長沙市中級人民法院

行政判決書

　　（ 2004 ）長中行終字第 168 號

　　上訴人（原審原告）龔文勇，男， 1962 年 8 月 8 日 出生，長沙礦冶研究院工程師，住長沙市雨花區勞動東路 250 號亞華香舍花都 5 幢 3 單元 03 號。

　　委托代理人馮正元，湖南開陽律師事務所律師。

　　被上訴人（原審被告）長沙市房屋產權管理局。

　　法定代表人陳立湘，局長。

　　委托代理人陳開建，男，長沙市房屋產權管理局干部。

　　委托代理人張虹，男，長沙市房屋產權管理局干部。

　　上訴人龔文勇不服長沙市芙蓉區人民法院對其訴長沙市房屋產權管理局履行房屋權屬轉讓登記法定職責一案作出的（ 2004 ）芙行初字第 23 號行政判決，向本院提起上訴。本院于 2004 年 6 月 25 日立案受理。本院依法組成合議庭，于 2004 年 7 月 2 日 公開開庭審理了本案，上訴人龔文勇及其委托代理人 馮正元 、被上訴人 長沙市房屋產權管理局 的委托代理人 陳開建和張虹 到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

　　原審法院根據長沙市房屋產權管理局、龔文勇舉證并經庭審質證認定：龔文勇于 2003 年 2 月12 日 購買了湖南亞華置業有限公司（以下簡稱亞華公司）預售的亞華香舍花都商品住房一套，向長沙市財政局繳納了14605 元購房契稅，向亞華公司香舍花都項目部支付購房款 366181 元。亞華公司于 2004 年 2 月 16 日 根據《長沙市住宅區物業維修基金管理辦法》致函龔文勇，告知其必須按購房款的 3 ％繳交物業維修基金后方能辦理房屋權屬轉讓登記。此后，龔文勇沒有按規定繳納物業維修基金。 2004 年 3 月，亞華公司代龔文勇向 長沙市房屋產權管理局 申請辦理房屋權屬轉讓登記。 長沙市房屋產權管理局 認為龔文勇未按規定繳納物業維修基金，以致亞華公司不能將歸集的維修基金交其代管，根據建設部、財政部制定的《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》第九條“在業主辦理房屋權屬證書時，商品住房銷售單位應當將代收的維修基金移交給當地房地產行政主管部門代管”和《長沙市住宅區物業維修基金管理辦法》第九條第四款“售房單位在辦理房屋產權登記手續時，須將歸集的首期維修基金移交市房屋產權管理局代管”以及《關于貫徹 < 長沙市住宅區物業維修基金管理辦法》有關工作的通知》 （ 長房政發 [2003]044 號 ） 第九條“市房屋產權監理處、市房地產管 理交易所不受理未提交《長沙市物業維修基金繳款憑證》的房屋初始登記和房屋轉移登記的申請”的規定，沒有受理亞華公司代 龔文勇 辦理房屋權屬轉讓登記的申請。

　　原審法院認為 ， 根據建設部、財政部制定的《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》第九條“在業主辦理房屋權屬證書時，商品住房銷售單位應當將代收的維修基金移交給當地房地產行政主管部門代管”和《長沙市住宅區物業維修基金管理辦法》第九條第四款“售房單位在辦理房屋產權登記手續時，須將歸集的首期維修基金移交市房屋產權管理局代管”的規定，繳納維修基金是辦理產權證的法定要件之一。長沙市房屋產權管理局、財政局、物價局、地方稅務局、審計局、住房制度改革領導小組辦公室等六部門在貫徹執行上述行政規章時，通過長沙市人民政府公報下達《關于貫徹 < 長沙市住宅區物業維修基金管理辦法 > 有關工作的通知》 （ 長房政發 [2003]044 號 ） ，規 定“市房屋產權監理處、市房地產管理交易所不受理未提交《長沙市物業維修基金繳款憑證》的房屋初始登記和房屋轉移登記的申請”。而本案 龔文勇 未向售房單位亞華公司繳納維修基金，導致售房單位亞華公司代 龔文勇 向長沙市房屋產權管理局申請辦理房屋權屬轉讓登記時，不能向長沙市房屋產權管理局移交維修基金，長沙市房屋產權管理局不予受理售房單位亞華公司代 龔文勇 辦理房屋權屬轉讓登記的申請，符合有關行政規章的要求，是嚴格執行法律法規的行為。《關于貫徹 （ 長沙市住宅區物業維修基金管理辦法 > 有關工作的通知 ） （ 長房政發 [2003]044 號 ） ，雖 然不是行政規章，但它是有關行政機關在貫徹執行行政規章時制定的規范性法律文件，只 要它不與法律法規相沖突，長沙市房屋產權管理局在工作中應當參照執行。因此，龔文勇認為《關于貫徹 < 長沙市住宅區物業維修基金管理辦法 > 有關工作的通知》 （ 長房政發 [2003]044 號 ） 只是行政機關的工作文件，不具有法律效力，不能適用的主張，本院不予采納。綜上所述，龔文勇要求長沙市房屋產權管理局受理其 房屋權屬轉讓登記申請，辦理房屋所有權證的訴訟請求沒有法律依據，理由不成立，本院不予支持。依照最高人民法院《關于執行 < 中華人民共和國行政訴訟法 > 若干問題的解釋》第五十六條第 （ 一 ） 項的規定，判決如下：駁回龔文勇要求長沙市房屋產權管理局受理其房屋權屬轉讓登記申請，為其辦理房屋所有權證的訴訟請求。 本案受理費人民幣 100 元，由龔文勇負擔。

