廣東省佛山市中級人民法院

民事判決書

　　（2003）佛中法民一終字第1426號

　　上訴人（原審被告）順德市海駿達房產(chǎn)有限公司，住所：佛山市順德區(qū)容桂街道辦事處青華路南1號。

　　法定代表人曾偉和，董事長。

　　委托代理人翁春輝，廣東紅棉律師事務(wù)所律師。

　　委托代理人黃勝，廣東海迪森律師事務(wù)所律師。

　　被上訴人（原審原告）劉紅英，女，1967年7月16日出生，漢族，住所：佛山市順德區(qū)容桂街道辦事處幸福豪苑海幸閣501號。

　　委托代理人周端平、陳禎輝，廣東仲馬律師事務(wù)所律師。

　　上訴人順德市海駿達房產(chǎn)有限公司因商品房買賣合同糾紛一案，不服廣東省佛山市順德區(qū)人民法院（2003）順法民一初字1071號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭，于2003年7月22日公開開庭審理。本案開庭時，上訴人的委托代理人黃勝、翁春輝，被上訴人的委托代理人周端平、陳禎輝到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

　　原審判決認定：被告是依法被核準，自1999年4月21日進行房產(chǎn)經(jīng)營的有限責(zé)任公司。被告在原順德市容桂區(qū)開發(fā)的幸福豪苑A座，于2002年10月8日取得了廣東省順德市商品房預(yù)售許可證，有效期自2000年8月31日至2002年8月31日；幸福豪苑B、C座，于2001年9月19日取得了廣東省順德市商品房預(yù)售許可證， 有效期自2001年6月1日至2003年6月1日。原告與被告于2000年8月8日簽訂《商品房購銷確認書》，向被告購買座落于原順德市容桂區(qū)幸福豪苑A 座501號商品房一間，雙方約定房屋總金額為215452元，并約定了付款時間，原告并于當(dāng)日向被告支付定金20000元。之后，在2000年9月25日原、被告簽訂了《商品房購銷合同》一份，對商品房的位置、面積、商品房的價格、付款時間及付款金額、商品房交付期限、違約責(zé)任等作出了明確規(guī)定。該合同的第五條對費用與費用調(diào)整的約定問題作了具體說明：該商品房預(yù)售價不含政府規(guī)定繳交的有關(guān)稅費。乙方（原告）同意甲方（被告）依據(jù)有關(guān)規(guī)定暫代政府收取稅費。該合同的第十四條反映甲方（被告）承諾與該商品房正常使用直接關(guān)聯(lián)的路、生活用水、電、排水、路燈及規(guī)劃所確定的綠化基礎(chǔ)設(shè)施等公共配套建筑按約定日期投入正常運行。該《商品房購銷合同》中對設(shè)施費沒有約定。2001年6月11日，被告收取了原告設(shè)施費人民幣13800元，并開出收據(jù)。現(xiàn)被告已將原告購買的商品房交付原告使用。

　　原審判決認為：被告依法取得了商品房預(yù)售許可證，原告與被告簽訂的《商品房購銷合同》是雙方當(dāng)事人在公平自愿、等價有償?shù)脑瓌t下簽訂的，沒有違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，是合法有效的合同。本案中，雙方當(dāng)事人爭議的是被告向原告收取的13800元設(shè)施費是否合法的問題。被告認為該設(shè)施費用屬于商品房的直接成本，只是分開列明收取而已。但被告在向原告預(yù)售商品房時，在《商品房購銷合同》中已明確約定了商品房的預(yù)售價款，該價款已包含商品房成本，應(yīng)當(dāng)是被告唯一可以合法收取的價款，而被告以設(shè)施費的名義再向原告收取13800元，是在商品房價款之外的收費。《中華人民共和國價格法》第十三條第二款規(guī)定： “經(jīng)營者不得在標價之外加價出售商品，不得收取任何未予標明的費用。”該法第十四條第一款第（四）項規(guī)定：“經(jīng)營者不得利用虛假或者使人誤解的價格手段，誘騙消費者或者其他經(jīng)營者與其進行交易。”被告的行為明顯違反了上述有關(guān)禁止性規(guī)定，是無效的民事行為，被告對無效行為應(yīng)負全部責(zé)任。根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第五十八條第（三）項、第（五）項、第六十一條第一款等對無效民事行為的有關(guān)規(guī)定，被告應(yīng)返還原告13800元及支付款項占用期間的利息，利息按中國人民銀行同期同類貸款利率計算。被告認為其他購買人簽署了《商住樓計價表》，本案原告也應(yīng)持有該《商住樓計價表》，該設(shè)施費已明示原告，而且原告已實際支付相關(guān)費用，是原、被告雙方意思自治的結(jié)果。被告的上述推定不成立，被告沒有證據(jù)證明原告持有《商住樓計價表》，而且原告交納設(shè)施費，并不等于被告有合法的依據(jù)收取該費用。故被告的抗辯理由不成立，不予支持。綜上，判決如下：被告應(yīng)在本判決發(fā)生法律效力之日起七日內(nèi)向原告劉紅英返還13800元，并支付利息（計算方法為：從2001年6月11日起至實際還清之日止，按中國人民銀行同期同類貸款利率計算）。本案一審受理費590元，由被告負擔(dān)。

