遼寧省沈陽市中級人民法院

民事判決書

　　[2005]沈中民（3）合終字第587號

　　上訴人（原審原告）：黃肅燕，女，1969年10月28日出生，漢族，系萬達(dá)商業(yè)廣場客戶，住沈陽市于洪區(qū)北塔街北塔里10組418號。

　　委托代理人：杜晉安、周坤，系遼寧長風(fēng)律師事務(wù)所律師。

　　被上訴人（原審被告）：沈陽萬達(dá)商業(yè)廣場管理有限公司，住所地沈陽市和平區(qū)中華路15號。

　　法定代表人：丁本錫，系該公司總經(jīng)理。

　　委托代理人：丁少云、張F(tuán)之，系遼寧同方律師事務(wù)所律師。

　　上訴人黃肅燕與被上訴人沈陽萬達(dá)商業(yè)廣場管理有限公司因物業(yè)管理合同糾紛一案，不服沈陽市和平區(qū)人民法院[2005]和民合初字第27號民事判決，向本院提起上訴。本院于2005年5月16日受理后，依法組成由張棟擔(dān)任審判長、審判員杜惠清主審、審判員王秀云參加評議的合議庭，于2005年 6月6日審理了本案。上訴人黃肅燕及委托代理人杜晉安、周坤，被上訴人委托代理人丁少云、張F(tuán)之到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

　　原審法院經(jīng)審理查明，黃肅燕為租賃“沈陽萬達(dá)商業(yè)廣場”的商鋪，于2003年8月2日與沈陽萬達(dá)商業(yè)廣場管理有限公司簽訂了委托租賃意向書，原告委托被告代理租賃D南13號商鋪，用于經(jīng)營服裝，委托期限自2003年8月2日至2004年12月31日，黃肅燕于2003年8月2日與業(yè)主簽訂商鋪租賃協(xié)議，約定原告租賃業(yè)主閆守平的D南13號商鋪用于經(jīng)營闊發(fā)服飾，租期自2004年1月1日起至2006年12月31日止，第一年月租金 11544元，商鋪采暖費用由黃肅燕自行支付，每月前5日直接向被告支付當(dāng)月的物業(yè)管理費，向管理公司繳納進(jìn)場經(jīng)營質(zhì)量保證金5000元，管理公司在原告歸還業(yè)主商鋪后六個月內(nèi)將保證金無息退給原告，原告自行承擔(dān)裝修改造費用和責(zé)任等。依據(jù)租賃合同，原告向業(yè)主交納了三個月的租金計34632元，向沈陽萬達(dá)商業(yè)廣場交納了質(zhì)量保證金2000元，物業(yè)管理費2062元，向供暖公司交納采暖費1375元。

　　原告在簽訂租賃合同的同時與業(yè)主共同向沈陽萬達(dá)商業(yè)廣場出具了保證函，業(yè)主保證原告按期交納物業(yè)管理費、質(zhì)量保證金、采暖費等費用，如不履行義務(wù)，業(yè)主承擔(dān)連帶保證責(zé)任。沈陽萬達(dá)商業(yè)廣場于2003年12月開業(yè)，原告進(jìn)場進(jìn)行了經(jīng)營。廣場開業(yè)后的客流量沒有達(dá)到宣傳和預(yù)期的局面。

　　沈陽萬達(dá)商業(yè)廣場經(jīng)營范圍：物業(yè)管理、商務(wù)代理、房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與代理；建筑材料、日用百貨、煙、酒、定型包裝食品零售；園林綠化工程；打字、復(fù)印服務(wù)。

　　上述事實，有原告向法庭提供的委托租賃意向書、商鋪租賃協(xié)議、交款收據(jù)，被告提供的委托租賃意向書、保證函、關(guān)于發(fā)放12月23日開業(yè)獎金原則等證據(jù)材料及當(dāng)事人當(dāng)庭陳述筆錄在卷佐證，予以確任。

　　原審法院認(rèn)為，根據(jù)上訴人向法庭提供的與被上訴人于2003年8月2日簽訂的委托租賃意向書可以認(rèn)定上訴人與被上訴人之間依法成立委托合同關(guān)系，根據(jù)委托合同約定，被上訴人應(yīng)承擔(dān)代理上訴人租賃沈陽萬達(dá)商業(yè)廣場D北13號商鋪等義務(wù)，因上訴人已與業(yè)主簽訂了商鋪租賃協(xié)議，被上訴人已經(jīng)履行了自己的受托義務(wù)，至此，委托合同因當(dāng)事人雙方已按約定履行而完成。

　　上訴人要求被上訴人賠償已向業(yè)主交納的租金、向被上訴人交納的質(zhì)量保證金及物業(yè)管理費、向供暖公司交納的采暖費及自行承擔(dān)的裝修費等費用，均系上訴人與業(yè)主之間商鋪租賃協(xié)議中約定的，上訴人應(yīng)履行的合同義務(wù)，與被上訴人沒有直接關(guān)系，并非因被上訴人不履行委托合同而給上訴人造成的經(jīng)濟(jì)損失。

