二手房是開發(fā)商建造的商品房。通常情況下,開發(fā)商新建的第一次出售給社會的房屋稱為一手房,而從開發(fā)商處購買后再次出售的房屋稱為二手房。也就是說,第一次交易的房屋是一手房,之后交易的房屋是二手房。房改房、集資房和經(jīng)濟適用房的轉(zhuǎn)讓屬于二手房轉(zhuǎn)讓。商品房的銷售是在開發(fā)商和買方之間完成的,二手房的銷售是在業(yè)主和買方之間完成的。由于國家出臺了一系列法律法規(guī)來規(guī)范商品房銷售,與商品房銷售相比,二手房銷售能夠更好地體現(xiàn)當事人的自主權(quán),因此風險也更大,基于多年處理房屋買賣糾紛的實踐經(jīng)驗,筆者總結(jié)了二手房買賣因合同無效或一方違約而無法辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的情況,并可查閱,供讀者參考,部分房屋買賣合同出賣人不是房屋的產(chǎn)權(quán)人,而是出賣他人的房屋(主要以親屬名義),事后無法獲得產(chǎn)權(quán)人的同意。一些父母以未成年子女的名義登記房屋,并將其出售。由于法律明確規(guī)定監(jiān)護人除為被監(jiān)護人的利益外不得處分被監(jiān)護人的財產(chǎn),因此無法辦理轉(zhuǎn)移手續(xù)。這種情況在法律上稱為未經(jīng)授權(quán)處置。未經(jīng)其他共有人同意而出售共有房屋,形成共有房屋的一般原因是:。夫妻共同擁有的房屋實際上是夫妻共同擁有的房屋,盡管房屋產(chǎn)權(quán)是以一方的名義登記的。對于繼承形成的普通房屋,即房屋所有人死亡,其法定繼承人超過兩人,且未辦理遺產(chǎn)結(jié)算的,房屋產(chǎn)權(quán)應由繼承人共同享有。拆遷形成的家庭共有房屋,即根據(jù)拆遷補償協(xié)議,被補償人是家庭中的幾個人,但拆遷房屋以其中一人的名義登記,實際上是家庭共有房屋。《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第六條第四款規(guī)定:“未經(jīng)其他共有人書面同意,共有房地產(chǎn)不可轉(zhuǎn)讓。出賣人侵犯了其他共有人的合法權(quán)益,導致本合同無效
三、因開發(fā)商違反規(guī)劃、未取得土地使用證、項目未竣工驗收等原因,導致具有合法產(chǎn)權(quán)的房屋無法處理,因前期違法開發(fā)、建設(shè)、銷售房屋,未依法辦理銷售手續(xù)的。例如,在集體土地上建造的“小產(chǎn)權(quán)”房屋,由于未辦理征地手續(xù),未取得土地使用證,依法不得掛牌出售。非法建筑物也屬于此類房屋。四、未經(jīng)抵押權(quán)人同意抵押和轉(zhuǎn)讓的房屋
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