廣東省佛山市中級(jí)人民法院

民事判決書

　　（2004） 佛中法民五終字第1297號(hào)

　　上訴人（原審被告、反訴原告）：梁毅鋒，男，1972年4月10日生，漢族，住所：佛山市禪城區(qū)普瀾二路27號(hào)新虹苑商住中心C座701房。

　　委托代理人：曾莊健、劉敏，廣東正承律師事務(wù)所律師。

　　上訴人（原審原告、反訴被告）：佛山市新虹苑房地產(chǎn)服務(wù)有限公司，地址：佛山市禪城區(qū)季華五路廣發(fā)大廈13樓。

　　法定代表人：郭就棠，總經(jīng)理。

　　委托代理人：吳毅，廣東天地正律師事務(wù)所律師。

　　委托代理人：徐恒輝，男，1979年10月4日出生，漢族，住所：佛山市南海區(qū)小塘鎮(zhèn)思賢路8號(hào)。

　　上訴人梁毅鋒、佛山市新虹苑房地產(chǎn)服務(wù)有限公司（以下簡(jiǎn)稱新虹苑公司）因商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服廣東省佛山市禪城區(qū)人民法院（2002）佛城法房初字第363號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院受理本案后，依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。

　　原審判決認(rèn)定：原、被告于1998年1月17日簽訂《商品房購(gòu)銷合同》，約定由原告購(gòu)買被告開發(fā)的位于佛山市禪城區(qū)普瀾二路中段的商品房一套，建筑面積共 114.83平方米，單價(jià)2762元/平方米。合同簽訂后，被告支付了購(gòu)房款及其他費(fèi)用共363092元。原告交房后，向被告出具了購(gòu)房發(fā)票、《商品房過戶證明書》、房屋平面圖。《商品房過戶證明書》上所記載的“購(gòu)房合同面積”為118.6平方米。另，原告在發(fā)布預(yù)售商品房廣告中稱，該商住城“○局部帶電梯，免三年管理費(fèi)……○購(gòu)房可辦理遷入佛山市戶口”等。該廣告的說(shuō)明中也宣稱“1―4層的電梯減輕您攀登樓梯的壓力”。