　　宣判后，順德市海駿達房產(chǎn)有限公司不服，向本院提出上訴稱：一、原審判決根據(jù)《價格法》第十三條第二款，第十四條第一款第（四）項的規(guī)定，認定上訴人收取設(shè)施費的行為無效，沒有事實依據(jù)。1、上訴人在售房過程中不存在標價外加價的行為。上訴人在《價目表》、《付款方式》等售房資料中，已清楚地對樓價和設(shè)施費的具體數(shù)額分別進行了標價。原審法院忽略公開標價當(dāng)中除了樓價之外，還有設(shè)施費標價的事實，是導(dǎo)致其作出錯誤認定的主要原因。上述兩種款項赫然出現(xiàn)在上訴人的售樓資料即要約當(dāng)中，這不能說是標價外加價的行為。2、上訴人在售房過程中也不存在利用虛假的或使人誤解的手段，誘騙購房者進行交易的行為。上訴人的售樓過程是十分公開和透明的，除了公開明示房屋的裝修標準、售價、付款方式等事項外，在洽談過程中又作了詳細解釋，還特別制作了《計價表》，具體說明購房者應(yīng)支付的各類款項及具體數(shù)額。如果有虛假手段和誘騙行為，購房者完全可向物價部門舉報和投訴，但上訴人至今沒有收到物價部門反饋的任何信息，而且上訴人也派專人咨詢了物價部門，均答復(fù)上訴人的標價材料（價目表）比較完善、清楚，沒有不當(dāng)之處。更為關(guān)鍵的是，《價格法》第十三條、第十四條均適用于經(jīng)營者一方，約束的是經(jīng)營者單獨作出，且事先未告知對方的行為。但本案當(dāng)中，上訴人對設(shè)施費的問題，已經(jīng)事先通過各種資料公示，構(gòu)成要約告知被上訴人。被上訴人若實際支付，則表明被上訴人通過行為的形式對此作了承諾，依合同法關(guān)于要約與承諾的法律規(guī)定，此時雙方已實際成立了一個關(guān)于設(shè)施費的合同。換言之，上訴人收取設(shè)施費，被上訴人交設(shè)施費，均以該合同為基礎(chǔ)。有約在先的合同是原因，收費和交費是履約的結(jié)果。交費和收費是雙方合意的行為，二者構(gòu)成一個整體，相互關(guān)聯(lián)，不可分割，并非上訴人的單方行為。因此上述兩條法律均不能適用于本案。二、設(shè)施費是房屋買賣雙方自愿達成的并有別于《商品房購銷合同》的特別約定，合法有效，雙方均應(yīng)嚴格遵守。1、原審判決認定《商品房購銷合同》第四條約定的款項是上訴人唯一可以收取的價款沒有依據(jù)，該條約定并不包含可以另行約定收取的設(shè)施費。上訴人依法取得了商品房預(yù)售許可證后即組織銷售，制作了預(yù)售房屋的《參考資料》、《價目表》、《商品房認購指南》、《付款方式》等售樓資料，并將上述資料陳列在售樓部顯眼的地方公開明示，供任何一個購房者在購房前查閱。其中《價目表》對房屋售價作了清楚的公示，又在A座的《付款方式》中說明 “實收設(shè)施費13800元正”，還特別加注說明：“設(shè)施費”包含水、電分攤、電話無線管網(wǎng)費、防盜、消防管網(wǎng)、安全網(wǎng)等，在B、C座的《付款方式》中也特別加注說明：以上折頭只限在樓價內(nèi)計算，不包雜費，雜費另收13800元正。可見，上訴人在售房要約中，樓價與設(shè)施費是兩個相互并列和相互獨立的不同項目，樓價和設(shè)施費顯屬兩個不同的要約內(nèi)容。被上訴人對樓價的承諾以和上訴人簽訂《商品房購銷合同》的書面形式形成，而對設(shè)施費的承諾則是通過口頭的形式、在《計價表》上簽名確認、通過實際履行的形式作出，對兩個要約均作了承諾，且已實際履行。由此可見，設(shè)施費是房屋買賣雙方的特別約定，這個特別約定也構(gòu)成一個合同，而且是獨立于《商品房購銷合同》，并與之相互并列的合同。該合同是雙方的真實意思表示，自愿訂立，且沒有違反任何的法律法規(guī)。因此這個特別約定的合同無疑也是合法有效的，雙方均應(yīng)嚴格遵守和履行。2、《商品房購銷合同》第四條約定的價款是否包含商品房成本與本案無關(guān)。原審判決認定該條約定的價款已包含商品房的成本，沒有任何事實依據(jù)，而且這也與本案無關(guān)。即使該條約定的價款已包含了商品房的成本，也不排除雙方還可以就其他費用進行約定，意思自治原則是民法的基石，越來越被重視，并被我國合同法采納并嚴格貫徹。