上訴人（原審被告）： 孫國斌，男，1958年9月25日出生，漢族，無職業。住址：沈陽市鐵西區凌空二街2甲4號樓212.

　　被上訴人（原審原告）：沈陽詩波特物業管理有限公司。住所地：沈陽市鐵西區凌空二街2號。

　　法定代表人：段登光，董事長。

　　委托代理人：申淑琴，女，1951年8月18日出生，漢族，公司法律顧問。住址：沈陽市沈河區小北關街202巷1-6-1號。

　　上訴人孫國斌因與被上訴人沈陽詩波特物業管理有限公司（以下簡稱物業公司）物業管理糾紛一案，不服沈陽市鐵西區人民法院[2005]沈鐵西民一合初字第 232號民事判決，向本院提起上訴。本院于2005年10月31日立案，由審判員白云良任審判長并主審，與審判員關云光、常振明組成合議庭，對本案進行了公開開庭審理，上訴人孫國斌，被上訴人委托代理人申淑琴到庭參加訴訟，現已審理終結。

　　原審法院查明：2002年10月8日，孫國斌購買并入住了沈陽市鐵西區凌空二街2甲4號樓212住房，銷售面積為158.34平方米，物業公司負責該小區物業。物業公司與孫國斌于2002年10月8日簽訂了物業服務合同，約定由物業公司從2002年10月8日起為該小區房屋和配套公用設施提供維護、養護等管理服務，每一年向物業公司交納物業管理服務費。因孫國斌未按約定交納2003年10月至2005年10月兩年3912元物業管理服務費，物業公司于2005年5月24日起訴至法院。以上事實，有當事人陳述，詩波特生活園業主辦理進住費用清單，房屋產權面積測算審核分層分戶表、商品房銷售面積房屋分層分戶平面圖等材料在卷佐證，經質證予以確認。

　　原審法院認為：物業公司與孫國斌簽訂的物業管理委托合同合法有效，對雙方當事人具有約束力。當事人應當按照約定全面履行自己的義務。物業公司按約履行了自己的義務后，要求孫國斌按約交納物業管理服務費及支付逾期付款利息的理由成立，證據充分，應予支持。孫國斌主張按158.34平方米交納物業管理費，因158.34平方米是房屋銷售面積，孫國斌交納物業管理費應按房屋實際面積計算。孫國斌主張因住房監控器、占用公共車位及自行車隨意停放而拒絕交付物業管理費的主張，因物業公司已盡到了物業管理委托合同約定的管理義務，故不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第六十條一款、第一百零七條之規定，判決：一、孫國斌于本判決發生法律效力后十日內給付物業公司2003年10月至2005年10月的物業管理服務費3912元；二、孫國斌于本判決發生法律效力后十日內給付物業公司利息，按中國人民銀行同期貸款利率按3912元計算，自2003年10月起至判決生效時止；三、駁回雙方其它訴訟請求。案件受理費166元，由孫國斌承擔（物業公司已預交，由孫國斌直接給付物業公司）。

　　上訴人孫國斌不服一審判決，向本院提起上訴稱：一審法院判決上訴人支付被上訴人2003年10月至2005年10月物業管理費共計 3912元不符合事實，因為上訴人的房屋面積是158.34平方米（被上訴人與上訴人之間商品房銷售合同，被上訴人商品房銷售面積審核分層分戶表為證），上訴人交納契稅，及房屋維修基金均為158.34平方米，現該房產權證尚未下發，被上訴人不能按照163.01米計算面積。被上訴人存在違約行為，無權要求上訴人支付物業管理費。在上訴人進住該小區后，被上訴人并未按物業管理委托合同約定，擅自安車位，外來人員隨意出入且并為業主安置的報警裝置無法正常使用，無法保證小區業主正常生活秩序和人身安全。根據雙方簽訂合同第十一條規定，被上訴人無權要求上訴人全額支付物業管理費。一審法院違反法定程序，在一審法院審理過程中，上訴人按照法律規定，提出了反訴請求，但一審法院對此根本沒有審理，在一審判決中也未加以任何論述，所以一審法院的判決違反法定程序。請求撤銷原判，發回重審或依法改判。