　　原審法院認(rèn)為：原、被告簽訂的《商品房購(gòu)銷合同》合法有效，受法律保護(hù)。雙方簽訂合同時(shí)，訟爭(zhēng)房屋未經(jīng)有關(guān)部門實(shí)際測(cè)量，購(gòu)房合同面積并不能代表房屋的實(shí)際面積，房屋的實(shí)際面積應(yīng)以佛山市房地產(chǎn)交易所實(shí)地測(cè)算的面積為準(zhǔn)。雖然佛山市房產(chǎn)管理局出具給購(gòu)房人申請(qǐng)房地產(chǎn)權(quán)登記的《商品房過戶證明書》稱該“證明所記載的面積是以雙方簽訂的購(gòu)房合同面積為依據(jù)”，但其所記載的面積118.6平方米與購(gòu)房合同面積114.83平方米明顯不符，而與佛山市房地產(chǎn)交易所房屋測(cè)繪報(bào)告書的面積相符，故《商品房過戶證明書》所記載的面積實(shí)為實(shí)際測(cè)算面積。由于實(shí)際面積與合同面積差已經(jīng)超過了雙方約定的1.5％，根據(jù)雙方簽訂的《商品房購(gòu)銷合同》第五條的規(guī)定，被告應(yīng)當(dāng)按合同每平方米單價(jià)向原告補(bǔ)交面積差價(jià)。原告在開發(fā)銷售新虹苑商住城時(shí)，允諾商住樓局部帶電梯，其建筑規(guī)劃圖實(shí)際也設(shè)計(jì)有住戶電梯直達(dá)四樓，電梯的土建工程也已完成，雖然原被告雙方簽訂的購(gòu)房合同未將原告的允諾載入商品房買賣合同，但對(duì)原告的允諾亦應(yīng)視為合同內(nèi)容，原告違反允諾，未能安裝電梯，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。被告要求原告踐諾安裝電梯合理，予以支持。原告在銷售廣告中承諾對(duì)業(yè)主免三年管理費(fèi)，雖然沒有明確是何種管理費(fèi)，但原告廣告中的承諾屬于格式條款，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第四十一條的規(guī)定，確認(rèn)其為物業(yè)管理費(fèi)，故被告要求原告負(fù)擔(dān)三年物業(yè)管理費(fèi)的請(qǐng)求合理，應(yīng)予支持。原告將房屋交付被告使用后，已經(jīng)將《商品房過戶證明書》等辦理房地產(chǎn)權(quán)證的有關(guān)資料交給了被告，被告要求原告提供適格的辦證資料沒有事實(shí)及法律依據(jù)，不予支持。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條及第一百六十二條的規(guī)定，判決：一、被告梁毅鋒在判決發(fā)生效力之日起10日內(nèi)，向原告佛山市新虹苑房地產(chǎn)服務(wù)有限公司補(bǔ)交購(gòu)房款10412.74元。二、原告佛山市新虹苑房地產(chǎn)服務(wù)有限公司在判決發(fā)生法律效力之日起三個(gè)月內(nèi)完成座落于佛山市禪城區(qū)普瀾二路27號(hào)的新虹苑商住中心A、C座之間住宅電梯的安裝。三、原告佛山市新虹苑房地產(chǎn)服務(wù)有限公司在判決發(fā)生法律效力之日起10日內(nèi)向被告梁毅鋒支付新虹苑商住中心C座701房三年的物業(yè)管理費(fèi)2134.80元（按0.50元／平方米。月計(jì)算）。四、駁回被告的其他訴訟請(qǐng)求。案件本訴受理費(fèi) 427元由被告負(fù)擔(dān)，反訴費(fèi)427元由原告負(fù)擔(dān)。

　　宣判后，梁毅鋒、佛山市新虹苑房地產(chǎn)服務(wù)有限公司均不服，分別向本院提起上訴。

　　梁毅鋒上訴稱：一、一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚。1建筑面積增加是被上訴人擅自變更陽(yáng)臺(tái)結(jié)構(gòu)所致。按購(gòu)房合同附件二約定，陽(yáng)臺(tái)是鑄鐵通花欄桿式而不是封閉式，被上訴人未經(jīng)上訴人同意，違反合同約定擅自變更為封閉式。按被上訴人提供的房屋分層分戶平面圖，陽(yáng)臺(tái)大小為1.5m×8.16m，鑄鐵通花欄桿式陽(yáng)臺(tái)不是封閉式陽(yáng)臺(tái)，按有關(guān)規(guī)定應(yīng)按投影面積的一半計(jì)價(jià)，則計(jì)價(jià)面積應(yīng)是6.12平方米[（1.5m×8.16m）÷2]，而不是被告實(shí)際交付的封閉式陽(yáng)臺(tái)的 12.24平方米[（1.5m×8.16m）=12.24].如果不是被告違約擅自變更陽(yáng)臺(tái)結(jié)構(gòu)，則總建筑面積應(yīng)是112.48平方米，比暫測(cè)建筑面積少了2.05％。因此，建筑面積比暫測(cè)面積多了3.28％完全是被上訴人違約所致，被上訴人應(yīng)承擔(dān)后果，上訴人對(duì)此無(wú)過錯(cuò)。一審判決片面認(rèn)定建筑面積比暫測(cè)面積多，而不查明原因，要守約的上訴人承擔(dān)被上訴人違約的后果，讓守約方吃虧，違約方得利，顯屬不當(dāng)。2《商品房過戶證明書》（簡(jiǎn)稱證明書）并非認(rèn)定產(chǎn)權(quán)面積的有效法定文件。《證明書》僅是產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)行使其行政管理職能中產(chǎn)生的一份內(nèi)部文件，不具有證明產(chǎn)權(quán)面積的效力。不動(dòng)產(chǎn)登記具有確認(rèn)產(chǎn)權(quán)歸屬以及產(chǎn)權(quán)狀況的作用，更具有物權(quán)公示的作用，作為不動(dòng)產(chǎn)登記的權(quán)項(xiàng)之一的產(chǎn)權(quán)面積，必須在法定登記文件－《房屋所有權(quán)證》記載了才能產(chǎn)生法定效力。《證明書》說(shuō)明部分也注明其僅供產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)審查產(chǎn)權(quán)面積參考，不作為該房地產(chǎn)權(quán)面積依據(jù)。原告要求被告不叫購(gòu)房款的主張沒有事實(shí)和法律依據(jù)。二、購(gòu)房合同第四條約定房屋價(jià)格按實(shí)得面積計(jì)算，一審判決以建筑面積為標(biāo)準(zhǔn)要求原告補(bǔ)交購(gòu)房款不當(dāng)。據(jù)此請(qǐng)求：撤銷一審判決第一項(xiàng)；全部訴訟費(fèi)用由被上訴人負(fù)擔(dān)。

