商品房買賣合同被確認無效，如何確定無過錯受害方的損害賠償范圍？與一般合同相比有什么特殊性？通過最近司法實踐中遇到的一個案例，筆者試圖對這一問題進行探討，希望能與大家交流和探討

1998年，市體育局在其所在街道一側開發(fā)建設了10棟商品房和住宅，并向公眾出售。為了獲得批準，體育局以學生公寓的名義申請批準。通過這種方式取得開發(fā)許可證后，體育局以商品房和住宅的名義將其以24萬元/套的價格出售給當地10戶居民，雙方口頭達成了商品房銷售合同。買方實際一次性向體育局支付了24萬元，體育局向其開具了收據。房屋竣工后，購房者入住后，體育局向購房者收取1.5萬元辦理產權證和土地使用證。然而，由于最初的審批程序問題，盡管房主一再催促，體育局在無證生活五年后一直未能為房主取得任何執(zhí)照，令十戶家庭感到意外的是，2003年10月，體育局突然通知十戶房主，由于審批程序不合法，房屋買賣行為無效，體育局要求收回全部已售出的10棟商住樓，而這10戶房主當時只能收回24萬元的買價和1.5萬元的牌照手續(xù)費，并限期搬出房屋。據了解，體育局已將該房屋出售給另一家房地產開發(fā)公司。時隔五年，經有資質的評估機構評估，該房屋的實際價值已超過73萬元。面對被驅逐出他們賴以生存和生活的生活場所，十個家庭只能得到相當于實際房屋價值三分之一的“補償”。無奈之下，他們將體育局告上法庭，要求法院確認房屋買賣合同無效，責令體育局退還購房款、證件辦理費和利息，并按當前房屋的實際價值賠償；在庭審中，體育局承認當時房屋銷售存在過錯，同意在10名房主返還房屋的前提下返還購房價格和證件手續(xù)費，但認為損害賠償僅應包括購房價格和證件手續(xù)費的利息，非房屋增值部分在上述情況下，房屋買賣合同無效后的關鍵問題是房屋增值部分的所有權。對無辜受害方的損害賠償范圍應包括哪些內容？房屋升值是買方的利益損失嗎？首先，如何確定總合同無效的損害賠償范圍理論上，總合同的損害賠償范圍根據合同是否終止或宣布無效或撤銷而不同。前者應大致包括對正損失和可用利益損失的賠償；后者僅限于對信托利益損失的賠償。根據《中國合同法》第113條，總合同終止后的損害賠償采取全額賠償的原則， “如果一方不履行其合同義務或不按照協(xié)議履行其合同義務，給另一方造成損失，損失賠償金額應等于違約造成的損失，包括履行合同后可以獲得的利益，但不得超過可能的損失違約方在簽署合同時預期或本應預期的因違約而引起的損失“，賠償范圍不僅應包括對無過錯方正損失的賠償，還應包括對現有利益損失的賠償，即對預期利益損失的賠償。其結果是在合同按約定履行后實現狀態(tài)。正損失的賠償也稱為直接賠償t損失。因為它是不動產的直接損失，范圍和金額很容易確定，爭議也很少。然而，雖然理論界對可得利益損失的賠償眾說紛紜，但在司法實踐中，要求違約方承擔可得利益損失的判決并不少見。筆者認為，合同終止后的損害賠償不同于合同的無效和解除。合同的終止自然不具有追溯效力。在沒有追溯效力的情況下，合同本身是有效的，可獲得利益的確認是以合同有效為前提的，任何錯誤的一方都沒有充分的理由要求國家在根據有效合同充分履行合同后，也可以根據合同確定賠償金額。當然，此處可用利益金額的確定應嚴格限于違約造成的損失，或違約方在根據《合同法》第113條訂立合同時應預見的損失