本案雙方按照《價目表》的公開標價確定樓價，簽訂了《商品房購銷合同》，又在該合同之外另行對設(shè)施費進行約定，顯然是法律所允許的。原審判決主觀推斷《商品房購銷合同》約定的價款包含了成本，并以此為理由認定上訴人只可唯一地收取該條約定的款項，排除雙方的另行約定，顯然于法無據(jù)。對其他費用的收取，關(guān)鍵不在于該費用是否已包含于商品房成本，而在于雙方是否另有約定，也不管其約定是書面的、口頭的、或是其他任何形式的。本案當(dāng)中，上訴人在售房資料中標明樓價，也標明了設(shè)施費的具體數(shù)額。被上訴人除依書面合同的約定支付樓價外，還主動按上訴人書面要約的規(guī)定支付了設(shè)施費，兩者均屬依約履行的行為。三、原審判決適用《民法通則》第五十八條第（三）項、第（五）項、第六十一條第一款也明顯不當(dāng)。 1、原審判決適用法律認定上訴人收取設(shè)施費屬無效的行為及如何承擔(dān)責(zé)任邏輯紊亂。原審判決適用《價格法》，認定上訴人的行為明顯違反了該法的禁止性規(guī)定，接著即直接認定上訴人的行為屬無效的民事行為。但是根據(jù)一審所引用《價格法》的具體條款，卻并沒有直接認定無效的規(guī)定，要認定上訴人的行為無效，只能以此為事實原因，再引用其他法律作出認定，本案當(dāng)中，若《價格法》所指的事實原因確實存在，則應(yīng)根據(jù)《民法通則》第五十八條第（五）項或者《合同法》第五十二條第（五）項的規(guī)定，認定上訴人的行為無效。但原審判決在沒有適用法律的情況下想當(dāng)然地直接認定無效，然后再根據(jù)《民法通則》第五十八條第（三）項、第（五）項，第六十一條第一款的規(guī)定，確定上訴人如何承擔(dān)民事行為無效的責(zé)任，這顯屬適用法律邏輯錯亂。因為《民法通則》第五十八條第（三）項、第（五）項是認定民事行為無效的法律依據(jù)，而原審判決把該條同樣作為如何承擔(dān)責(zé)任的依據(jù)，顯然適用法律不當(dāng)。應(yīng)當(dāng)注意的是，上訴人的行為根本上就不是“標價外加價” 和“利用虛假或者使人誤解的手段，誘騙交易”的行為。換言之，即認定無效的事實原因根本不存在，因此也就不存在適用什么法律認定無效的問題，2、上訴人收取設(shè)施費的行為效力若有爭議，只能是相對有效（即可撤銷或可變更）和絕對有效的爭議。根據(jù)前述，上訴人的行為不屬違反法律法規(guī)的禁止性行為。依據(jù)原審判決適用《民法通則》第五十八條第（三）項的規(guī)定，可肯定原審法院是認為上訴人的行為屬于以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危而作出的。根據(jù)《民法通則》的規(guī)定，這種行為是無效的。但這一規(guī)定顯然過于籠統(tǒng)，沒有區(qū)分不同的情況，在立法上存在一定的缺陷。因為有些當(dāng)事人在事后雖然知道自己所為的行為是受欺詐、脅迫等原因不得已而作出的，但考慮到并不會使自己損失，或損失很小，或甘愿受損，從而繼續(xù)確認行為效力，這是典型自由處分個人權(quán)利的行為。法律對此沒有必要干預(yù)。正是基于這種認識，國家在《民法通則》之后制訂的《合同法》便對此種情況區(qū)別對待，只有當(dāng)以欺詐、脅迫手段訂立的合同損害國家利益的才規(guī)定無效；而對不是損害國家利益的，則由當(dāng)事人決定是否請求撤銷或變更。根據(jù)新法優(yōu)于舊法，特別法優(yōu)于普通法的法律適用原則，本案無疑應(yīng)適用合同法。根據(jù)合同法的規(guī)定，上訴人即使在售樓過程中有欺詐、脅迫和乘人之危的情況存在，因其損害的不是國家利益，所以該設(shè)施費的合同也只能是可撤銷或可變更的。設(shè)施費合同是以上訴人提出書面要約，被上訴人以口頭而非書面承諾形成的合同，在這種情況下被上訴人完全可主張沒有承諾此費用為由拒交，根本就沒有必要在交付設(shè)施費后再要求返還。被上訴人履行了交付的義務(wù)，表明雙方已就設(shè)施費的問題形成合意，成立了合同，并履行完畢。沒有請求法院撤銷也沒有請求變更設(shè)施費的合同，即是表示該合同至今仍然生效，被上訴人沒有理由要求返還。綜上，請求二審撤銷原判，駁回被上訴人的訴訟請求。