　　佛山市新虹苑房地產(chǎn)服務(wù)有限公司答辯稱：一、《商品房過戶證明書》記載的面積是房管部門實(shí)際測(cè)繪的面積。房管部門根據(jù)實(shí)地丈量情況，于2001年11月 26日作出《測(cè)繪報(bào)告》，詳細(xì)列明每一套商品房實(shí)際建筑面積。《商品房過戶證明書》記載的面積與《測(cè)繪報(bào)告》相同。《分戶平面圖》是房管部門核發(fā)的《房屋產(chǎn)權(quán)證》附圖，與《商品房過戶證明書》、《測(cè)繪報(bào)告》記載數(shù)據(jù)一致。二、規(guī)劃部門批準(zhǔn)陽(yáng)臺(tái)封閉。訟爭(zhēng)房屋陽(yáng)臺(tái)按原來(lái)設(shè)計(jì)是與衛(wèi)生間相連，所有業(yè)主（含上訴人）嫌地方窄，不太好用。后答辯人應(yīng)眾業(yè)主要求，經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)，將陽(yáng)臺(tái)改為與廚房相通，因此，陽(yáng)臺(tái)變得更寬敞實(shí)用，同時(shí)也變?yōu)榉忾]式。變更陽(yáng)臺(tái)結(jié)構(gòu)得到有關(guān)部門批準(zhǔn)，合法有效。答辯人為了上訴人利益變更陽(yáng)臺(tái)結(jié)構(gòu)，上訴人卻認(rèn)為答辯人違約，明顯違反誠(chéng)實(shí)信用原則。一審判決上訴人補(bǔ)交購(gòu)房款正確，應(yīng)予維持。請(qǐng)求駁回上訴人的上訴請(qǐng)求。

