廣東省佛山市中級人民法院

民事判決書

　　（2004）佛中法民五終字第486號

　　上訴人（原審原告）：吳家森，男，1952年2月1日出生，漢族，住佛山市禪城區白燕四街12號709房。

　　委托代理人：王祖芳，廣東群立弘律師事務所律師。

　　被上訴人（原審被告）：聯通新時空移動通信有限公司佛山分公司，住所：佛山市禪城區同濟西路12號永豐大廈A座8樓。

　　負責人：黃思強，總經理。

　　委托代理人：文宇，廣東天泉律師事務所律師。

　　委托代理人：王玲，廣東天泉律師事務所律師助理。

　　上訴人吳家森因與被上訴人聯通新時空移動通信有限公司佛山分公司因租賃合同糾紛一案，不服廣東省佛山市禪城區人民法院（2003）佛城法民一初字第182號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭審理了本案，現已審理終結。

　　原審判決認定：2001年11月20日，原告作為甲方與作為乙方的被告簽訂房屋租賃合同一份，約定：甲方愿意將其所有的位于佛山市城區新風路新威花苑2號樓19D其中部分的房地產（面積約為70平方米）的指定房屋和天面指定位置出租給乙方使用（見附件）；乙方用該房屋設置無線電通信及配套設備，并在天面上架設9根天線、傳輸微波天線三面和配套走線架、防雷設備、地線以及引上光纜等。如果在天面安裝上述設備有困難，則甲方同意乙方在承租的房屋內安裝上述設備；租期自2001年12月1日起至2011年11月31日止共十年，場地交付使用日即租期起始日；房屋和天面的租金每年合共為17880.00元；租金每1年預交一次，電費每月交付一次；若甲方未按合同要求如期將指定房屋和天面交付乙方使用，房屋支付期應以雙方協商確定的實際使用時間起計，甲方應按首批已付租金日息1‰付給乙方作為賠償；若乙方不按時如數向甲方交納費用，乙方應向甲方付滯納金日息3‰作為補償；在租賃期內，甲方未經乙方同意單方面提出中止租約，則甲方應將剩余租期租金總和的50％作為罰金連同已預付款項同時在中止之日一次性付還乙方；若乙方未經甲方同意單方面提出中止租約，則乙方應將剩余租期租金總和的50％作為罰金，在中止之日一次性付給甲方；在租約期內，如發生不可抗力造成損失，甲乙雙方各負其責等。合同簽訂后，原告于同年12月1 日將其所有的佛山市新風路新威花苑2號樓19D房依約交付給了被告。2002年3月15日，原告兩次致函被告，稱被告未依約預付一年的租金，應當及時付清及交納滯納金等。2002年11月15日，被告致函原告，稱：雙方所簽的《房屋租賃合同》已于2002年3月8 日終止，被告并未欠原告租金，合同終止的原因是該房屋所處大樓住戶反對建立通信基站，并采用暴力手段阻止施工，導致合同約定的目的無法實現，該公司并無過錯，亦承受了巨大損失，同時，被告已騰空了房屋，已由原告自行上鎖，故從2002年3月8日后，原告即有權自行收回該房屋等。2002年12月2日，原告再次致函被告方負責人黃思強，追收租金及滯納金。此后，被告未向原告支付過任何款項。原告追收無果，遂于2003年2月25日訴至法院，請求判令被告支付租金8940元，滯納金17030.70元，違約金80460元，并把原告的房屋恢復原狀。另查明，涉案房屋佛山市新風路新威花苑2樓19D房的建筑面積為124.54平方米，系由原告吳家森于1996年11月29日向佛山市新威實業發展公司購買所得，成交價格為216450.52元。原告購買后未辦理房屋產權證明。庭審中，被告對原告稱其享有涉案房產的合法產權并無異議。又查明，2002年12月間，被告按原計劃派出施工隊到向原告承租的佛山市新風路新威花苑2號樓19D房屋及該樓天面架設無線電通信基站時，該樓其他業主多人因擔心基站輻射，多次阻止施工。被告雖經多方解釋和做工作，仍未能消除眾業主的顧慮。被告無法繼續施工，遂指示施工隊離場，停止施工至今。

