原告謝柳忠（反訴被告）訴被告陳瑛（反訴原告）房屋租賃一案

廣東省珠海市香洲區人民法院
民事判決書
（2003）香民一初字第3150號


原告（反訴被告）：謝柳忠，男，漢族，1976年11月17日出生，住廣西柳州市郊區柳太路15號3-1-3號。身份證號碼450211197611171913。
委托代理人：付鵬，男，漢族，1974年7月1日出生，住廣西柳州市城中區柳蔭路9號。身份證號碼：450202197407010614。
被告（反訴原告）：陳瑛，女，漢族，1958年9月9日出生，戶籍所在地：珠海市香洲區海城街104號6座702房，現住珠海市南屏鎮南苑山莊20棟604房。身份證號碼：440221580909002。
原告謝柳忠訴被告陳瑛房屋租賃糾紛一案，本院于2003年9月29日受理后，依法由審判員莫宇興獨任審判，于2003年11月18日公開開庭進行審理。原告及委托代理人付鵬，被告陳瑛等到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
原告訴稱：原告于2003年9月8日與被告簽訂一份《租賃合同》，承租其位于拱北友誼路38號的商鋪專營木制工藝品，租賃期為一年，從2003年9月18日起至2004年9月17日止，每月租金為人民幣6000元。本人于2003年9月18日進場經營，并于2003年9月19日支付給陳瑛第一個月租金6000元及押金12000元，合計人民幣18000元。陳瑛已給原告開具收據。近日來我多次前往拱北工商所辦理營業執照都未被受理，原因為沒有鋪面的房產證及相關產權證明，被告又無法提供給我。嚴重影響了鋪面的正常經營，本人要求陳瑛退還所交款項及退租而被拒絕。因此訴訟請求：判令被告退還押金12000元，租金6000元，前期費用及其他損失10000元，合計人民幣28000元。庭審時，原告增加訴訟理由，認為：1、《租賃合同》不公平，申請撤銷；2、被告在簽訂《租賃合同》時有欺詐行為；3、被告沒有協助原告辦理有關獨立經營的營業執照；4、被告擅自提前收回鋪位。
原告對其訴稱向法院提交如下證據：
1、《鋪位租賃合同》復印件；
2、收款收據兩張；
被告辯稱：一、答辯人沒有構成違約，原告的訴訟請求沒有事實和法律依據，應予駁回。
原告謝柳忠與答辯人于2003年9月8日簽訂《鋪位租賃合同》，約定答辯人將位于拱北友誼路38號商鋪內其中12.6平方米（實用面積）出租給原告，用于經營木雕及工藝品，租賃期為壹年，從2003年9月18日至2004年9月17日止，每月租金6000元。合同簽訂后，原告于2003年9月19日支付了押金12000元和當月租金6000元，答辯人依約提供租賃物給原告經營，合同約定答辯人可協助原告辦理工商稅收執照，但原告一直沒有要求答辯人出具場地使用證明，如果原告有要求，答辯人是有條件出具亦有義務出具該證明，答辯人亦隨時可提供房產證及辦理工商營業等執照的合法證明，且答辯人本人也于2003年2月申領了工商營業執照等相關證照，原告從租賃之日起，從未向答辯人提出過任何要求辦理營業執照的請求，因此原告訴稱答辯人未能出具鋪位的房產證及相關產權證明致其未能辦理營業執照，完全與事實不符。原告亦未能提供其曾向工商行政管理部門申請辦理營業執照及遭拒絕的書面證明。因此，原告的訴訟請求明顯缺乏事實和法律依據，應予以駁回。
二、原告要求退回押金12000元，租金6000元及前期費用1萬元無理。
1、雙方簽定的租賃合同第五條約定：“如承租方未能履行（包括不完全履行）合同或單方終止合同，上述抵押金則視為承租方的違約金，全部歸出租方所有”，合同第十條第一款約定“承租方有本合同第七條第三款規定情形之一的，出租方有權終止租賃合同，限期收回鋪位，將抵押金視為違約金予以沒收”，而合同第七條第三款規定情形之一是“拖欠租金滿七天的”。原告交納第一個月租金6000元后，至今沒有再交租和交納水電費、公共攤分費用等，也沒有與答辯人解除合同或將鋪位交回答辯人使用，因此，原告的行為已構成違約，上述抵押金按合同約定應歸答辯人所有。
