上訴人（原審被告）： 孫國(guó)斌，男，1958年9月25日出生，漢族，無(wú)職業(yè)。住址：沈陽(yáng)市鐵西區(qū)凌空二街2甲4號(hào)樓212.

　　被上訴人（原審原告）：沈陽(yáng)詩(shī)波特物業(yè)管理有限公司。住所地：沈陽(yáng)市鐵西區(qū)凌空二街2號(hào)。

　　法定代表人：段登光，董事長(zhǎng)。

　　委托代理人：申淑琴，女，1951年8月18日出生，漢族，公司法律顧問。住址：沈陽(yáng)市沈河區(qū)小北關(guān)街202巷1-6-1號(hào)。

　　上訴人孫國(guó)斌因與被上訴人沈陽(yáng)詩(shī)波特物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱物業(yè)公司）物業(yè)管理糾紛一案，不服沈陽(yáng)市鐵西區(qū)人民法院[2005]沈鐵西民一合初字第 232號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2005年10月31日立案，由審判員白云良任審判長(zhǎng)并主審，與審判員關(guān)云光、常振明組成合議庭，對(duì)本案進(jìn)行了公開開庭審理，上訴人孫國(guó)斌，被上訴人委托代理人申淑琴到庭參加訴訟，現(xiàn)已審理終結(jié)。

　　原審法院查明：2002年10月8日，孫國(guó)斌購(gòu)買并入住了沈陽(yáng)市鐵西區(qū)凌空二街2甲4號(hào)樓212住房，銷售面積為158.34平方米，物業(yè)公司負(fù)責(zé)該小區(qū)物業(yè)。物業(yè)公司與孫國(guó)斌于2002年10月8日簽訂了物業(yè)服務(wù)合同，約定由物業(yè)公司從2002年10月8日起為該小區(qū)房屋和配套公用設(shè)施提供維護(hù)、養(yǎng)護(hù)等管理服務(wù)，每一年向物業(yè)公司交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。因?qū)O國(guó)斌未按約定交納2003年10月至2005年10月兩年3912元物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，物業(yè)公司于2005年5月24日起訴至法院。以上事實(shí)，有當(dāng)事人陳述，詩(shī)波特生活園業(yè)主辦理進(jìn)住費(fèi)用清單，房屋產(chǎn)權(quán)面積測(cè)算審核分層分戶表、商品房銷售面積房屋分層分戶平面圖等材料在卷佐證，經(jīng)質(zhì)證予以確認(rèn)。

　　原審法院認(rèn)為：物業(yè)公司與孫國(guó)斌簽訂的物業(yè)管理委托合同合法有效，對(duì)雙方當(dāng)事人具有約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。物業(yè)公司按約履行了自己的義務(wù)后，要求孫國(guó)斌按約交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)及支付逾期付款利息的理由成立，證據(jù)充分，應(yīng)予支持。孫國(guó)斌主張按158.34平方米交納物業(yè)管理費(fèi)，因158.34平方米是房屋銷售面積，孫國(guó)斌交納物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)按房屋實(shí)際面積計(jì)算。孫國(guó)斌主張因住房監(jiān)控器、占用公共車位及自行車隨意停放而拒絕交付物業(yè)管理費(fèi)的主張，因物業(yè)公司已盡到了物業(yè)管理委托合同約定的管理義務(wù)，故不予支持。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條一款、第一百零七條之規(guī)定，判決：一、孫國(guó)斌于本判決發(fā)生法律效力后十日內(nèi)給付物業(yè)公司2003年10月至2005年10月的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)3912元；二、孫國(guó)斌于本判決發(fā)生法律效力后十日內(nèi)給付物業(yè)公司利息，按中國(guó)人民銀行同期貸款利率按3912元計(jì)算，自2003年10月起至判決生效時(shí)止；三、駁回雙方其它訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)166元，由孫國(guó)斌承擔(dān)（物業(yè)公司已預(yù)交，由孫國(guó)斌直接給付物業(yè)公司）。

　　上訴人孫國(guó)斌不服一審判決，向本院提起上訴稱：一審法院判決上訴人支付被上訴人2003年10月至2005年10月物業(yè)管理費(fèi)共計(jì) 3912元不符合事實(shí)，因?yàn)樯显V人的房屋面積是158.34平方米（被上訴人與上訴人之間商品房銷售合同，被上訴人商品房銷售面積審核分層分戶表為證），上訴人交納契稅，及房屋維修基金均為158.34平方米，現(xiàn)該房產(chǎn)權(quán)證尚未下發(fā)，被上訴人不能按照163.01米計(jì)算面積。被上訴人存在違約行為，無(wú)權(quán)要求上訴人支付物業(yè)管理費(fèi)。在上訴人進(jìn)住該小區(qū)后，被上訴人并未按物業(yè)管理委托合同約定，擅自安車位，外來(lái)人員隨意出入且并為業(yè)主安置的報(bào)警裝置無(wú)法正常使用，無(wú)法保證小區(qū)業(yè)主正常生活秩序和人身安全。根據(jù)雙方簽訂合同第十一條規(guī)定，被上訴人無(wú)權(quán)要求上訴人全額支付物業(yè)管理費(fèi)。一審法院違反法定程序，在一審法院審理過程中，上訴人按照法律規(guī)定，提出了反訴請(qǐng)求，但一審法院對(duì)此根本沒有審理，在一審判決中也未加以任何論述，所以一審法院的判決違反法定程序。請(qǐng)求撤銷原判，發(fā)回重審或依法改判。