　　佛山市新虹苑房地產(chǎn)服務(wù)有限公司上訴稱：一、上訴人廣告系要約邀請(qǐng)。《合同法》第15條規(guī)定表明要約邀請(qǐng)是以邀請(qǐng)對(duì)方向自己發(fā)出要約為目的，通常不產(chǎn)生法律上的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。實(shí)踐中商業(yè)廣告如注明“限售30套”、“先到先得”，或注明有效期的，表明表意人受該意思表示約束，構(gòu)成要約，否則應(yīng)推定為要約邀請(qǐng)。上訴人發(fā)布廣告的目的是希望他人向自己發(fā)出訂立商品房購(gòu)銷合同的意思表示，而事實(shí)上雙方并未將廣告內(nèi)容載入商品房購(gòu)銷合同，也就沒有產(chǎn)生法律上的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，上訴人不受該廣告約束。電梯原設(shè)計(jì)是供商場(chǎng)使用，不是供住宅用；且廣告“局部帶電梯，免管理費(fèi)”是指商場(chǎng)帶電梯，免電梯管理費(fèi)。東南角電梯井口產(chǎn)權(quán)屬永紅經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社。對(duì)此，有佛山規(guī)劃處產(chǎn)權(quán)分割三份圖紙證明，雙方已現(xiàn)場(chǎng)勘察。永紅經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社出租商鋪無(wú)需使用和基于安全原因不裝電梯，被上訴人反訴我方安裝不合理。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條的規(guī)定，上訴人廣告允諾明顯并未對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定產(chǎn)生影響，因此不應(yīng)當(dāng)視為要約，而是要約邀請(qǐng)。一審判決認(rèn)定廣告是“允諾”應(yīng)視為合同內(nèi)容、上訴人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任錯(cuò)誤。二、一審判決認(rèn)定上訴人廣告屬格式條款錯(cuò)誤。《合同法》第39條第二款規(guī)定格式條款是合同條款一種，供當(dāng)事人訂立合同時(shí)使用。雙方?jīng)]有將廣告內(nèi)容載入商品房購(gòu)銷合同。一審判決無(wú)視這一重要事實(shí)，肆意擴(kuò)大格式條款適用范圍，從而認(rèn)定上訴人廣告系格式條款而作出完全不利于上訴人的解釋，實(shí)乃不公。因此，一審判決認(rèn)定上訴人廣告屬格式條款錯(cuò)誤，判決上訴人承擔(dān)三年物業(yè)管理費(fèi)沒有事實(shí)和法律依據(jù)。三、一審判決上訴人安裝電梯有違其他業(yè)主意愿。上訴人曾向新虹苑商住中心A、 C座業(yè)主作是否同意安裝電梯的問卷調(diào)查，在回復(fù)問卷中一半業(yè)主明確反對(duì)，原因是他們不愿分擔(dān)電梯電費(fèi)以及維修、保養(yǎng)費(fèi)用。若上訴人安裝電梯，但由于部分業(yè)主拒絕分?jǐn)傆嘘P(guān)費(fèi)用，電梯勢(shì)必?zé)o法長(zhǎng)期正常運(yùn)行而荒廢，白白浪費(fèi)社會(huì)資源。據(jù)此請(qǐng)求：撤銷一審判決第二、三項(xiàng)，改判駁回被上訴人反訴請(qǐng)求；被上訴人承擔(dān)訴訟費(fèi)用。

　　佛山市新虹苑房地產(chǎn)服務(wù)有限公司二審期間提供以下證據(jù)：佛山市明兆行物業(yè)管理有限公司于2004年9月20日出具的證明一份，證明新虹苑公司代梁毅鋒支付過1999年8月、9月、2000年7月－12月共計(jì)8個(gè)月的物業(yè)管理費(fèi)。梁毅鋒質(zhì)證認(rèn)為，對(duì)真實(shí)性無(wú)異議，對(duì)證明內(nèi)容有異議，新虹苑公司在廣告中作出免除業(yè)主三年管理費(fèi)的承諾，該承諾應(yīng)視為合同內(nèi)容，故其代交管理費(fèi)只是履行合同義務(wù)。本院認(rèn)為：對(duì)證據(jù)的真實(shí)性予以確認(rèn)。該證據(jù)雖然證明新虹苑公司代梁毅鋒支付過8個(gè)月的物業(yè)管理費(fèi)，但與梁毅鋒反訴新虹苑公司負(fù)擔(dān)自2003年1月1日起至2005年12月31日止共三年的物業(yè)管理費(fèi)不具有關(guān)聯(lián)性，本院不予采信。

　　梁毅鋒答辯稱：一審判決支持我方的反訴請(qǐng)求是正確的，事實(shí)清楚，證據(jù)確鑿，請(qǐng)求二審法院對(duì)反訴部分予以維持。新虹苑公司在廣告中作出的承諾，應(yīng)視為合同內(nèi)容，只要業(yè)主向新虹苑公司購(gòu)買樓房，新虹苑公司就必須履行其作出的承諾。

