長沙市中級人民法院

行政判決書

　　（ 2004 ）長中行終字第 168 號(hào)

　　上訴人（原審原告）龔文勇，男， 1962 年 8 月 8 日 出生，長沙礦冶研究院工程師，住長沙市雨花區(qū)勞動(dòng)?xùn)|路 250 號(hào)亞華香舍花都 5 幢 3 單元 03 號(hào)。

　　委托代理人馮正元，湖南開陽律師事務(wù)所律師。

　　被上訴人（原審被告）長沙市房屋產(chǎn)權(quán)管理局。

　　法定代表人陳立湘，局長。

　　委托代理人陳開建，男，長沙市房屋產(chǎn)權(quán)管理局干部。

　　委托代理人張虹，男，長沙市房屋產(chǎn)權(quán)管理局干部。

　　上訴人龔文勇不服長沙市芙蓉區(qū)人民法院對其訴長沙市房屋產(chǎn)權(quán)管理局履行房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)讓登記法定職責(zé)一案作出的（ 2004 ）芙行初字第 23 號(hào)行政判決，向本院提起上訴。本院于 2004 年 6 月 25 日立案受理。本院依法組成合議庭，于 2004 年 7 月 2 日 公開開庭審理了本案，上訴人龔文勇及其委托代理人 馮正元 、被上訴人 長沙市房屋產(chǎn)權(quán)管理局 的委托代理人 陳開建和張虹 到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

　　原審法院根據(jù)長沙市房屋產(chǎn)權(quán)管理局、龔文勇舉證并經(jīng)庭審質(zhì)證認(rèn)定：龔文勇于 2003 年 2 月12 日 購買了湖南亞華置業(yè)有限公司（以下簡稱亞華公司）預(yù)售的亞華香舍花都商品住房一套，向長沙市財(cái)政局繳納了14605 元購房契稅，向亞華公司香舍花都項(xiàng)目部支付購房款 366181 元。亞華公司于 2004 年 2 月 16 日 根據(jù)《長沙市住宅區(qū)物業(yè)維修基金管理辦法》致函龔文勇，告知其必須按購房款的 3 ％繳交物業(yè)維修基金后方能辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)讓登記。此后，龔文勇沒有按規(guī)定繳納物業(yè)維修基金。 2004 年 3 月，亞華公司代龔文勇向 長沙市房屋產(chǎn)權(quán)管理局 申請辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)讓登記。 長沙市房屋產(chǎn)權(quán)管理局 認(rèn)為龔文勇未按規(guī)定繳納物業(yè)維修基金，以致亞華公司不能將歸集的維修基金交其代管，根據(jù)建設(shè)部、財(cái)政部制定的《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》第九條“在業(yè)主辦理房屋權(quán)屬證書時(shí)，商品住房銷售單位應(yīng)當(dāng)將代收的維修基金移交給當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門代管”和《長沙市住宅區(qū)物業(yè)維修基金管理辦法》第九條第四款“售房單位在辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)時(shí)，須將歸集的首期維修基金移交市房屋產(chǎn)權(quán)管理局代管”以及《關(guān)于貫徹 < 長沙市住宅區(qū)物業(yè)維修基金管理辦法》有關(guān)工作的通知》 （ 長房政發(fā) [2003]044 號(hào) ） 第九條“市房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處、市房地產(chǎn)管 理交易所不受理未提交《長沙市物業(yè)維修基金繳款憑證》的房屋初始登記和房屋轉(zhuǎn)移登記的申請”的規(guī)定，沒有受理亞華公司代 龔文勇 辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)讓登記的申請。