　　被上訴人物業(yè)公司答辯稱：一審法院判決事實(shí)清楚，證據(jù)確實(shí)充分，適用法律正確，上訴人的上訴理由根本不成立。上訴人稱其房屋面積是 158.34米，應(yīng)按158.34米交納物業(yè)管理費(fèi)有雙方之間商品房銷售合同及分戶表為證是故意歪曲事實(shí)，任何人都知道，商品房銷售面積是個(gè)暫定面積，最終以房產(chǎn)局測(cè)繪大隊(duì)測(cè)定為準(zhǔn)。上訴人的銷售面積是158.34平方米，最后產(chǎn)權(quán)面積為163.01米，一審開庭時(shí)被上訴人已向法庭提供了房產(chǎn)局測(cè)繪大隊(duì)的測(cè)定結(jié)果，按實(shí)際面積收取物業(yè)管理是正確的。上訴人稱進(jìn)住該小區(qū)后被上訴人私自安車位，外來(lái)人員隨意出入，報(bào)警裝置無(wú)法正常使用等等，存在著違約行為無(wú)權(quán)要求其全額支付物業(yè)管理費(fèi)等均無(wú)依據(jù)，按雙方簽訂的物業(yè)管理委托合同的規(guī)定，上訴人按規(guī)定交納物業(yè)管理費(fèi)是其應(yīng)盡的義務(wù)。上訴人提出的所謂被上訴人違約行為沒有任何事實(shí)依據(jù)，上訴人以此為借口不履行應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的交納物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)，不能得到支持。一審判決嚴(yán)格按照法律規(guī)定的程序進(jìn)行的，上訴人所謂的違反法定程序與事實(shí)不符。請(qǐng)求駁回上訴，維持原判。

　　本院查明的事實(shí)與原審判決基本相同。

　　本院另查明：上訴人房屋經(jīng)沈陽(yáng)市房產(chǎn)局房產(chǎn)測(cè)繪大隊(duì)測(cè)量建筑面積為163.01平方米。物業(yè)費(fèi)為每平方米1元人民幣。上訴人尚欠2003年10月至2005年10月物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)3912元。

　　本院審理認(rèn)為：上訴人與被上訴人簽訂的物業(yè)管理公共契約是當(dāng)事人真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，具有法律約束力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照誠(chéng)實(shí)信用原則履行自己的義務(wù)，不履行或者不適當(dāng)履行的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。被上訴人提供了物業(yè)管理服務(wù)，上訴人應(yīng)當(dāng)依照約定支付物業(yè)管理費(fèi)，上訴人未按約定支付物業(yè)管理費(fèi)屬違約行為，應(yīng)承擔(dān)繼續(xù)履行等違約責(zé)任。

　　關(guān)于上訴人主張應(yīng)按158.34平方米支付物業(yè)管理費(fèi)的問題。上訴人購(gòu)買房屋時(shí)約定的房屋建筑面積為158.34平方米，現(xiàn)經(jīng)沈陽(yáng)市房產(chǎn)局房產(chǎn)測(cè)繪大隊(duì)測(cè)量實(shí)際建筑面積為163.01平方米，故上訴人應(yīng)按實(shí)際建筑面積支付物業(yè)費(fèi)，上訴人主張應(yīng)按158.34平方米支付物業(yè)管理費(fèi)的理由不能成立。

　　關(guān)于上訴人主張的安裝在其自家室內(nèi)的自動(dòng)報(bào)警裝置問題。上訴人與被上訴人簽訂的物業(yè)管理公共契約明確約定被上訴人負(fù)責(zé)小區(qū)的管理、經(jīng)營(yíng)及房屋和配套公共設(shè)施的維護(hù)、養(yǎng)護(hù)，而上訴人所主張的自動(dòng)報(bào)警裝置系安裝于其自家室內(nèi)，且其在二審訴訟中自認(rèn)該設(shè)施不屬于公共設(shè)施，系其自用設(shè)施。上訴人還自述該設(shè)施在與出賣人簽訂的《商品房買賣合同》第十三條中有約定，即“出賣人交付使用的商品房的裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合雙方約定（附件三）的標(biāo)準(zhǔn)，達(dá)不到約定標(biāo)準(zhǔn)的，買受人有權(quán)要求出賣人按照下述第2種方式處理，即雙方協(xié)商由出賣人賠償雙倍的裝飾、設(shè)備差價(jià)或按照出賣人要求的合理期限達(dá)到約定標(biāo)準(zhǔn)”。因此，上訴人所主張的報(bào)警裝置質(zhì)量問題，不屬于物業(yè)公司維修服務(wù)范圍，上訴人以此拒付物業(yè)費(fèi)的理由不能成立。

　　另，上訴人在上訴狀中所述一審未審理其反訴請(qǐng)求不是事實(shí)，一審卷中亦無(wú)上訴人所稱的反訴狀，且上訴人在二審明確承認(rèn)其未交納反訴費(fèi)用，故原審判決未就上訴人所謂的“反訴”進(jìn)行審理正確，上訴人的此項(xiàng)上訴理由不能成立。

　　綜上，上訴人的上訴請(qǐng)求不能成立，原判決應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

　　駁回上訴，維持原判。

　　二審案件受理費(fèi)166元，由上訴人孫國(guó)斌負(fù)擔(dān)。

　　本判決為終審判決。

　　審 判 長(zhǎng) 白 云 良

　　審 判 員 常 振 明

　　審 判 員 關(guān) 云 光

　　二0 0五年十二月十二日

　　書 記 員 劉 振 華