廣東省佛山市中級人民法院

民事判決書

　　（2005）佛中法民五終字第764號

　　上訴人（原審被告）顏博生，男，1956年6月12日出生，

　　漢族，住佛山市南海區西樵山根鄉寨邊村。

　　委托代理人陳震、李哲，分別系廣東合眾拓展律師事務所律師、律師助理。

　　被上訴人（原審原告）關用添，男，1952年8月7日出生，漢族，住佛山市禪城區南莊鎮人和路。

　　被上訴人（原審原告）招志海，男，1970年10月1日出生，漢族，住佛山市禪城區南莊鎮溶洲村委會季華村舊村滑巷13號。

　　被上訴人（原審原告）廖永明，男，1967年11月30日出生，漢族，住佛山市禪城區南莊鎮龍津村民委員會永紅隊。

　　三被上訴人的共同委托代理人陳健輝，男，1982年6月2日出生，漢族，住廣東省廣州市芳村區山村幸福里4號107房。

　　上訴人顏博生因租賃合同一案，不服佛山市南海區人民法院（2004）南民三初字第746號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭審理了本案，現已審理終結。

　　原審判決認定：2003年12月2日，原告與被告簽訂一份《租賃合約》，約定被告將原生生酒樓出租給原告經營飲食，租期三年，每月租金20000元，從 2004年1月10日始計付，原告應交保證金200000元。合同簽訂后，原告依約交付了保證金200000元給被告，并于2004年1月6日將首期三個月的租金共60000元一次性支付給被告；原告更改酒樓名稱為佛山市南海區西樵時運達酒樓；在接收被告的酒樓房產后，原告對酒樓進行了裝修、購買廚房設備、餐具、雇請工人并通過媒介制作開業經營廣告等。原告在開業經營中，被告為原告墊付了2004年3月1日至同年5月1日的電費14610元。2004年 5月9日、10日佛山中院先后向原告關用添和被告了解酒樓的狀況，同年5月20日，明確告知原、被告訟爭酒樓已被查封（出示了查封清單予原、被告）并擬處理。現訟爭酒樓已停止經營。

　　另查明，訟爭的酒樓最初是由勞永泉（澳門人，已于2001年4月3日死亡）、張少芬（澳門人）、張少清（廣東新會市人）三人合伙向南海市西樵旅游度假區愛國村民委員會杏頭村民小組租用集體土地，開辦南海市西樵湖景軒魚翅海鮮酒家（以下簡稱湖景軒酒家）；酒樓的房產在1997年6月24日，由張少芬以湖景軒酒家（當時未領取牌照）名義與中山市高域發展有限公司（以下簡稱高域公司）簽約開始籌建，之后以酒樓的名義辦理報建。期間，在1997年11月24日，勞永泉、張少芬、張少清三人正式簽訂合伙合同。酒樓建設竣工后，經有關部門作了驗收。但結欠工程款59萬余元并且一直未領取房屋產權證。此后，三合伙人發生爭紛并于1998年11月23日由勞永泉向佛山中院起訴[（1998）佛中法民初字第21號案]分伙，經佛山中院于1998年12月21日調解，三人分伙，酒樓由勞永泉承接單獨經營。之后，于1998年12月30日，勞永泉辦理了湖景軒酒家歇業，1999年1月29日另掛蘇仕新名義（廣州市海珠區人）開辦南海市西樵湖景魚翅海鮮酒家（以下簡稱湖景酒家），持照人是蘇仕新，原湖景軒酒家的財產全部由湖景酒家承接；實際的經營者是勞永泉。因原湖景軒酒家拖欠上述工程款未付，高域公司于1999年2月2日向法院起訴[（1999）南經壹初字第150號案].法院于1999年7月9日作出一審判決確認建筑工程合同無效，工程款是勞永泉、張少芬、張少清三人合伙經營湖景軒酒樓期間拖欠的，故三人承擔連帶清償責任；蘇仕新是湖景酒家的持照人，該酒樓承接了原酒樓的財產，故應承擔連帶責任。勞永泉不服上訴，二審期間[（1999）佛中法經終字第821號]，高域公司向佛山中院申請財產保全，佛山中院遂作出（1999）佛中法經字第821-2號民事裁定，于1999年12月9日查封了勞永泉經營的湖景酒家的地上建筑物和廚具、餐具等財產；當日，勞永泉及酒樓的在場人員均拒絕簽收相關的法律文書，佛山中院制作了查封筆錄和查封清單，在上記載了該情況。2000年3月11日，佛山中院對此案終審，除認為高域公司與該案被告簽訂的建筑合同按有效處理外，其余均維持。判決生效后，該案四被告均無履行。2000年7月25日，高域公司向本院申請執行。2004年4月19日，佛山中院作出（2004）佛中法提字第7號裁定，將案件提級執行。提級執行后，佛山中院擬對原查封的酒樓等財產進行處理時發現該酒樓的建筑等財產已被他人擅自處理，正由本案三原告租賃經營。佛山中院在2004年5月9、10日分別與原告關用添、被告顏博生了解情況后，于2004年5月20日通知關用添等人停止經營，交出酒樓等財產。

