以辦理產(chǎn)權(quán)證。我們必須辦理公證手續(xù)以避免糾紛。三。為了增加收入，一些開發(fā)企業(yè)可以在安置房交易后提供更名（過戶）服務(wù)。適當(dāng)收取一些費用是較好的解決辦法。因此，了解房子的性質(zhì)對你來說非常重要。您可以考慮更改搬遷協(xié)議的名稱。更名時，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過公證。

如果該房屋在拆遷過程中手續(xù)不全，實際拆遷協(xié)議無法辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移的，通常按照拆遷協(xié)議等相關(guān)資料辦理房產(chǎn)證，辦理后產(chǎn)權(quán)仍歸原所有人所有辦理房產(chǎn)證，不利于您權(quán)益的維護。您可以向銷售單位確認(rèn)相關(guān)事宜，也可以仔細(xì)核對您簽訂的采購協(xié)議。4安置房交易費：3*平方號3*平方號

安置方：總價*4%

土地出讓金（公房）：總價*1%

土地登記費50元/件

印花稅5元/件

房屋登記費80元/件

費用10/件

通知費（境外人士）200/件

中介費：成交價*1%成交價*1.5%

過戶代理費：200元，200元

按揭代理：400水電轉(zhuǎn)讓200

評估費：評估價*0.44%

其他權(quán)證190

營業(yè)稅。5.55%

個人所得稅總價*1.5%

高端住宅：總價*3%

高端住宅增值部分在10日銷售5年后也要繳納5.55%的稅，鄭先生成功銷售了一套已定位但尚未交付使用的安置房，并在市房屋交易產(chǎn)權(quán)登記管理中心辦理了相關(guān)手續(xù)。據(jù)市房屋交易產(chǎn)權(quán)登記管理中心介紹，今后，已定位的安置房可逐步辦理交易和抵押手續(xù)，并可享受營業(yè)稅和土地證優(yōu)惠。據(jù)市房屋交易產(chǎn)權(quán)登記管理中心副主任王*忠介紹，目前市區(qū)被拆遷戶仍較多，但由于各種原因，這些房屋的確認(rèn)、發(fā)證工作不能及時到位，給被拆遷戶帶來了困難籌集資金，購買商品房、二手房和按揭貸款。為解決他們的實際困難，配合市委“五個一”工程建設(shè)任務(wù)的落實，有關(guān)部門啟動了安置房掛牌流通試點，對已安置的安置房先行允許交易和抵押。

王×忠說，這次出臺的辦法與原來通過委托公證、扣劃的安置房交易方式有很大不同。以前買賣過回遷房的人都知道，沒有產(chǎn)權(quán)證買賣回遷房的最大風(fēng)險是回遷房的交易手續(xù)不能一次辦完，這往往預(yù)示著以后的糾紛。

本次主要采用總價結(jié)算和單價結(jié)算兩種方式。總價結(jié)算為一次性買斷，即安置房辦理過戶手續(xù)后，所有房款一次性結(jié)算，無論房屋面積增減，所有權(quán)益歸購房人所有；而單價結(jié)算方式是按產(chǎn)權(quán)證最終面積結(jié)算。這種方式類似于我們?nèi)粘５陌仓梅繕I(yè)務(wù)，即在辦理完房產(chǎn)過戶手續(xù)后，購房者將大部分房款提前支付給賣房者，同時，購房人須將剩余房款交由市房屋交易產(chǎn)權(quán)登記管理中心下屬擔(dān)保公司保管，待產(chǎn)權(quán)證最終面積確定后再進行最終結(jié)算。

交易細(xì)節(jié)應(yīng)該看清楚

與普通商品房相比，安置房上市新辦法的優(yōu)惠政策也體現(xiàn)在相關(guān)稅收政策上。據(jù)市房屋交易產(chǎn)權(quán)登記管理中心相關(guān)人士介紹，在營業(yè)稅方面，根據(jù)“國八條”規(guī)定，房地產(chǎn)在辦理契據(jù)或產(chǎn)權(quán)證后兩年內(nèi)，如上市交易，必須繳納營業(yè)稅。目前，144平方米以下的安置房實行掛牌交易，兩年內(nèi)按舊房購置時間結(jié)算。同樣，面積在144平方米以上的安置房，營業(yè)稅繳納標(biāo)準(zhǔn)也按現(xiàn)行成交價格與發(fā)票價格的差額，以及原房屋面積的計劃價計算。無獨有偶，據(jù)市房地產(chǎn)交易所副主任鄭*張介紹，被拆遷戶申請安置房土地證也有優(yōu)惠政策：12月31日前已經(jīng)安置完畢，2005年并已申請了安置房土地（劃撥）使用權(quán)證。無論房屋是否已轉(zhuǎn)讓，只要住戶提出申請，都可以按照舊土地基準(zhǔn)價辦理土地轉(zhuǎn)讓手續(xù)；對于尚未安置的搬遷戶，國土資源部門將根據(jù)舊政策為他們辦理土地出讓手續(xù)，無論是否