　　原審判決認(rèn)定的事實(shí)清楚，本院予以確認(rèn)。

　　本院認(rèn)為：佛山市新虹苑房地產(chǎn)服務(wù)有限公司已將改變陽(yáng)臺(tái)結(jié)構(gòu)的房屋交付給梁毅鋒使用，梁毅鋒從接受房屋至起訴一直未對(duì)房屋結(jié)構(gòu)的變更提出異議和追究佛山市新虹苑房地產(chǎn)服務(wù)有限公司的違約責(zé)任，應(yīng)視為梁毅鋒已接受佛山市新虹苑房地產(chǎn)服務(wù)有限公司對(duì)房屋的變更和變更后的房屋，對(duì)因結(jié)構(gòu)變更引起房屋面積的改變?cè)斐煞课輧r(jià)款的改變應(yīng)按合同約定處理；房地產(chǎn)管理部門出具的經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量的《房屋測(cè)繪報(bào)告書》及《房屋分布平面圖》，可作為認(rèn)定房屋面積的依據(jù)；據(jù)《商品房購(gòu)銷合同》約定房屋按建筑面積計(jì)算，單價(jià)2762元/平方米，實(shí)際面積與暫測(cè)面積差別超過暫測(cè)面積的±1.5%（包括±1.5%）時(shí)，雙方同意按照每平方米的價(jià)格保持不變，房?jī)r(jià)款總金額按實(shí)際面積調(diào)整，現(xiàn)訟爭(zhēng)房屋的建筑面積比暫測(cè)面積多3.77平方米，佛山市新虹苑房地產(chǎn)服務(wù)有限公司依上述約定請(qǐng)求梁毅鋒補(bǔ)交購(gòu)房款，理由充分。梁毅鋒所提的上訴理由缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予采納。佛山市新虹苑房地產(chǎn)服務(wù)有限公司在發(fā)布預(yù)售商品房廣告中稱“該商住城局部帶電梯，免三年管理費(fèi)……”“1―4層的電梯減輕您攀登樓梯的壓力”，是佛山市新虹苑房地產(chǎn)服務(wù)有限公司對(duì)其開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)范圍內(nèi)的商品房及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾，足以讓買受人產(chǎn)生信賴并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響，符合《中華人民共和國(guó)合同法》第14條關(guān)于要約的規(guī)定，雖然該說(shuō)明和允諾沒有明確訂立在合同之中，亦應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為合同內(nèi)容，對(duì)佛山市新虹苑房地產(chǎn)服務(wù)有限公司具有約束力。佛山市新虹苑房地產(chǎn)服務(wù)有限公司上訴主張廣告系要約邀請(qǐng)而非要約的理由不能成立，本院不予采納。關(guān)于“局部帶電梯，免三年管理費(fèi)”，佛山市新虹苑房地產(chǎn)服務(wù)有限公司理解為“商場(chǎng)帶電梯、免電梯管理費(fèi)”，與梁毅鋒的理解“住宅部分帶電梯、免三年物業(yè)管理費(fèi)”不一致，應(yīng)該作出對(duì)消費(fèi)者有利的解釋。佛山市新虹苑房地產(chǎn)服務(wù)有限公司既未為住宅區(qū)裝電梯，又未免去梁毅鋒的三年物業(yè)管理費(fèi)，構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。綜上，原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：

　　駁回上訴，維持原判。

　　一審案件本訴受理費(fèi)427元由梁毅鋒負(fù)擔(dān)，反訴費(fèi)427元由佛山市新虹苑房地產(chǎn)服務(wù)有限公司負(fù)擔(dān)。二審案件受理費(fèi)854元，由梁毅鋒、佛山市新虹苑房地產(chǎn)服務(wù)有限公司各半負(fù)擔(dān)427元。

　　本判決為終審判決。

　　審 判 長(zhǎng) 陳 秀 武

　　代理審判員 張 雪 潔

　　代理審判員 鐘 國(guó) 樹

　　二○○四年十一月二十五日

　　書 記 員 林 彥