　　再查明，在高域公司與勞永泉等人訴訟期間及執行期間，于 2000年5月11日（高域公司申請執行之前），被告與勞永泉簽訂一份《轉讓協議》，由被告以88萬元向勞永泉購買訟爭酒樓房產及內的其它財產，協議約定簽約之日起四個月內付清款，第二期所付款額是350000元。協議經酒樓所在地原南海市西樵山旅游度假區愛國村鑒證。被告顏博生向勞永泉購買酒樓的地上建筑物后，于2000年7月3日、2003年12月7日與土地使用權人先后簽訂兩份《土地使用權承包合同》，從2000年6月1日始承租土地至2013年 12月31日止。經評估，訟爭酒樓裝修工程及物品原值合共為144188.24元，現值為131788.05元。

　　原審判決認為：訟爭酒樓建筑物是原經營者向房產所在地的村民小組租用集體土地建設的，至今未領取房屋產權證，依法未具備轉讓的條件；另外，原酒樓經營者在經營中因拖欠建筑工程款，致使酒樓及其在內的財產已被佛山中院查封，原酒樓經營者在以上情況下仍與被告簽訂《轉讓協議》擅自處分訟爭酒樓，將酒樓地上建筑物及在內財物轉讓給被告，該轉讓行為違反了法律規定，應確認《轉讓協議》無效。被告獲得的訟爭酒樓不合法。因此，被告與三原告簽訂的《租賃合同》亦應確認無效。造成合同無效的主要原因在于被告。合同無效，雙方當事人因無效合同從對方取得的財產應予返還，不能返還或不必要返還的應折價補償，有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。現原告在經營中已支付了保證金及支付了部分租金，并對酒樓進行了裝修等支出，因此，對保證金被告應當返還原告；原告已裝修投入的部分無法返還或不必要返還，被告可參照評估結論原價（144188.24元）折價賠償予原告，但其中三原告在經營中因經營所需的工資、廣告、水、電及相關的成本費用支出應由其自行承擔，被告為原告墊付的電費14610元應由三原告償還予被告；三原告在經營中已實際使用了租賃物，以佛山中院2004年5月20日正式通知日為停止經營日（實際使用時間為4個月零10日），原告應當參照合同約定的租賃價格支付實際使用費86666.67元予被告，被告已支付的租金60000元應扣減，相比，結欠26666.67元；原告在租賃時應當審查清楚訟爭酒樓的情況而未查清亦有過錯，而且造成酒樓停業的主要原因不僅是被告的行為，還有因原告經營管理的原因造成，故原告亦應承擔損失額144188.24元的20%責任，即 28837.65元。三原告的其他請求均缺乏理據，法院不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、《中華人民共和國合同法》第五十二條第（五）項、第五十八條、《人民法院訴訟收費辦法》第二十五條的規定，判決：一、確認原告關用添、招志海與被告顏博生于2003年12月2日簽訂的《租賃合同》無效；二、被告顏博生應于本判決發生法律效力之日起十日內向原告關用添、招志海、廖永明返還租賃保證金 200000元；三、被告顏博生應于本判決發生法律效力之日起十日內向原告關用添、招志海、廖永明償付款115350.59元；四、原告關用添、招志海、廖永明應于本判決發生法律效力之日起十日內向被告顏博生支付酒樓使用費26666.67元；五、原告關用添、招志海、廖永明應于本判決發生法律效力之日起十日內向被告顏博生償還墊付電費14610元。以上二至五項相互比對，被告顏博生應支付款共274073.92元予原告關用添、招志海、廖永明。六、駁回原告的其他訴訟請求。本案受理費14834元、評估費11000元，共25834元（三原告均已預交），由被告負擔12938.61元（其中受理費 4138.61元、評估費8800元），三原告承擔12895.39元（其中受理費10695.39元、評估費 2200元）。

