被告王在縣城十字街租用了縣商業(yè)綜合公司的門面房。租期為2008年9月26日至2009年9月25日，月租金560元。合同明確約定，未經(jīng)許可不得轉(zhuǎn)讓。2009年4月17日，原告張看到被告王張貼的轉(zhuǎn)讓通知后，雙方于4月19日晚協(xié)商一致。雙方約定，被告王將租賃的跨街立面房、房間內(nèi)一臺(tái)電腦和一臺(tái)空調(diào)的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給原告張，原告向被告支付轉(zhuǎn)讓費(fèi)2萬元，其中5個(gè)月租金3000元。并就違約責(zé)任達(dá)成協(xié)議。后來，原告張?jiān)谠摲课輧?nèi)經(jīng)營。同時(shí)，2009年4月17日，縣商業(yè)綜合公司在得知王將該房屋轉(zhuǎn)租的消息后，向他發(fā)出通知，稱其私自轉(zhuǎn)讓該房屋，公司將終止合同，收回該房屋，并收取違約金。原告張經(jīng)營一段時(shí)間后，于2009年8月13日因各種原因向法院提起訴訟。需確認(rèn)原告與被告簽訂的轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效，被告將退還轉(zhuǎn)租費(fèi)2萬元，并承擔(dān)立面房裝修費(fèi)2335元。在庭審中，原被告人意見分歧較大，調(diào)解失敗。在本案審理過程中，對(duì)門店轉(zhuǎn)租合同的效力有兩種不同的意見：一是王與張?jiān)诒景钢泻炗喌拈T店轉(zhuǎn)租合同無效。《中國合同法》第224條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人給租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失”；“如果承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租，出租人可以終止合同”。未經(jīng)原出租人同意，轉(zhuǎn)租合同無效，承租人無權(quán)擅自處分。同時(shí)，建設(shè)部發(fā)布的《城市房屋租賃管理辦法》第32條也規(guī)定，未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租房屋并登記備案的，其租賃行為無效，沒收違法所得，并處罰款。在這種情況下，原租賃合同明確規(guī)定該房屋不得轉(zhuǎn)租，因此王擅自轉(zhuǎn)租該房屋的行為應(yīng)無效。第二種意見認(rèn)為，王與張?jiān)诒景钢泻炗喌拈T店轉(zhuǎn)租合同是有效的，應(yīng)依法予以保護(hù)。中國法律沒有規(guī)定未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租房屋無效。《合同法》第224條僅賦予出租人在未經(jīng)其同意的情況下終止原房屋租賃合同的權(quán)利。雖然建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第三十二條規(guī)定，未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租房屋并辦理登記備案的，其租賃行為無效。然而，《城市房屋租賃管理辦法》只是一項(xiàng)部門規(guī)章，不是一項(xiàng)法律或行政法規(guī)。其性質(zhì)僅具有行政效力，不具有司法效力。因此，王先生與張先生簽訂的門店轉(zhuǎn)租合同不具備《合同法》第五十二條規(guī)定的合同無效條件。房屋租賃合同有效，應(yīng)當(dāng)依法受到保護(hù)。【評(píng)論】作者同意第一種觀點(diǎn)。本案的關(guān)鍵問題是，承租人是否有權(quán)在未經(jīng)原所有人同意的情況下轉(zhuǎn)租租賃合同？承租人未經(jīng)授權(quán)轉(zhuǎn)租是否會(huì)導(dǎo)致轉(zhuǎn)租合同不可避免地?zé)o效？我國《合同法》第52條對(duì)合同無效作出了明確而具體的規(guī)定：（1）一方當(dāng)事人以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（2） 惡意串通損害國家、集體或者第三人利益的；（3） 以法律形式掩蓋違法目的；（4） 損害社會(huì)公共利益；（5） 違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的。在這種情況下，轉(zhuǎn)租合同是雙方在平等自愿的前提下訂立的，顯然不具備我國《合同法》第五十二條第（一）項(xiàng)至第（四）項(xiàng)的規(guī)定。是否違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定？我國《合同法》第224條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損害的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失”，“如果承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租，出租人可以終止合同”。該條款是否規(guī)定承租人無權(quán)轉(zhuǎn)租？在法律規(guī)定其初衷是保護(hù)出租人利益的情況下，它賦予出租人終止合同的選擇權(quán)。為防止承租人未經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租牟利，擾亂市場價(jià)格；防止承租人將租賃物用于非法活動(dòng)，損害社會(huì)公共利益。租賃合同的訂立轉(zhuǎn)讓了租賃物的占有權(quán)、使用權(quán)和收益權(quán)，承租人以使用權(quán)和收益為目的取得租賃物。因此，在雙方?jīng)]有特別約定的情況下，承租人有權(quán)根據(jù)租賃合同取得租賃物后的使用權(quán)和收益，出租人不得不當(dāng)干預(yù)。因此，承租人轉(zhuǎn)租是取得收入的一種方式，也是租賃合同目的范圍內(nèi)的一項(xiàng)權(quán)利，不應(yīng)被否定。有人可能認(rèn)為，如果第三方對(duì)租賃財(cái)產(chǎn)造成損害，不利于保護(hù)出租人的利益。這種擔(dān)心完全沒有必要，因?yàn)槌鲎馊撕统凶馊酥g以及承租人和第三方之間存在合同關(guān)系。根據(jù)合同相對(duì)性原則，第三人對(duì)標(biāo)的物造成損害時(shí)，第三人應(yīng)當(dāng)向承租人承擔(dān)損害賠償責(zé)任，承租人應(yīng)當(dāng)向出租人承擔(dān)賠償責(zé)任。這種情況與承租人對(duì)其使用租賃物造成的損害向出租人負(fù)責(zé)的情況沒有實(shí)質(zhì)性區(qū)別。此外，當(dāng)承租人轉(zhuǎn)租租賃財(cái)產(chǎn)時(shí)，租賃財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)和使用權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移，這對(duì)出租人的所有權(quán)沒有影響。由于分租，第三方可以更好地利用租賃財(cái)產(chǎn)，并更好地發(fā)揮租賃財(cái)產(chǎn)的價(jià)值。既然轉(zhuǎn)租在法律理論上是可行的，在實(shí)踐中也是有益的，我們?yōu)槭裁匆穸ㄋ兀恳虼耍瑧?yīng)當(dāng)認(rèn)為，出租人和承租人不轉(zhuǎn)租租賃物時(shí)，承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租租賃物，不屬于擅自處分，而是合法行使收益權(quán)。轉(zhuǎn)租合同應(yīng)為有效合同，只有出租人有權(quán)終止與承租人的租賃合同。只有出租人和承租人明確約定承租人在租賃期內(nèi)不能轉(zhuǎn)租時(shí)，承租人才將租賃物轉(zhuǎn)租，這違反了誠實(shí)信用原則，本質(zhì)上是惡意的，是違約，是未經(jīng)授權(quán)的處置，出租人不會(huì)承認(rèn)，轉(zhuǎn)租合同是無效合同