　　原審法院認(rèn)為 ， 根據(jù)建設(shè)部、財(cái)政部制定的《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》第九條“在業(yè)主辦理房屋權(quán)屬證書時(shí)，商品住房銷售單位應(yīng)當(dāng)將代收的維修基金移交給當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門代管”和《長沙市住宅區(qū)物業(yè)維修基金管理辦法》第九條第四款“售房單位在辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)時(shí)，須將歸集的首期維修基金移交市房屋產(chǎn)權(quán)管理局代管”的規(guī)定，繳納維修基金是辦理產(chǎn)權(quán)證的法定要件之一。長沙市房屋產(chǎn)權(quán)管理局、財(cái)政局、物價(jià)局、地方稅務(wù)局、審計(jì)局、住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室等六部門在貫徹執(zhí)行上述行政規(guī)章時(shí)，通過長沙市人民政府公報(bào)下達(dá)《關(guān)于貫徹 < 長沙市住宅區(qū)物業(yè)維修基金管理辦法 > 有關(guān)工作的通知》 （ 長房政發(fā) [2003]044 號(hào) ） ，規(guī) 定“市房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處、市房地產(chǎn)管理交易所不受理未提交《長沙市物業(yè)維修基金繳款憑證》的房屋初始登記和房屋轉(zhuǎn)移登記的申請”。而本案 龔文勇 未向售房單位亞華公司繳納維修基金，導(dǎo)致售房單位亞華公司代 龔文勇 向長沙市房屋產(chǎn)權(quán)管理局申請辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)讓登記時(shí)，不能向長沙市房屋產(chǎn)權(quán)管理局移交維修基金，長沙市房屋產(chǎn)權(quán)管理局不予受理售房單位亞華公司代 龔文勇 辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)讓登記的申請，符合有關(guān)行政規(guī)章的要求，是嚴(yán)格執(zhí)行法律法規(guī)的行為。《關(guān)于貫徹 （ 長沙市住宅區(qū)物業(yè)維修基金管理辦法 > 有關(guān)工作的通知 ） （ 長房政發(fā) [2003]044 號(hào) ） ，雖 然不是行政規(guī)章，但它是有關(guān)行政機(jī)關(guān)在貫徹執(zhí)行行政規(guī)章時(shí)制定的規(guī)范性法律文件，只 要它不與法律法規(guī)相沖突，長沙市房屋產(chǎn)權(quán)管理局在工作中應(yīng)當(dāng)參照執(zhí)行。因此，龔文勇認(rèn)為《關(guān)于貫徹 < 長沙市住宅區(qū)物業(yè)維修基金管理辦法 > 有關(guān)工作的通知》 （ 長房政發(fā) [2003]044 號(hào) ） 只是行政機(jī)關(guān)的工作文件，不具有法律效力，不能適用的主張，本院不予采納。綜上所述，龔文勇要求長沙市房屋產(chǎn)權(quán)管理局受理其 房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)讓登記申請，辦理房屋所有權(quán)證的訴訟請求沒有法律依據(jù)，理由不成立，本院不予支持。依照最高人民法院《關(guān)于執(zhí)行 < 中華人民共和國行政訴訟法 > 若干問題的解釋》第五十六條第 （ 一 ） 項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：駁回龔文勇要求長沙市房屋產(chǎn)權(quán)管理局受理其房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)讓登記申請，為其辦理房屋所有權(quán)證的訴訟請求。 本案受理費(fèi)人民幣 100 元，由龔文勇負(fù)擔(dān)。

　　龔文勇不服原審判決上訴稱，原審判決沒有適應(yīng)國家法律及行政法規(guī)，只依據(jù)了 建設(shè)部、財(cái)政部制定的《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》和 長房政發(fā) [2003]044 號(hào)《關(guān)于貫徹 < 長沙市住宅區(qū)物業(yè)維修基金管理辦法 > 有關(guān)工作的通知》，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理行政案件適用法律規(guī)范問題的座談會(huì)紀(jì)要》第一條第三款的精神，這些具體應(yīng)用解釋和其他規(guī)范性文件不是正式的法律淵源，對人民法院不具有法律規(guī)范意義上的約束力。長房政發(fā) [2003]044 號(hào)《關(guān)于貫徹 < 長沙市住宅區(qū)物業(yè)維修基金管理辦法 > 有關(guān)工作的通知》嚴(yán)重限制剝奪了上位法規(guī)定的權(quán)利，擴(kuò)大了行政主體的職權(quán)范圍，超出上位法規(guī)定的強(qiáng)制措施的適用范圍； 長沙市房屋產(chǎn)權(quán)管理局采取“不交 維修基金就不辦理產(chǎn)權(quán)證 ”的作法不僅是違反了國家的法律法規(guī)，而且也超越了 建設(shè)部、財(cái)政部制定的《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》。建設(shè)部、財(cái)政部制定的《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》與建設(shè)部 2001 年修正的《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》、《城市房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理辦法》、《商品房銷售管理辦法》是直接“碰車”的。《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》擴(kuò)大了行政主體的職權(quán)范圍和強(qiáng)制范圍，該規(guī)定與 2004 年 7 月 1 日 正式實(shí)施的《中華人民共和國行政許可法》第十六條、第十七條是嚴(yán)重相違背的。在本案中，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先適應(yīng)《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》、《城市房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理辦法》、《商品房銷售管理辦法》。在簽訂購房合同時(shí)，開發(fā)商未在購房合同中簽訂有關(guān)維修基金繳交約定， 長沙市房屋產(chǎn)權(quán)管理局也未告知辦產(chǎn)權(quán)證前應(yīng)交 維修基金；而現(xiàn)在辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)突然提出要先交維修基金，這與建設(shè)部的部門規(guī)章是不相符的。請求上級法院撤銷原審判決，判令 長沙市房屋產(chǎn)權(quán)管理局受理其房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)讓登記申請，為其辦理房屋所有權(quán)證。

