廣東省佛山市中級人民法院

民事判決書

　　（2005）佛中法民五終字第530號

　　上訴人（原審被告）黃若熙，男，1975年2月12日出生，漢族，住佛山市南海區翠湖新村6＃樓A504房。

　　上訴人（原審被告）謝雪琴，女，1976年9月15日出生，漢族，住址同上。

　　被上訴人（原審原告）佛山市南海區建設開發總公司翠湖房產物業管理分公司，住所地佛山市南海區桂城疊北桂江新約村口。

　　負責人彭澤雄。

　　委托代理人楊小明，廣東天地正律師事務所律師

　　委托代理人岑曉丹，廣東天地正律師事務所律師助理。

　　上訴人黃若熙、謝雪琴因物業管理糾紛一案，不服廣東省佛山市南海區人民法院（2005）南民三初字145號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭審理了本案，現已審理終結。

　　原審判決認定：2001年5月6日，兩被告與南海市建設開發總公司翠湖分公司（以下簡稱翠湖分公司）簽訂了《商品房購銷合同》，兩被告購買佛山市南海區翠湖新村6＃樓A504房，建筑面積127.26平方米。被告收樓后一直向原告交納物業管理費、水費，其中物業管理費每月54.63元。從2003年1月1 日起，兩被告不再交納物業管理費。2004年9月至2005年1月兩被告沒有交納水費，共178.9元。另，原告于1998年2月20日取得《南海市行政事業單位經營服務性收費許可證》，翠湖新村物業管理費為每月每平方米0.39元，上門收取垃圾費為每月5元。翠湖新村物業小區至今沒有成立業主委員會。

　　原審判決認為：原告是具有物業管理資質的企業，可以依法從事物業管理服務。翠湖新村的業主至今未成立業主委員會，原告作為建設單位選聘的物業管理企業，一直對被告房屋所屬的翠湖新村物業小區進行著物業管理服務，兩被告在2003年1月1日之前也一直向原告交納物業管理費，并且原告在2003年1月1日之后也一直為兩被告房屋所屬的翠湖新村進行物業管理服務，兩被告也接受了原告的物業管理服務，故原告有權利向兩被告收取物業管理費。兩被告所有的房屋的物業管理費收費標準為每月每平方米0.39元，房屋契證面積為127.26平方米，再加上每月的上門收垃圾費5元，故每月物業管理費為54.63元。兩被告從 2003年1月至2005年2月，共欠費26個月，故欠原告的物業管理費共為1420.38元，對原告的該請求法院予以支持。對于原告請求的水費問題，根據權利義務相一致的原則，被告作為直接使用人，應當支付水費，原告代付后，兩被告欠原告水費，從2004年9月至2005年1月計178.9元，被告應當支付原告。對于兩被告拒交物業管理費的辯解，法院認為被告所辯稱的均屬于另外的法律關系，被告應當另案處理，被告以此來拒付物業管理費無事實及法律依據，故法院對于被告的辯解不予采納。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、《中華人民共和國民法通則》第四條、《中華人民共和國合同法》第五條、第六條、第六十條、《中華人民共和國物業管理條例》第七條第五項的規定，判決：被告黃若熙、謝雪琴應于本判決發生法律效力之日起十日內支付原告佛山市南海區建設開發總公司翠湖房產物業管理分公司物業管理費1420.38元、水費178.9元，合共1599.28元，并從2005年3月3日起至判決確定付款日止按照中國人民銀行同期貸款利率支付利息。案件受理費74元，由兩被告負擔。

　　宣判后，上訴人黃若熙、謝雪琴不服，向本院提起上訴稱：

　　2001年5月6日，上訴人與南海市建設開發總公司翠湖分公司簽訂《商品房購銷合同》，購買翠湖新村6＃樓A504房。2002年6月30日，上訴人收樓。被上訴人翠湖物業管理分公司一直向上訴人收取管理費至2003年1月。上訴人拒絕交管理費的理由是：1、房產開發商南海市建設開發總公司翠湖分公司與上訴人簽訂《商品房購銷合同》中所選聘的是“南海市永隆物業有限公司”負責物業管理，而非翠湖物業管理分公司，上訴人與翠湖物業管理分公司之間沒有簽訂任何協議，至2003年上訴人才知道之前被收管理費完全是上當受騙，翠湖物業管理分公司向上訴人收取管理費是沒有合同依據的；2、被上訴人主體不適格：A、被上訴人“翠湖物業管理分公司”是佛山市南海建設開發總公司的分公司，沒有獨立的法人資格，不能經營物業管理（根據物業管理條例第32條第一、第二款）。而且其于1998年2月20日取得的“南海市行政事業單位經營性收費許可證”也不等于資質證。B、被上訴人所有從業人員不具有職業資格證書，不能從事物業管理工作；3、被上訴人主張收取上訴人的物業管理費，被上訴人對此應承擔舉證責任，證明其已提供了物業管理服務及務內容，服務項目，服務質量等；4、被上訴人非但沒有履行管理義務，還侵害上訴人切身利益：A、被上訴人將6＃樓前綠化地建圍墻，并開設為盈利性停車場，致使大量車輛進出小區，特別是卡車和貨車的進出和停放給小區居民的生活帶來嚴重影響，尤其是小區兒童的安全，破壞小區和諧的居住環境，證明原告沒有進行小區物業管理，逃避自身最基本的服務責任，嚴重侵害各業主的切身利益；B、被上訴人還嚴重反小區規劃和設施功能，將小區籃球場開設為停車場，致使小區其他居民無法進行正常的體育活動。

　　被上訴人翠湖物業管理分公司答辯稱：原審判決認定事實清楚，適用法律正確，請求二審法院予以維持。

　　上訴人、被上訴人在二審期間均未提交新的證據。

　　經審查，對原審法院認定的事實，本院予以確認。

　　二審期間，上訴人確認接受了被上訴人的物業管理服務，同時確認尚欠被上訴人物業管理費、水費合共1599.28元。

　　本院認為，上訴人在二審期間確認接受了被上訴人的物業管理服務，雙方存在物業管理關系，被上訴人訴請物業管理費主體適格，上訴人上訴主張被上訴人主體不適格及被上訴人沒有履行管理義務與事實不符，本院不予支持。兩上訴人認為被上訴人違反小區規劃，將綠化地開設為盈利性質的停車場的抗辯與本案非屬同一法律關系，不能作為本案的抗辯理由。綜上，上訴人的上訴理由不成立，本院不予支持。原審判決認定事實清楚，使用法律正確，應予以維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項的規定，判決如下：

　　駁回上訴，維持原判。

　　二審案件受理費74元，由上訴人黃若熙，謝雪琴承擔。

　　本判決為終審判決。

　　審　判　長　吳　　　逸

　　代理審判員　楊　崇　康

　　代理審判員　羅　凱　原

　　二○○五年八月十五日

　　書　記　員　區　翠　瑩

　　林　　　彥