　　龔文勇不服原審判決上訴稱，原審判決沒有適應國家法律及行政法規，只依據了 建設部、財政部制定的《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》和 長房政發 [2003]044 號《關于貫徹 < 長沙市住宅區物業維修基金管理辦法 > 有關工作的通知》，根據最高人民法院《關于審理行政案件適用法律規范問題的座談會紀要》第一條第三款的精神，這些具體應用解釋和其他規范性文件不是正式的法律淵源，對人民法院不具有法律規范意義上的約束力。長房政發 [2003]044 號《關于貫徹 < 長沙市住宅區物業維修基金管理辦法 > 有關工作的通知》嚴重限制剝奪了上位法規定的權利，擴大了行政主體的職權范圍，超出上位法規定的強制措施的適用范圍； 長沙市房屋產權管理局采取“不交 維修基金就不辦理產權證 ”的作法不僅是違反了國家的法律法規，而且也超越了 建設部、財政部制定的《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》。建設部、財政部制定的《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》與建設部 2001 年修正的《城市房地產轉讓管理規定》、《城市房地產權屬登記管理辦法》、《商品房銷售管理辦法》是直接“碰車”的。《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》擴大了行政主體的職權范圍和強制范圍，該規定與 2004 年 7 月 1 日 正式實施的《中華人民共和國行政許可法》第十六條、第十七條是嚴重相違背的。在本案中，應當優先適應《城市房地產轉讓管理規定》、《城市房地產權屬登記管理辦法》、《商品房銷售管理辦法》。在簽訂購房合同時，開發商未在購房合同中簽訂有關維修基金繳交約定， 長沙市房屋產權管理局也未告知辦產權證前應交 維修基金；而現在辦理產權證時突然提出要先交維修基金，這與建設部的部門規章是不相符的。請求上級法院撤銷原審判決，判令 長沙市房屋產權管理局受理其房屋權屬轉讓登記申請，為其辦理房屋所有權證。

　　長沙市房屋產權管理局 答辯稱， 針對維修基金制度的建立，國務院、兩部（建設部、財政部）、湖南省各級政府頒發了 7 個相關的法規文件，這一系列文件形成了配套的規范性文件體系。答辯人歸集維修基金的行為正是依據這些文件而實施的合法的行政行為。繳納維修基金是業主的法定義務，且亞華公司在《致業主函》中已明確告知上訴人履行合同必須的法定義務，即必須按購房款的 3% 繳交物業維修基金后方能辦理產權證。因此，不存在答辯人“突然提出要繳納維修基金”的情形。上訴人是維修基金的最終受益人，答辯人依法歸集維修基金是為保障房屋所有權人的共同利益和社會公共利益，而不是為了自己的經濟利益而加重上訴人的經濟負擔。上訴人申請辦理產權證是一種申請確權的行為，不屬于申請行政許可的范圍。 原審判決認定事實清楚，適用法律正確。請求上級法院駁回上訴，維持原判。

　　龔文勇向原審法院出示了下列證據：1 、《商品房買賣合同》，擬證明其購買了亞華公司的商品房一套； 2 、《契稅完稅證》，擬證明其已繳納政府規定的購房契稅； 3 、《銷售不動產發票》，擬證明其已繳清購房款； 4 、《致業主函》，擬證明亞華公司通知其必須按購房款的 3 ％繳交物業維修基金后方能辦理產權證。