　　長沙市房屋產(chǎn)權(quán)管理局 答辯稱， 針對維修基金制度的建立，國務(wù)院、兩部（建設(shè)部、財(cái)政部）、湖南省各級政府頒發(fā)了 7 個(gè)相關(guān)的法規(guī)文件，這一系列文件形成了配套的規(guī)范性文件體系。答辯人歸集維修基金的行為正是依據(jù)這些文件而實(shí)施的合法的行政行為。繳納維修基金是業(yè)主的法定義務(wù)，且亞華公司在《致業(yè)主函》中已明確告知上訴人履行合同必須的法定義務(wù)，即必須按購房款的 3% 繳交物業(yè)維修基金后方能辦理產(chǎn)權(quán)證。因此，不存在答辯人“突然提出要繳納維修基金”的情形。上訴人是維修基金的最終受益人，答辯人依法歸集維修基金是為保障房屋所有權(quán)人的共同利益和社會(huì)公共利益，而不是為了自己的經(jīng)濟(jì)利益而加重上訴人的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。上訴人申請辦理產(chǎn)權(quán)證是一種申請確權(quán)的行為，不屬于申請行政許可的范圍。 原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確。請求上級法院駁回上訴，維持原判。

　　龔文勇向原審法院出示了下列證據(jù)：1 、《商品房買賣合同》，擬證明其購買了亞華公司的商品房一套； 2 、《契稅完稅證》，擬證明其已繳納政府規(guī)定的購房契稅； 3 、《銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票》，擬證明其已繳清購房款； 4 、《致業(yè)主函》，擬證明亞華公司通知其必須按購房款的 3 ％繳交物業(yè)維修基金后方能辦理產(chǎn)權(quán)證。

　　長沙市房屋產(chǎn)權(quán)管理局 向原審法院提供了下列證據(jù)： 1 、《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》； 2 、建設(shè)部、財(cái)政部制定的《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》； 3 、《湖南省人民政府辦公廳關(guān)于加強(qiáng)城市住宅區(qū)物業(yè)管理工作的通知》； 4 、《湖南省城市住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》； 5 、《長沙市住宅區(qū)物業(yè)維修基金管理辦法》； 6 、《關(guān)于貫徹 < 長沙市住宅區(qū)物業(yè)維修基金管理辦法 > 有關(guān)工作的通知》 （ 長房政發(fā) [2003]044 號(hào) ） ，擬證明維修基金制度是一項(xiàng)法律制度，上述行政規(guī)章及規(guī)范性法律文件構(gòu)成了物業(yè)維修基金法律制度的一個(gè)完整體系，作為本市房屋產(chǎn)權(quán)管理部門，依法依規(guī)歸集管理物業(yè)維修基金是其法定職責(zé)，其在辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)要求歸集維修基金是貫徹法律法規(guī)的具體體現(xiàn)，是建立物業(yè)維修基金制度的基本措施。 7 、《物業(yè)管理?xiàng)l例》。 8 、《亞華公司關(guān)于請求解決維修基金收取相關(guān)問題的報(bào)告》，擬證明亞華公司于 2004 年 3 月 29 日 就代 龔文勇 申請辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)讓登記和維修基金收取等事項(xiàng)向該局提出報(bào)告。 9 、《關(guān)于湖南亞華置業(yè)有限公司請求解決維修基金收取相關(guān)問題的回復(fù)》，擬證明該局收到亞華公司的報(bào)告后，于 2004 年 4 月 20 日 對其提出的問題給予了答復(fù)。

　　原審法院對 長沙市房屋產(chǎn)權(quán)管理局、龔文勇提交的上述證據(jù)經(jīng)當(dāng)庭舉證、質(zhì)證，認(rèn)為雙方提交的上述證據(jù)均合法有效，可以作為本案定案的依據(jù)。

　　前述證據(jù)已隨案移送本院。經(jīng)審查，雙方提交的證據(jù)有效，可以作為本案定案依據(jù)。本院經(jīng)審理所認(rèn)定的事實(shí)與原判無異。

