【案例】2003年3月22日，王先生將自己的房子租給李先生，為期三年，租金為每年1萬元。2004年7月，王與張先生簽訂買賣合同，未告知李先生出售該房屋，將該房屋以20萬元的價格出售給張先生，并于同年12月辦理了過戶登記手續(xù)。2005年1月，張要求李作為房主搬出去，但李不同意。同年3月，李以王侵犯其優(yōu)先購買權為由提起訴訟，要求法院在審理本案時確認王與張之間的買賣合同無效，關于是否支持李先生以侵犯優(yōu)先購買權為由確認王先生與張先生之間的銷售合同無效的主張，有兩種不同意見：第一種意見認為優(yōu)先購買權附屬于租賃權，而依法設立該項權利的目的是為了保護承租人的租賃權，維護租賃關系的穩(wěn)定，只要張嚴格遵守“買賣不違反租賃”的原則，就不會對李造成任何損害。因此，從鼓勵合同效力的原則出發(fā)，李的請求不應得到支持。第二種觀點認為，優(yōu)先購買權不僅在于穩(wěn)定租賃關系，而且在于確保承租人首先取得房屋所有權的權利。出租人不履行通知義務被視為侵犯承租人的優(yōu)先購買權。法院應支持李的申請，并確認王和張之間的合同關系無效。作者同意第二意見，理由如下：第一，所謂承租人優(yōu)先購買權，是指出租人轉(zhuǎn)讓房屋時，承租人在同等條件下優(yōu)先于他人購買房屋的權利?！?a href='http://www.sdjlnm.com/contract/1.html' target='_blank' data-horse>合同法》第230條規(guī)定：“出租人出售出租房屋的，應當在出售前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人在同等條件下有優(yōu)先購買權”。本條明確規(guī)定了承租人的優(yōu)先購買權，該優(yōu)先購買權具有一定的排他性，僅屬于承租人，承租人只有在出租人轉(zhuǎn)讓其租賃房屋的法律事實出現(xiàn)時才享有該優(yōu)先購買權。由此可見，出租人有向承租人告知出租房屋出售的法律義務。其次，雖然優(yōu)先購買權源于租賃權，沒有租賃權就沒有優(yōu)先購買權，但優(yōu)先購買權有其獨立的功能和保護目的。法律規(guī)定，優(yōu)先購買權不是為了保護承租人的租賃權，而是為了保護承租人獲得租賃財產(chǎn)所有權的機會，而這種機會是法律明確保護的承租人利益，對這種利益的任何侵犯都構(gòu)成侵權。出租人未在合理期限內(nèi)通知承租人，構(gòu)成對優(yōu)先購買權的侵犯，承租人可以出租人違反法律規(guī)定為由，請求法院確認租賃財產(chǎn)買賣合同無效。因此，在本案中，出租人王沒有履行其法定通知義務，承租人李可以要求法院確認出售租賃財產(chǎn)的合同無效。雖然王先生和張先生已經(jīng)辦理了房屋產(chǎn)權轉(zhuǎn)讓手續(xù)，但由于買賣合同無效，產(chǎn)權登記的前提和依據(jù)已不復存在，應當撤銷登記，最終將房屋所有權歸王先生所有，法院確認，王與張之間的合同無效的原因是王侵犯了李的優(yōu)先購買權。行使優(yōu)先購買權的前提是李先生需要以與張先生相同的條件購買該房屋。所謂相同條件通常指相同的價格條件。如果李不同意以20萬元的價格購買該房屋，則其優(yōu)先購買權的先決條件將喪失。此時，由于不存在侵犯承租人優(yōu)先購買權的情況，法院應維持王先生與張先生之間的買賣合同的有效性