　　被上訴人答辯稱：上訴人收取的設(shè)施費應(yīng)是樓價的組成部分，上訴人額外收費的行為不合法，其上訴理由不成立，請求二審法院駁回上訴，維持原判。

　　上訴人與被上訴人在二審訴訟期間均未向本院提供新的證據(jù)。

　　經(jīng)審查，本院對原審判決認定的事實予以確認。

　　本院認為：上訴人在向被上訴人預(yù)售商品房時，在《商品房購銷合同》中已經(jīng)明確約定了該商品房的預(yù)售價款，但上訴人又以另行簽訂《商品房購銷確認書》、《商住樓計價表》的形式約定向被上訴人收取設(shè)施費13800元。上訴人收取該設(shè)施費的行為，是在商品房標價外的收費，依照《中華人民共和國價格法》第十三條第二款有關(guān)“經(jīng)營者不得在標價外加價出售商品，不得收取任何未予標明的費用”的規(guī)定，該行為屬違反法律禁止性規(guī)定，應(yīng)確認為無效行為，上訴人應(yīng)將收取的該 “設(shè)施費”款項退還給被上訴人。上訴人上訴認為其收取該設(shè)施費的行為，已公開標明，不屬于標價外加價，其上訴理由不充分，不予支持。原審判決適用《中華人民共和國民法通則》第五十八條第（三）項、第（五）項的規(guī)定不當(dāng)，應(yīng)予糾正。但原審判決認定事實清楚，處理正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項的規(guī)定，判決如下：

　　駁回上訴，維持原判。

　　本案二審案件受理費590元，由上訴人順德市海駿達房產(chǎn)有限公司負擔(dān)。

　　本判決為終審判決。

　　審 判 長 陳 秀 武

　　代理審判員 吳 健 南

　　代理審判員 譚 洪 生

　　二○○三年八月十五日

　　書 記 員 冼 富 元