　　被上訴人物業公司答辯稱：一審法院判決事實清楚，證據確實充分，適用法律正確，上訴人的上訴理由根本不成立。上訴人稱其房屋面積是 158.34米，應按158.34米交納物業管理費有雙方之間商品房銷售合同及分戶表為證是故意歪曲事實，任何人都知道，商品房銷售面積是個暫定面積，最終以房產局測繪大隊測定為準。上訴人的銷售面積是158.34平方米，最后產權面積為163.01米，一審開庭時被上訴人已向法庭提供了房產局測繪大隊的測定結果，按實際面積收取物業管理是正確的。上訴人稱進住該小區后被上訴人私自安車位，外來人員隨意出入，報警裝置無法正常使用等等，存在著違約行為無權要求其全額支付物業管理費等均無依據，按雙方簽訂的物業管理委托合同的規定，上訴人按規定交納物業管理費是其應盡的義務。上訴人提出的所謂被上訴人違約行為沒有任何事實依據，上訴人以此為借口不履行應當承擔的交納物業管理費的義務，不能得到支持。一審判決嚴格按照法律規定的程序進行的，上訴人所謂的違反法定程序與事實不符。請求駁回上訴，維持原判。

　　本院查明的事實與原審判決基本相同。

　　本院另查明：上訴人房屋經沈陽市房產局房產測繪大隊測量建筑面積為163.01平方米。物業費為每平方米1元人民幣。上訴人尚欠2003年10月至2005年10月物業管理服務費3912元。

　　本院審理認為：上訴人與被上訴人簽訂的物業管理公共契約是當事人真實意思表示，不違反法律、行政法規的強制性規定，具有法律約束力，當事人應當依照誠實信用原則履行自己的義務，不履行或者不適當履行的，應當承擔違約責任。被上訴人提供了物業管理服務，上訴人應當依照約定支付物業管理費，上訴人未按約定支付物業管理費屬違約行為，應承擔繼續履行等違約責任。

　　關于上訴人主張應按158.34平方米支付物業管理費的問題。上訴人購買房屋時約定的房屋建筑面積為158.34平方米，現經沈陽市房產局房產測繪大隊測量實際建筑面積為163.01平方米，故上訴人應按實際建筑面積支付物業費，上訴人主張應按158.34平方米支付物業管理費的理由不能成立。

　　關于上訴人主張的安裝在其自家室內的自動報警裝置問題。上訴人與被上訴人簽訂的物業管理公共契約明確約定被上訴人負責小區的管理、經營及房屋和配套公共設施的維護、養護，而上訴人所主張的自動報警裝置系安裝于其自家室內，且其在二審訴訟中自認該設施不屬于公共設施，系其自用設施。上訴人還自述該設施在與出賣人簽訂的《商品房買賣合同》第十三條中有約定，即“出賣人交付使用的商品房的裝飾、設備標準應符合雙方約定（附件三）的標準，達不到約定標準的，買受人有權要求出賣人按照下述第2種方式處理，即雙方協商由出賣人賠償雙倍的裝飾、設備差價或按照出賣人要求的合理期限達到約定標準”。因此，上訴人所主張的報警裝置質量問題，不屬于物業公司維修服務范圍，上訴人以此拒付物業費的理由不能成立。

　　另，上訴人在上訴狀中所述一審未審理其反訴請求不是事實，一審卷中亦無上訴人所稱的反訴狀，且上訴人在二審明確承認其未交納反訴費用，故原審判決未就上訴人所謂的“反訴”進行審理正確，上訴人的此項上訴理由不能成立。

　　綜上，上訴人的上訴請求不能成立，原判決應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項之規定，判決如下：

　　駁回上訴，維持原判。

　　二審案件受理費166元，由上訴人孫國斌負擔。

　　本判決為終審判決。

　　審 判 長 白 云 良

　　審 判 員 常 振 明

　　審 判 員 關 云 光

　　二0 0五年十二月十二日

　　書 記 員 劉 振 華