　　長沙市房屋產權管理局 向原審法院提供了下列證據： 1 、《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》； 2 、建設部、財政部制定的《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》； 3 、《湖南省人民政府辦公廳關于加強城市住宅區物業管理工作的通知》； 4 、《湖南省城市住宅區物業管理條例》； 5 、《長沙市住宅區物業維修基金管理辦法》； 6 、《關于貫徹 < 長沙市住宅區物業維修基金管理辦法 > 有關工作的通知》 （ 長房政發 [2003]044 號 ） ，擬證明維修基金制度是一項法律制度，上述行政規章及規范性法律文件構成了物業維修基金法律制度的一個完整體系，作為本市房屋產權管理部門，依法依規歸集管理物業維修基金是其法定職責，其在辦理產權證時要求歸集維修基金是貫徹法律法規的具體體現，是建立物業維修基金制度的基本措施。 7 、《物業管理條例》。 8 、《亞華公司關于請求解決維修基金收取相關問題的報告》，擬證明亞華公司于 2004 年 3 月 29 日 就代 龔文勇 申請辦理房屋權屬轉讓登記和維修基金收取等事項向該局提出報告。 9 、《關于湖南亞華置業有限公司請求解決維修基金收取相關問題的回復》，擬證明該局收到亞華公司的報告后，于 2004 年 4 月 20 日 對其提出的問題給予了答復。

　　原審法院對 長沙市房屋產權管理局、龔文勇提交的上述證據經當庭舉證、質證，認為雙方提交的上述證據均合法有效，可以作為本案定案的依據。

　　前述證據已隨案移送本院。經審查，雙方提交的證據有效，可以作為本案定案依據。本院經審理所認定的事實與原判無異。

　　本院認為，《中華人民共和國行政許可法》第二條規定：“本法所稱行政許可，是指行政機關根據公民、法人或者其他組織的申請，經依法審查，準予其從事特定活動的行為。”因此，行政許可是依申請的行政行為，是一種經依法審查的行為，是一種授益性行政行為。公民申請辦理房屋產權登記，不屬于行政許可。因為，房屋產權登記屬于事后程序，是保護和確認登記人的權利，而不是重新賦予其權利。在房屋產權登記中，行政機關行使的不是行政管理權，而是以第三人的身份出現，起證實和確認作用。

　　2003 年 9 月 1 日 起施行的《物業管理條例》第五十四條第一款、第三款規定：“住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金。專項維修資金收取、使用管理的辦法由國務院建設行政主管部門會同國務院財政部門制定。” 建設部、財政部制定、于 1999 年 1 月 1 日 實行的《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》第五條、第九條：“商品住房在銷售時，購房者與售房單位應當簽定有關維修基金繳交約定。購房者應當按購房款 2 － 3 ％的比例向售房單位繳交維修基金。在業主辦理房屋權屬證書時，商品住房銷售單位應當將代收的維修基金移交給當地房地產行政主管部門代管。” 在《物業管理條例》施行后，國務院建設行政主管部門和國務院財政部門尚未就維修資金收取、使用管理制定出新的規定，而 建設部、財政部制定、于 1999 年 1 月 1 日 實行的《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》關于 維修資金收取、使用管理的規定與《物業管理條例》并不抵觸，因此， 建設部、財政部制定的《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》可以繼續適用。

　　建設部、財政部制定的《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》 第五條、第九條 是兩個國務院部門就 業主辦理房屋權屬證書時 應當具備的條件（繳納 維修基金 ）的特別規定。而建設部 2001 年修正的《城市房地產轉讓管理規定》、《城市房地產權屬登記管理辦法》、《商品房銷售管理辦法》是關于辦理房屋權屬登記的一般規定，兩者之間的關系是特別規定與一般規定的關系，因此，應當優先適用建設部、財政部制定的《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》。

　　長房政發 [2003]044 號《關于貫徹 < 長沙市住宅區物業維修基金管理辦法 > 有關工作的通知》是長沙市有關部門就維修基金歸集程序制定的其他規范性文件，該規定并未擴大行政主體的職權范圍，該規定與上位法的規定并不抵觸，該規定是合法、有效的。

　　繳交維修基金是業主的法定義務。在簽訂購房合同時，開發商未在購房合同中與業主簽訂有關維修基金繳交約定，這并不能免除業主繳交維修基金的法定義務。 長沙市房屋產權管理局在 業主申請辦理產權證時，要求業主繳交維修基金符合建設部、財政部制定的《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》 第五條、第九條和 《關于貫徹 < 長沙市住宅區物業維修基金管理辦法 > 有關工作的通知》 第九條的規定。

　　綜上所述， 龔 文勇 在沒有 繳交維修基金時，要求 長沙市房屋產權管理局受理其房屋權屬轉讓登記申報材料，為其辦理房屋所有權證的訴訟請求沒有法律依據，其上訴理由不能成立。原審判決認定事實清楚，適用法律正確。依照《中華人民共和國行政訴訟法》第六十一條（一）項的規定，判決如下：

　　駁回上訴，維持原判。

　　二審案件受理 費 100 元，由上訴人龔 文勇負擔。

　　本判決為終審判決。

　　審　判　長 彭 京 華

　　審　判　員 蔡　旭　輝

　　代理審判員 盧 葦

　　二○○四年八月三日

　　書 記 員　　譚 泓