　　原審判決認為：原告向佛山市新威實業有限公司通過購買取得涉案房屋后，雖未到有關房地產登記管理機構辦理該房產的產權登記手續，但其買賣房屋已由賣方實際交付給原告，并由原告實際取得、管理和控制。依照《中華人民共和國合同法》第一百六十三條的規定，標的物在交付之前產生的孳息，歸出賣人所有，交付之后產生的孳息，歸買受人所有。故原告取得涉案房產后，對該房屋產生的租金享有合法權利，被告對此亦無異議。關于租賃合同效力的問題。首先要認定的因素是，原、被告雙方約定的租賃標的物除了佛山市新風路新威花苑2號樓19D的房屋以外，是否還包括指定的天面部分。從租賃合同的約定來看，雙方明確約定原告出租給被告的是“指定房屋和天面指定位置”，雙方對天面的用途有明確的指向，即“并在天面架設9根天線、傳輸微波天線三面和配套走線架、防雷設備、地線、以及引上光纜等”，并約定了天面施工出現困難時的處理辦法。在租金條款中，雙方也明確約定每年的租金17880.00元是“房屋和天面的租金”合計，甲方的責任和義務條款中亦明確指出甲方應當“及時將約定的房屋和天面交付乙方使用”，對此，雙方還在違約責任條款中指明了“若甲方未按合同要求如期將指定房屋和天面交付乙方使用”時應承擔的責任。綜上，雙方將“天面部分”既納入了處分的范圍，又約定了“如果在天面安裝上述設備有困難，則甲方同意乙方在承租的房屋內安裝上述設備”，但這也僅僅是一個授權性質的應變條款，并不能單憑這一點而認為被告承租的只是指定房屋，天面部分僅為原告附送，由被告視施工情況自行決定是否使用指定天面，與原告無關。被告承租的佛山市新風路新威花苑2號樓天面部分，應當屬于被告和該樓的其他業主共同共有，被告僅對該樓天面享有部分權益，且因樓房天面難以分割確定哪一部分屬于被告，故被告對該樓房天面部分無完全的處分權。原告未得其他共有權人的同意和授權，擅自出租該樓房天面部分給被告，該行為實施時效力待定。由于在被告施工期間，該樓數業主極力反對設立基站，并阻撓施工，可視為該樓天面部分的其他共有權人以實際行為表明反對出租，故原告出租該樓天面部分的行為無效，自始沒有法律效力。考慮到原、被告雙方在房屋租賃合同中約定將佛山市新風路新威花苑2號樓19D的指定部分和該樓天面的指定位置作為租賃標的物，且租賃房屋和對應得天面位置經雙方約定是作為一個整體共同用于被告架設無線電通信基站之用，并作為一個整體共同計算租金。從合同的目的和通常情況來看，無線電通信基站的架設應當是同時包括天面的發射天線部分和其下方房屋中設置的信號處理設備部分，如果被告通過該合同未能得以合理控制和使用該樓房天面部分，其并無與原告簽約單獨承租天面下對應房屋之必要，故二者應視為一個整體進行租賃，天面部分的租賃無效應及于整個租賃的標的物。對天面部分的所有權情況，原、被告是明知或能夠依照通常的生活經驗得以判斷的，故其雙方對該租賃合同的無效均有過錯。原告所稱在與被告簽約時已就其對天面無所有權告知對方，對方亦無異議，故其無過錯，不應承擔責任的抗辯，依據不足，不予采納。原告同時提出，被告就算不使用天面部分，也能夠在房屋內窗口部分朝向外部架設訊號發射裝置，故天面的所有權情況不影響合同的效力。因原告未對此提供相應的證據證實，對該抗辯不予采納。根據《中華人民共和國合同法》第五十八條的相關規定，因租賃合同無效，原、被告因該合同而取得的財產，原則上應當相互返還。被告應當返還承租的房屋給原告，并計付其實際占用該房產期間相應的房屋使用費給原告，以彌補原告因此而實際承受的損失。就本案而言，原告一直堅持認為該租賃合同有效，并基于此請求被告支付租金，而租金的請求必須基于合法有效的法律關系，故對其租金請求不予支持。至于原告因租賃合同無效而遭受的實際損失，原告可基于合同無效另案起訴。原告在本案中未就此予以主張，不作處理。同樣基于上述理由，對原告要求被告支付判令被告立即支付滯納金17030.70元和違約金80460元的訴訟請求，亦不予支持。至于原告提出要求被告將租憑房屋恢復原狀的請求，因原告未具體提出“原狀”的內容，請求不明確，亦未提供相應證據證實，故對該請求亦不予支持。據此，依照《中華人民共和國合同法》第五十一條、第五十六條的規定，判決：一、原、被告于2001年11月20日簽訂的房屋租賃合同無效。二、駁回原告訴訟請求。本案受理費3638元由原告承擔。