　　本院認(rèn)為，《中華人民共和國行政許可法》第二條規(guī)定：“本法所稱行政許可，是指行政機(jī)關(guān)根據(jù)公民、法人或者其他組織的申請，經(jīng)依法審查，準(zhǔn)予其從事特定活動(dòng)的行為。”因此，行政許可是依申請的行政行為，是一種經(jīng)依法審查的行為，是一種授益性行政行為。公民申請辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，不屬于行政許可。因?yàn)椋课莓a(chǎn)權(quán)登記屬于事后程序，是保護(hù)和確認(rèn)登記人的權(quán)利，而不是重新賦予其權(quán)利。在房屋產(chǎn)權(quán)登記中，行政機(jī)關(guān)行使的不是行政管理權(quán)，而是以第三人的身份出現(xiàn)，起證實(shí)和確認(rèn)作用。

　　2003 年 9 月 1 日 起施行的《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十四條第一款、第三款規(guī)定：“住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。專項(xiàng)維修資金收取、使用管理的辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門會(huì)同國務(wù)院財(cái)政部門制定。” 建設(shè)部、財(cái)政部制定、于 1999 年 1 月 1 日 實(shí)行的《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》第五條、第九條：“商品住房在銷售時(shí)，購房者與售房單位應(yīng)當(dāng)簽定有關(guān)維修基金繳交約定。購房者應(yīng)當(dāng)按購房款 2 － 3 ％的比例向售房單位繳交維修基金。在業(yè)主辦理房屋權(quán)屬證書時(shí)，商品住房銷售單位應(yīng)當(dāng)將代收的維修基金移交給當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門代管。” 在《物業(yè)管理?xiàng)l例》施行后，國務(wù)院建設(shè)行政主管部門和國務(wù)院財(cái)政部門尚未就維修資金收取、使用管理制定出新的規(guī)定，而 建設(shè)部、財(cái)政部制定、于 1999 年 1 月 1 日 實(shí)行的《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》關(guān)于 維修資金收取、使用管理的規(guī)定與《物業(yè)管理?xiàng)l例》并不抵觸，因此， 建設(shè)部、財(cái)政部制定的《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》可以繼續(xù)適用。

　　建設(shè)部、財(cái)政部制定的《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》 第五條、第九條 是兩個(gè)國務(wù)院部門就 業(yè)主辦理房屋權(quán)屬證書時(shí) 應(yīng)當(dāng)具備的條件（繳納 維修基金 ）的特別規(guī)定。而建設(shè)部 2001 年修正的《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》、《城市房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理辦法》、《商品房銷售管理辦法》是關(guān)于辦理房屋權(quán)屬登記的一般規(guī)定，兩者之間的關(guān)系是特別規(guī)定與一般規(guī)定的關(guān)系，因此，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先適用建設(shè)部、財(cái)政部制定的《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》。

　　長房政發(fā) [2003]044 號(hào)《關(guān)于貫徹 < 長沙市住宅區(qū)物業(yè)維修基金管理辦法 > 有關(guān)工作的通知》是長沙市有關(guān)部門就維修基金歸集程序制定的其他規(guī)范性文件，該規(guī)定并未擴(kuò)大行政主體的職權(quán)范圍，該規(guī)定與上位法的規(guī)定并不抵觸，該規(guī)定是合法、有效的。

　　繳交維修基金是業(yè)主的法定義務(wù)。在簽訂購房合同時(shí)，開發(fā)商未在購房合同中與業(yè)主簽訂有關(guān)維修基金繳交約定，這并不能免除業(yè)主繳交維修基金的法定義務(wù)。 長沙市房屋產(chǎn)權(quán)管理局在 業(yè)主申請辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)，要求業(yè)主繳交維修基金符合建設(shè)部、財(cái)政部制定的《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》 第五條、第九條和 《關(guān)于貫徹 < 長沙市住宅區(qū)物業(yè)維修基金管理辦法 > 有關(guān)工作的通知》 第九條的規(guī)定。

　　綜上所述， 龔 文勇 在沒有 繳交維修基金時(shí)，要求 長沙市房屋產(chǎn)權(quán)管理局受理其房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)讓登記申報(bào)材料，為其辦理房屋所有權(quán)證的訴訟請求沒有法律依據(jù)，其上訴理由不能成立。原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確。依照《中華人民共和國行政訴訟法》第六十一條（一）項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：

　　駁回上訴，維持原判。

　　二審案件受理 費(fèi) 100 元，由上訴人龔 文勇負(fù)擔(dān)。

　　本判決為終審判決。

　　審　判　長 彭 京 華

　　審　判　員 蔡　旭　輝

　　代理審判員 盧 葦

　　二○○四年八月三日

　　書 記 員　　譚 泓