　　宣判后，上訴人顏博生不服一審判決，向本院提起上訴稱：2003年12月2日，上訴人與被上訴人簽訂《租賃合同》，租賃經營屬于上訴人原經營的“南海市西樵生生酒樓錦湖分店”，合同簽訂以后，被上訴人接手該酒樓更名為“佛山市南海區西樵時運達酒樓”，重新裝修后，于2004年1月開業，由于經營不善，一直處于虧損狀態。2004年5月20日，佛山市中級人民法院告知該酒樓在1999年12月9日已被查封。被上訴人隨即以此為借口訴請上訴人解除合同賠償損失。一審法院經開庭審理，確認上訴人與被上訴人之間的《租賃合同》無效，要求上訴人向被上訴人支付賠償金等。上訴人認為，一審法院的判決認定事實不清，適用法律不當，應依法改判，理由如下：一、對于本案的租賃物上訴人具有合法的權源，租賃物為上訴人合法所有。2000年5月22日，上訴人與原湖景軒業主勞永泉簽訂《轉讓協議合同》，上訴人向勞永泉支付人民幣88萬元取得湖景軒酒樓所有的財產，該合同經南海市西樵山旅游度假區愛國村村民委員會鑒證生效。雙方實際履行了合同，上訴人依法辦理了集體土地的租賃手續，辦理了工商執照、稅務登記證，并投入大筆資金對酒樓進行擴建、裝修，對外公開營業近4年，享有良好的商業信譽。（1）原審判決認定“訟爭酒樓建筑物是原經營者向房產所在地的村民小組租用集體土地建設的，至今未領取房屋產權證，依法未具備轉讓的條件”是錯誤的。該土地是集體土地，原經營者合法地從土地所有權人中取得的是該土地的使用權，是否領取房屋產權證，不是判斷房屋能否交易的必要條件，實踐中無論是農村集體土地上的房產還是城市的國有土地上的房產均存在大量的尚未取得房產證的房產交易，甚至是在建工程均可以向銀行設置抵押而獲得貸款，如果其不能交易，銀行如何能保障其債權？在司法實踐中，農村集體土地上的房產只要有土地使用證書、建房的批準文件就可以交易。所以以“涉案酒樓尚未領取房產證”而認定酒樓不具備轉讓條件的說法錯誤。（2）原審判決對訟爭酒樓建筑及其在內的財產“已被佛山中院查封，原酒樓經營者在以上情況下仍與被告簽訂《轉讓協議》擅自處分訟爭酒樓，將酒樓地上建筑物及在內財物轉讓給被告，該轉讓行為違反了法律規定，應確定《轉讓協議》無效。被告獲得的訟爭酒樓不合法”認定錯誤。原審判決對上訴人的抗辯視而不見。1999年佛山市中級法院查封訟爭酒樓時沒有采取張貼公告、粘貼封條等方式加以公示，僅僅是要求當時的酒樓的所有人在查封清單上簽字了事，并沒有采取通知土地登記部門、土地所有權人和土地使用權人等限制交易的行為，從而令查封存在重大瑕疵。上訴人在向原經營者購買訟爭酒樓使用權時，獲得地上建筑物所占地的集體經濟組織鑒證批準，卻無法從任何渠道了解該地上建筑物系法院查封物的事實。佛山中院的查封行為未經任何形式的公示，只有查封財產的相對人勞永泉才可能知道，在無人告知的情況下，作為善意相對人的上訴人是不可能知道這一事實的，一審法院認為上訴人沒有完全盡到注意義務，這簡直是強人所難。在上訴人經營涉案酒樓近4年的時間內，從未有任何單位和個人對上述財產對此提出權利爭議，直至2004年4月上訴人才得知上述財產涉及法院查封問題，這足以證明上訴人并不知道該訟爭酒樓系法院查封物，而是基于善意且有償取得，上訴人當然獲得訟爭酒樓所有權。

　　二、一審法院以《轉讓協議》無效，被告獲得的訟爭酒樓不合法，因此，被告與三原告簽訂的《租賃合同》亦應確認無效。這一認定適用法律錯誤。首先，上訴人取得該酒樓屬于善意取得，理應享有該地上建筑的全部權益，其完全有權利向被上訴人出租該酒樓。其次，即使是實施了查封，查封的效力僅僅反映在對查封物的處分行為上，由于租賃關系屬債法調整的對象，租賃不會產生物權變動的效果，故此查封與否，不影響上訴人享有租賃權，將訟爭酒樓出租。因此上訴人與被上訴人簽訂的《租賃合同》是合法有效的，被上訴人應該切實履行雙方《租賃合同》的約定，違反該合同則須向上訴人承擔違約責任。法院的查封行為僅針對物的價值權，而不及于物的使用權，法院的對酒樓的查封，并沒有影響酒樓的使用，也沒有影響被上訴人租賃權的實現，即使是法院依法拍賣該建筑物，被上訴人的權益也能依據“買賣不破租賃”的法律原則獲得救濟，被上訴人以法院查封為理由要求解除合同顯屬不當。請求二審法院撤銷原判，駁回其訴訟請求。