　　上訴人吳家森不服上述判決，上訴稱：一審判決認定上訴人與被上訴人所簽租賃合同無效是錯誤的。該租賃合同是一份真正對上訴人所屬房屋的租賃的約定，對該房屋的天面使用的不成功已有預見，但并不影響該租賃合同的目的性和可履行性、有效性。據此請求：一、撤銷一審判決；二、判令被上訴人支付拖欠的2002年6 月至2003年11月的半年租金8940元；三、判令被上訴人支付因延遲支付2001年12月至2002年5月租金的滯納金4827.60元，支付其未付的2002年6月至2003年11月的半年租金的滯納金（從2001年11月起按日3‰計至其清償之日止）；四、判令被告支付單方解除合同的違約金 80460元；五、判令被告將所租用房屋修復成租賃合同時附本上圖示原樣；六、判令被告承擔本案兩審的全部訴訟費用。

　　被上訴人答辯稱：原審判決認定事實清楚，適用法律正確，請求二審法院駁回上訴，維持原判。

　　經審查，對原審法院查明的事實，本院予以認定。

　　本院認為：上訴人將其實際取得的房屋部分面積約70平方米及天面指定位置一并出租給被上訴人使用，上訴人的房屋出租行為合法，應受法律保護；但其出租的天面部分屬上訴人無產權的公共部位，且事實上其他共用業主反對上訴人出租并阻撓被上訴人施工，上訴人的出租行為違反法律規定，該天面出租的條款無效。被上訴人已接收上訴人交付的房屋進行施工，應交納房屋部分的租金。雙方當事人僅約定房屋和天面的租金每年為17880元，并無單獨約定房屋租金，房屋租金應參照市場價及佛山市房屋拆遷臨遷補助費標準以每平方米10元計算，即房屋租金每年為8400元（70平方米×10元/平方米/月×12月=8400元）。被上訴人由于遇到其他人的阻撓而停止施工，屬被上訴人放棄正當權利的行使，并非房屋租賃合同不能履行的合理原因，被上訴人單方提出中止合同并停交租金，應視為被上訴人違約。雙方當事人在合同第五條第三款約定“乙方未經甲方同意單方面提出中止租約，則乙方應將剩余租期租金總和的50%作為罰金，在中止之日一次性付給甲方”，被上訴人在2002年11月15日具函上訴人認為合同已中止，上訴人直至起訴時止并未同意中止合同，應視為被上訴人單方中止租賃合同，被上訴人應按約定向上訴人支付違約金37800元（從2003年12月1日計至2011年11月30日計9年，按每月700元，再計總和的50%，即108× 700×50%=37800）。被上訴人已預交租金8940元，從2001年12月1日計至2002年11月30日的租金應為8400元，被上訴人并無拖欠上訴人租金，被上訴人預交租金超出部分540元，可在其應付違約金中逕行扣減。因此上訴人請求支付拖欠租金及滯納金的請求沒有依據，應予駁回。至于雙方在合同中約定“如果在天面安裝上述設備有困難，甲方同意乙方在承租的房屋內安裝上述設備”僅表明雙方當事人均意識到了在天面安裝設備可能遇到其他業主的阻撓而應當采取的應變措施，并不表明雙方當事人出租的標的物不包括天面（明確約定交付天面），也并不表明70平方米的房屋租金仍按每年17880元計算等問題（沒有明確約定），上訴人請求支付違約金80460元的主張，超出37800元的部分本院不予支持。至于上訴人請求判令被上訴人將租用房屋恢復原狀，上訴人既未提供房屋原狀的情形，也沒有提供房屋受損的情形，其請求本院不予支持。原審判決以天面部分租賃無效而認定整個租賃合同無效，處理不當，應予糾正。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（二）項的規定，判決如下：

　　一、撤銷廣東省佛山市禪城區人民法院（2003）佛城法民一初字第182號民事判決第二項；

　　二、變更廣東省佛山市禪城區人民法院（2003）佛城法民一初字第182號民事判決第一項為：上訴人吳家森與被上訴人聯通新時空移動通信有限公司佛山分公司于2001年11月20日簽訂的《房屋租賃合同》關于房屋出租的部分合同有效，關于天面出租部分的合同條款無效；

　　三、被上訴人聯通新時空移動通信有限公司佛山分公司應于本判決發生法律效力之日起十日內向上訴人吳家森支付違約金37800元，扣減被上訴人多付的租金540元，被上訴人聯通新時空移動通信有限公司佛山分公司應給付的款項為37260元；

　　四、駁回上訴人吳家森的其他訴訟請求。

　　本案一審案件受理費3638元，二審案件受理費3638元，合共7276元，由上訴人吳家森負擔3676元，被上訴人聯通新時空移動通信有限公司佛山分公司負擔3600元。

　　本判決為終審判決。

　　審 判 長 吳 建 興

　　審 判 員 陳 秀 武

　　審 判 員 林 義 學

　　二○○四年九月九日

　　書 記 員 肖 建 國