上海市第一中級人民法院

民事判決書

　　（2005）滬一中民二（民）終第字1463號

　　上訴人（原審被告）上海茂順置地有限公司，住所地上海市新鎮路1036弄22號。

　　法定代表人張磊，董事長。

　　委托代理人江憲，上海市聯合律師事務所律師。

　　被上訴人（原審原告）上海寶名房地產咨詢有限公司，住所地上海市滬太路1895弄51號A1-03室。

　　法定代表人吳冠昌，董事長。

　　委托代理人韋芳、陳方，上海市中建律師事務所律師。

　　上訴人上海茂順置地有限公司（以下簡稱茂順公司）因委托合同糾紛一案，不服上海市閔行區人民法院（2003）閔民三（民）初字第1075號民事判決，向本院提起上訴。本院于2005年5月25日受理后，依法組成合議庭，公開開庭審理了本案。上訴人茂順公司之委托代理人江憲，被上訴人上海寶名房地產咨詢有限公司（以下簡稱寶名公司）之委托代理人韋芳、陳方到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。

　　原審認定，1998年9月，寶名公司與茂順公司簽訂《茂盛花苑銷售代理協議書》，約定：茂順公司委托寶名公司獨家代理銷售位于上海市閔行區七莘路3885 弄“茂盛花苑”房屋516套，雙方同意該樓盤平均底價為每平方米人民幣（下同）1，840元，超過底價部分的售價為寶名公司傭金，不足底價部分的差價由寶名公司補足；每超額1套，茂順公司獎勵2，000元。協議還約定，當客戶簽訂銷售合同后方可結算傭金，傭金每月結算一次，直接從購房款中扣除。同年12月 23日，寶名公司與茂順公司簽訂《關于增加茂盛花苑銷售代理面積的補充協議》，增加264套樓盤的銷售，延長代理期限6個月。1999年1月19日，雙方再簽《茂盛花苑銷售代理補充協議》，約定即日起所有新購房客戶訂金由代理商暫收，所有房款連同已簽訂的購房合同一并交于發展商財務收取，由發展商開具購房發票，原購房客戶未開具購房發票的由發展商補開發票；當月起，傭金每45天結算一次，由發展商先行支付傭金部分的60%，剩余40%的傭金由發展商按收到房款比例支付給代理商，依次類推。

　　代理銷售期間，1998年11月至1999年1月，寶名公司與茂順公司結算確認三次代理費分別為1，011，339元、1，062，827.60元、 1，405，654元，合計3，479，820.60元。1998年10月至1999年2月寶名公司先后共向茂順公司交款2，976，451元。

　　2000年11月27日，寶名公司訴至原審法院，要求茂順公司支付銷售代理費用。原審法院依法委托審計部門對寶名公司與茂順公司房屋代理合同第四次結算傭金進行審計，審計結論傭金為1，395，762.32元，寶名公司收到業主房款1，748，928元，對此雙方均無異議。嗣后，寶名公司提出撤訴申請，法院裁定予以準許。寶名公司現又訴至法院，請求判令茂順公司支付房產銷售代理費1，635，765.40元。原審庭審中，寶名公司變更訴訟請求為判令茂順公司支付房產銷售代理費1，789，790.02元。

　　原審認為，寶名公司與茂順公司簽訂《茂盛花苑銷售代理協議書》及其補充協議，系雙方當事人真實意思表示，合法有效，合同簽訂后雙方均應按約嚴格履行。寶名公司訴請銷售代理費，茂順公司認為前三次代理費雙方已結清，爭議部分應以審計報告為準，報告確認寶名公司已收到第四期業主房款遠大于其按約應取得的結算傭金，故茂順公司實際是多支付了代理費。查協議約定：“當客戶簽訂銷售合同后方可結算傭金，傭金每月結算一次，直接從購房款中扣除”，故寶名公司除向茂順公司交款外，從所收房款中留取代理費的做法符合約定。寶名公司認為已取得代理費3，085，792.30元，即已收房款6，062，243.30元扣減向茂順公司的交款2，976，451元，鑒于上述兩款項均已計取包括第四期在內的收付款，故該代理費不再是前三期茂順公司已付款，寶名公司據此主張整個代理銷售過程中尚欠的代理費并無不妥，茂順公司上述抗辯理由不能成立。至于茂順公司已付代理費的金額，茂順公司認為不止3，085，792.30元，但對此未提供證據證實，故法院以該數額認定茂順公司已付款。至于茂順公司應向寶名公司支付的代理費，法院以雙方三次結算的代理費及審計確認的第四次傭金為準，即 4，875，582.32元。現寶名公司訴請茂順公司支付尚欠的銷售代理費1，789，790.02元，符合合同的約定，法院予以支持。

　　原審法院審理后依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條的規定，于二○○五年四月一日作出判決：被告上海茂順置地有限公司于判決生效之日起十日內支付原告上海寶名房地產咨詢有限公司銷售代理費用1，789，790.02元。案件受理費18，958.95元，由被告負擔。

　　判決后，茂順公司不服，上訴于本院，訴稱：1、雙方已經進行了三次正常結算，本案的爭議焦點僅僅是第四期銷售商品房的代理費。原審法院卻錯誤認定爭議的是四期的代理費。2、根據審計報告的結論，第四期銷售茂順公司實際已經多支付了代理費。故請求二審法院撤銷原判，改判駁回寶名公司在原審時的全部訴訟請求。

　　被上訴人寶名公司辯稱：寶名公司主張的是整個樓盤的銷售傭金，雙方對前三期的銷售傭金數額是沒有異議的，對第四期銷售傭金數額經審計確認也沒有異議。但是，茂順公司沒有按約支付傭金，尚欠寶名公司傭金1，789，790.02元。原審法院認定事實清楚，適用法律正確。請求二審法院駁回上訴，維持原判。

　　經本院審理查明，原審法院認定事實無誤，本院依法予以確認。

　　本院認為，上訴人茂順公司與被上訴人寶名公司簽訂的《茂盛花苑銷售代理協議書》及補充協議系雙方當事人的真實意思表示，亦不違反法律，應為有效。本案的當事人均應嚴格遵守，履行義務。根據查明的事實，寶名公司收到房款6，062，243.30元，交給茂順公司房款2，976，451元，而四次銷售的代理費數額為4，875，582.32元。故茂順公司尚欠寶名公司代理費應為1，789，790.02元。原審法院根據查明的事實所作的判決并無不當，應予維持。關于茂順公司上訴稱雙方已經三次正常結算，本案僅解決的是第四期代理費的問題。本院認為，雙方的三次結算只是確認了寶名公司前三期應該得到的銷售代理費的數額和寶名公司前三期收到的房款以及寶名公司從中留取部分房款其余交給茂順公司。由于雙方對第四期銷售的數額有異議，故委托審計。經審計確認了第四期銷售寶名公司應得的代理費為1，395，762.32元，寶名公司收到的房款為1，748，928元。對此，雙方均無異議。然而，寶名公司實際收到的房款數額超過雙方前三次結算和審計確認的數額。故茂順公司否認寶名公司實際收到的房款數額，又沒有提供足以反駁的相反證據。同時茂順公司又認為雙方已經結清前三次的銷售代理費缺乏事實依據，本院難以采信。茂順公司的上訴請求缺乏事實和法律依據，本院不予支持。據此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項之規定，判決如下：

　　駁回上訴，維持原判。

　　上訴案件受理費人民幣18，958.95元，由上訴人上海茂順置地有限公司負擔。

　　本判決為終審判決。