　　被上訴人答辯稱：一、上訴人不是本案訟爭租賃物合法所有權人，無權將租賃物出租給答辯人。1、訟爭租賃物未領取房屋產權證，依法不得轉讓。原經營者勞永泉在未取得房屋產權證的情況下，將該房轉讓給上訴人，屬無效行為，上訴人未取得房屋產權，當然無權將其出租給答辯人。2、原經營者在租賃物被法院查封期間將其轉讓給上訴人的行為違法，上訴人與勞永泉簽訂的《轉讓協議》應屬無效。二、由于上訴人與勞永泉轉讓租賃物的民事行為無效，上訴人不享有租賃物的所有權和使用權，故上訴人與答辯人簽訂的《租賃合同》亦為無效合同。上訴人在未充分了解房屋狀況的情況下購買房屋并租給答辯人，是造成合同無效的主要原因，應承擔主要責任，原審對此作出了正確認定。三、上訴人應向答辯人賠償對租賃物進行裝修而造成的經濟損失。答辯人是為對酒樓長期經營才投入大量資金進行裝修，而因上訴人原因使答辯人僅經營五個月就被法院通知交出建筑物及停止經營，給答辯人造成損失，上訴人應依法予以折價賠償。請二審法院駁回上訴，維持原判。

　　上訴人和被上訴人在二審期間均沒有提交證據。

　　經審查，原審判決中就高域公司訴勞永泉等建筑工程承包合同糾紛一案“本院于1999年7月9日作出一審判決確認建筑工程合同無效”以及“佛山中院對此案終審，除認為高域公司與該案被告簽訂的建筑合同按有效處理外，其余均維持。”系錯誤認定，應糾正為“本院于1999年7月29日作出一審判決確認建筑工程合同有效”以及“佛山中院對此案終審，除認為高域公司與該案被告簽訂的建筑合同按無效處理外，其余均維持。”對原審認定的其他事實予以確認。

　　本院認為：訟爭酒樓建筑物是原經營者向房產所在地的村民小組租用集體土地建設的，至今未領取房屋產權證，依法未具備轉讓的條件；原酒樓經營者拖欠該酒樓建筑工程款，致使酒樓及其財產被法院查封扣押的情況下仍與上訴人簽訂《轉讓協議》，擅自處分訟爭酒樓及其財物，該轉讓行為違反了法律規定，應確認《轉讓協議》無效。繼而，上訴人與被上訴人簽訂的《租賃合同》亦應確認無效。雙方當事人因合同無效從對方取得的財產應予返還，不能返還或不必要返還的應折價補償，有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。被上訴人在經營中已支付了保證金及部分租金，并對酒樓進行了裝修，因此，對保證金上訴人應當返還被上訴人。被上訴人已裝修投入的部分無法返還或不必要返還，上訴人可參照評估結論原價折價補償予被上訴人；被上訴人在經營中因經營所需的成本費用應由其自行承擔；上訴人為被上訴人墊付的費用由被上訴人償還予上訴人；被上訴人在經營中已實際使用了租賃物，應當參照合同約定的租賃價格支付實際使用費。在本案中，上訴人將無權處分的租賃物擅自出租是造成本案租賃合同無效的主要原因，上訴人應承擔主要責任。而被上訴人在承租時對租賃物的情況未審查清楚且存在經營管理不善的原因，故被上訴人亦應承擔相應責任。原審對上述情況的認定以及對當事人雙方責任比例劃分并無不當。上訴人訴稱的善意取得沒有充分事實證據予以證明，本院不予采信。上訴人因該訟爭酒樓的有關權益可另行向有關責任人主張權利而不屬本案審查的范圍，本院依法不予審查。原審判決認定事實清楚，適用法律正確。上訴人的上訴請求不能成立，本院不予采納。據此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項的規定，判決如下：

　　駁回上訴，維持原判。

　　二審案件受理費14834元，由上訴人顏博生負擔。

　　本判決為終審判決。

　　審 判 長 劉 子 平

　　代理審判員 余 珂 珂

　　代理審判員 楊 從 榮

　　二○○五年十月十三日

　　書 記 員 李　靜　然