2、答辯人按合同約定將租賃物交由原告使用，原告也使用了租賃物，因而原告要求答辯人退回租金無事實依據；
3、原告要求答辯人退回前期損失，答辯人認為，原告使用鋪位前并未進行過任何裝修等投資，不存在任何所謂的前期損失。答辯人認為，原告故意制造事端，以掩蓋其經營不善的事實，并企圖借此中途解約，規避法律責任。原告的上述違約行為己對答辯人的合法利益造成嚴重損害，答辯人保留追究其有關責任的權利。
答辯人認為，答辯人與原告簽定的《鋪位租賃合同》是雙方在自愿平等的基礎下簽定的，是雙方的真實意思表示，符合有關的法律法規規定，是有效的合同，雙方均應按合同約定行使權利和履行義務，原告的行為已構成違約，其起訴無事實和法律依據，希望法庭予以駁回。
被告陳瑛反訴稱： 反訴原告陳瑛與反訴被告于2003年9月8 日簽訂《鋪位租賃合同》，雙方約定反訴原告將位于拱北友誼路38號商鋪內其中12.6平方米（實用面積）出租給反訴被告，用于經營木雕及工藝品，租賃期為壹年，從2003年9月18日至2004年9月17日止，每月租金6000元。合同簽訂后，反訴被告于2003年依約提供租賃物給反訴被告經營。依合同第四條第二款（四.2）規定：于當月25號承租方仍未繳清當月租金和當月稅收費，工商貴、水電費及當月衛生費時，出租方視承租方違約并作封場關閉處理，依合同第十條第一款約定：承租方逾期交租金和水電費，除應如數補交外還應按拖欠總額，按每日1%的標推計算違約金。反訴被告交納第一個月租金6000元后，至今沒有再交租和交納水電費、公共攤分費用等，也沒有與反訴原告解除合同或將鋪位交回反訴原告使用，因此，反訴被告的行為己構成違約。上述抵押金按合同約定應歸反訴原告所有，反訴被告并應補交2003年10月的租金6000元。另外，合同第八條第四項約定由反訴被告負擔的電費反訴被告至今沒有繳交，反訴被告應返還反訴原告代墊付的電費123.30元。因此反訴請求：
1、判令解除反訴原告與反訴被告簽訂的《鋪位租賃合同》，反訴被告承擔違約責任．反訴原告沒收其抵押金12000元。
2、反訴被告補交2003年10月的租金6000元及從拖欠之日起至清償日止按每日1%的標準計算違約金（暫計至11月4日止為900元）。
3、反訴被告返還反訴原告代墊付的電費123.30元。
4、反訴被告承擔本案反訴費。
被告（反訴原告）對其辯稱及反訴向法院提交如下證據：
1、珠國經函[2002]52號、130號《關于辦理有關房地產權證更名手續的函》；珠國經[2001]198號批復及房地產權轉讓登記收件回執等復印件；
2、國有土地使用證復印件；
3、房地產權證復印件；
4、《鋪位租賃合同》復印件；
5、珠海信禾運輸集團有限公司物業管理分公司《水電費繳費通知書》及收據復印件；
6、被告陳瑛的個體營業執照及稅務登記證、衛生許可證復印件；
經庭審質證，被告陳瑛對原告提交的證據的真實性無異議。原告謝柳忠對被告陳瑛提交證據的真實性亦無異議。
經審理查明：原告謝柳忠與被告陳瑛于2003年9月8日簽訂一份《鋪位租賃合同》，約定被告將位于拱北友誼路38號商鋪內其中12.6平方米（實用面積）出租給原告使用，用于經營木雕及工藝品，租賃期為壹年，從2003年9月18日至2004年9月17日止，每月租金6000元。合同第四條第2點約定：定于每月20日前繳清當月租金，當月22日未繳清當月租金，出租方作停水停電處理。當月25號承租方仍未繳清當月租金和當月稅收費、工商費、水電費及當月衛生費時，出租方視承租方違約終止合同，并作封場關閉處理。