　　關(guān)于上訴人主張的被上訴人為銷售商鋪進(jìn)行的大量宣傳，導(dǎo)致了其與商鋪產(chǎn)權(quán)人簽訂了租賃協(xié)議，又因萬達(dá)商業(yè)廣場沒有形成商機(jī)和人氣以至給上訴人造成經(jīng)濟(jì)損失的問題，在沈陽萬達(dá)商業(yè)廣場招商廣告宣傳中，雖過分夸大其狀況，但宣傳所謂的升值和投資回報，蘊含著商業(yè)風(fēng)險，應(yīng)為上訴人所充分注意，而且被上訴人僅以管理團(tuán)隊的名義出現(xiàn)在廣告宣傳中，不能確認(rèn)其為廣告發(fā)布者的身份。綜上，上訴人要求被上訴人承擔(dān)賠償損失的民事責(zé)任，沒有法律依據(jù)。依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決：駁回原告黃肅燕的訴訟請求。案件受理費 2，164元（原告已預(yù)交），由原告黃肅燕負(fù)擔(dān)。

　　一審宣判后，上訴人黃肅燕不服，向本院提出上訴。要求被上訴人賠償其經(jīng)濟(jì)損失55149元。理由是：（1）一審判決對上訴人與被上訴人的商業(yè)、物業(yè)管理關(guān)系未與認(rèn)定是重大錯誤的。上訴人與被上訴人及業(yè)主簽訂的租賃合同也是上訴人與被上訴人訂立的商場經(jīng)營管理合同。（2）上訴人嚴(yán)格按照租賃合同管理保證書和統(tǒng)一經(jīng)營管理委托合同的相關(guān)條款履行了應(yīng)盡的義務(wù)，被上訴人未能履行統(tǒng)一管理的職責(zé)，致使萬達(dá)商業(yè)廣場不能正常經(jīng)營，使上訴人遭受重大損失，故請求法院撤銷原判，做出公正判決。

　　被上訴人辯稱，（1）上訴人列舉的廣告不是被上訴人發(fā)布的，與被上訴人無關(guān)，廣告的內(nèi)容不能成為上訴人與被上訴人所簽訂合同的內(nèi)容，對被上訴人沒有約束力；（2）上訴人與被上訴人之間沒有物業(yè)管理關(guān)系；（3）被上訴人與上訴人簽訂的委托合同性質(zhì)是居間合同，且合同已經(jīng)終止；（4）上訴人與被上訴人從未簽訂過統(tǒng)一經(jīng)營管理合同，上訴人所說的各項損失不存在，租金交給了業(yè)主，采暖費交給了供暖公司、保證金在租賃終止后會返還、質(zhì)保金是對裝修的保證。因此，上訴人上訴理由不成立，請求二審法院維持原判。

　　上訴人黃肅燕在本院審理期間沒有提交新的證據(jù)。

　　本院認(rèn)為，上訴人黃肅燕與被上訴人沈陽萬達(dá)商業(yè)廣場管理有限公司簽訂的合同依據(jù)雙方約定的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容符合物業(yè)管理合同的特征。萬達(dá)商鋪的業(yè)主在購買商鋪時已同意由被上訴人進(jìn)行統(tǒng)一物業(yè)管理，雖然上訴人黃肅燕不是商鋪的業(yè)主，但其是物業(yè)使用人且與業(yè)主一道同被上訴人簽訂接受被上訴人進(jìn)行物業(yè)管理的合同，按照該合同的約定向被上訴人交納了有關(guān)物業(yè)管理費用并履行合同約定的其他義務(wù)，同時也享有合同約定的權(quán)利，應(yīng)視為上訴人自愿受物業(yè)管理合同約束，故上訴人與被上訴人的糾紛可認(rèn)定為物業(yè)管理合同糾紛，原審認(rèn)定雙方當(dāng)事人之間為委托合同關(guān)系不當(dāng)，應(yīng)予糾正。該合同系雙方當(dāng)事人真實意思表示，合法有效，雙方當(dāng)事人應(yīng)依照合同約定履行義務(wù)。現(xiàn)雙方為履行上述合同發(fā)生糾紛，應(yīng)適用有關(guān)物業(yè)管理法律、法規(guī)調(diào)整。上訴人以被上訴人進(jìn)行虛假廣告宣傳致使商場不能營業(yè)造成其損失為由，要求被上訴人賠償其已向業(yè)主交納的租金、向被上訴人交納的質(zhì)量保證金及物業(yè)管理費、向供暖公司交納的采暖費及自行承擔(dān)的裝修費等費用，因上訴人的上述損失均非被上訴人不履行合同而造成的，且上訴人所指向的虛假廣告是沈陽萬達(dá)商業(yè)廣場在招商廣告宣傳中所宣稱的，被上訴人僅以管理團(tuán)隊的名義出現(xiàn)在廣告宣傳中，并不是上訴人所指向的虛假廣告的發(fā)布者，且關(guān)于虛假廣告引起的糾紛本院已另案處理，故上訴人要求被上訴人承擔(dān)賠償損失的民事責(zé)任的主張沒有事實和法律依據(jù)。綜上，原審認(rèn)定的事實清楚，適用法律正確，程序合法。上訴人黃肅燕的上訴理由，因缺乏事實根據(jù)和法律依據(jù)，本院不予支持。依據(jù)《物業(yè)管理條例》第三十六條、第四十二條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：

　　駁回上訴，維持原判。

　　二審案件受理費2，164元，由上訴人黃肅燕負(fù)擔(dān)。

　　本判決為終審判決。

　　審 判 長 張 棟

　　審 判 員 杜 惠 清

　　審 判 員 王 秀 云

　　二00五年六月十五日

　　書 記 員 曾 威