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寧波
二手房買賣合同無效的認定情況
二手房是開發商建造的商品房。通常情況下，開發商新建的第一次出售給社會的房屋稱為一手房，而從開發商處購買后再次出售的房屋稱為二手房。也就是說，第一次交易的房屋是一手房，之后交易的房屋是二手房。房改房、集資房和經濟適用房的轉讓屬于二手房轉讓。商品房的銷售是在開發商和買方之間完成的，二手房的銷售是在業主和買方之間完成的。由于國家出臺了一系列法律法規來規范商品房銷售，與商品房銷售相比，二手房銷售能夠更好地體現當事人的自主權，因此風險也更大，基于多年處理房屋買賣糾紛的實踐經驗，筆者總結了二手房買賣因合同無效或一方違約而無法辦理產權轉讓的情況，并可查閱，供讀者參考，部分房屋買賣合同出賣人不是房屋的產權人，而是出賣他人的房屋（主要以親屬名義），事后無法獲得產權人的同意。一些父母以未成年子女的名義登記房屋，并將其出售。由于法律明確規定監護人除為被監護人的利益外不得處分被監護人的財產，因此無法辦理轉移手續。這種情況在法律上稱為未經授權處置。未經其他共有人同意而出售共有房屋，形成共有房屋的一般原因是：。夫妻共同擁有的房屋實際上是夫妻共同擁有的房屋，盡管房屋產權是以一方的名義登記的。對于繼承形成的普通房屋，即房屋所有人死亡，其法定繼承人超過兩人，且未辦理遺產結算的，房屋產權應由繼承人共同享有。拆遷形成的家庭共有房屋，即根據拆遷補償協議，被補償人是家庭中的幾個人，但拆遷房屋以其中一人的名義登記，實際上是家庭共有房屋。《城市房地產轉讓管理規定》第六條第四款規定：“未經其他共有人書面同意，共有房地產不可轉讓。出賣人侵犯了其他共有人的合法權益，導致本合同無效
三、因開發商違反規劃、未取得土地使用證、項目未竣工驗收等原因，導致具有合法產權的房屋無法處理，因前期違法開發、建設、銷售房屋，未依法辦理銷售手續的。例如，在集體土地上建造的“小產權”房屋，由于未辦理征地手續，未取得土地使用證，依法不得掛牌出售。非法建筑物也屬于此類房屋。四、未經抵押權人同意抵押和轉讓的房屋
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