合同第五條約定： 在簽訂本合同之日起至2003年9月18日之前承租方需繳交抵押金人民幣壹萬貳仟元整，當月租金陸仟元給出租方，如承租方未能履行（包括不完全履行）合同或單方終止合同，上述抵押金則視為承租方的違約金，全部歸出租方所有，如承租方在租賃期內，無違反合同規定，合同期滿后，出租方應將抵押金如數退回給承租方，但不計利息。合同第八條第3點約定：出租方可協助承租方辦理工商稅收執照。合同第十條第1點約定：承租方逾期交租金和水電費，除應如數補交外還應按拖欠總額，按每日1%的標推計算違約金。[Page]
合同簽訂后，原告于2003年9月19日支付了押金12000元和當月租金6000元，被告依約提供租賃物給原告經營，原告進場經營至2003年9月29日便向本院提出訴訟，10月3日關門停止經營，但未交付鋪位給被告。
另查明：被告出租的上述鋪位產權是珠海信禾運輸集團有限公司通過改制競買取得，被告陳瑛向珠海信禾物業管理公司租賃取得該商鋪的經營權及轉租權。
庭審中，經本院主持調解，被告愿意退回押金6000元給原告以解決糾紛，因原告不同意而無法達成協議。
本院認為：原、被告對合同租賃事實及交收款數額無爭議，本院予以認定。被告通過租賃方式取得鋪位并征得產權單位同意轉租的情況下于2003年9月8日與被告簽訂一份《鋪位租賃合同》，該合同是原、被告雙方當事人合意的意思表示，約定內容清楚明確，沒有違反法律及行政法規的禁止性規定，故《鋪位租賃合同》依法成立生效，對雙方當事人均具約束力，合同雙方亦已履行了合同。原告稱曾多次前往拱北工商所辦理營業執照都未被受理，原因是沒有鋪面的房產證及相關產權證明，被告又無法提供給原告。原告對其主張未向法庭提交相應證據證明，被告又否認原告曾向其提出過協助辦證的要求，故本院不予支持。原告提出：1、《租賃合同》不公平，申請撤銷；2、被告在簽訂《租賃合同》時有欺詐行為；3、被告沒有協助原告辦理有關獨立經營的營業執照；4、被告擅自提前收回鋪位等一系列主張均未有證據證實，理由亦不充分，本院不予支持。
任何投資是有風險的，經營也如此，原告在投資失誤后，單方離場不依合同約定交租，又不與被告協商中止履行交還商鋪，其行為已構成根本性違約，導致合同不能繼續履行。故反訴原告請求解除《鋪位租賃合同》，交付2003年10月的租金6000元合法有據，本院予以支持。反訴原告請求反訴被告承擔違約責任，沒收其抵押金12000元；請求支付逾期交租按每日1%的標準計算違約金問題于法有據，但情理欠妥，故本院從公平原則考慮，結合庭審中被告曾表示過愿意退還6000元給原告的情況，本院酌定被告應退款額為人民幣6000元。反訴原告請求反訴被告返還代墊付的電費123.30元證據充分，本院予以支持。
基于上述認定，原告的訴訟請求理據不充分，本院不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第四十四條、第六十條、第二百二十四條、第二百二十七條、最高人民法院《關于民事訴訟證據的若干規定》第二條的規定，判決如下：
一、解除反訴原告陳瑛與反訴被告謝柳忠簽訂的《鋪位租賃合同》。
二、被告（反訴原告）陳瑛應于本判決發生法律效力之日起十日內退還原告（反訴被告）謝柳忠人民幣6000元。
三、反訴被告謝柳忠應于本判決發生法律效力之日起十日內返還反訴原告陳瑛墊付的電費123.30元。
四、駁回原告謝柳忠及反訴原告陳瑛的其他訴訟請求。
案件受理費1130元由原告謝柳忠負擔（已交付）；反訴費760元由反訴原告陳瑛負擔（已交付）。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于廣東省珠海市中級人民法院。




審 判 員 莫 宇 興

二00三年十一月二十八日

書 記 員 聶 斌 華