廣東省佛山市中級(jí)人民法院

民事判決書(shū)

　　（2004）佛中法民五終字第486號(hào)

　　上訴人（原審原告）：吳家森，男，1952年2月1日出生，漢族，住佛山市禪城區(qū)白燕四街12號(hào)709房。

　　委托代理人：王祖芳，廣東群立弘律師事務(wù)所律師。

　　被上訴人（原審被告）：聯(lián)通新時(shí)空移動(dòng)通信有限公司佛山分公司，住所：佛山市禪城區(qū)同濟(jì)西路12號(hào)永豐大廈A座8樓。

　　負(fù)責(zé)人：黃思強(qiáng)，總經(jīng)理。

　　委托代理人：文宇，廣東天泉律師事務(wù)所律師。

　　委托代理人：王玲，廣東天泉律師事務(wù)所律師助理。

　　上訴人吳家森因與被上訴人聯(lián)通新時(shí)空移動(dòng)通信有限公司佛山分公司因租賃合同糾紛一案，不服廣東省佛山市禪城區(qū)人民法院（2003）佛城法民一初字第182號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。

　　原審判決認(rèn)定：2001年11月20日，原告作為甲方與作為乙方的被告簽訂房屋租賃合同一份，約定：甲方愿意將其所有的位于佛山市城區(qū)新風(fēng)路新威花苑2號(hào)樓19D其中部分的房地產(chǎn)（面積約為70平方米）的指定房屋和天面指定位置出租給乙方使用（見(jiàn)附件）；乙方用該房屋設(shè)置無(wú)線電通信及配套設(shè)備，并在天面上架設(shè)9根天線、傳輸微波天線三面和配套走線架、防雷設(shè)備、地線以及引上光纜等。如果在天面安裝上述設(shè)備有困難，則甲方同意乙方在承租的房屋內(nèi)安裝上述設(shè)備；租期自2001年12月1日起至2011年11月31日止共十年，場(chǎng)地交付使用日即租期起始日；房屋和天面的租金每年合共為17880.00元；租金每1年預(yù)交一次，電費(fèi)每月交付一次；若甲方未按合同要求如期將指定房屋和天面交付乙方使用，房屋支付期應(yīng)以雙方協(xié)商確定的實(shí)際使用時(shí)間起計(jì)，甲方應(yīng)按首批已付租金日息1‰付給乙方作為賠償；若乙方不按時(shí)如數(shù)向甲方交納費(fèi)用，乙方應(yīng)向甲方付滯納金日息3‰作為補(bǔ)償；在租賃期內(nèi)，甲方未經(jīng)乙方同意單方面提出中止租約，則甲方應(yīng)將剩余租期租金總和的50％作為罰金連同已預(yù)付款項(xiàng)同時(shí)在中止之日一次性付還乙方；若乙方未經(jīng)甲方同意單方面提出中止租約，則乙方應(yīng)將剩余租期租金總和的50％作為罰金，在中止之日一次性付給甲方；在租約期內(nèi)，如發(fā)生不可抗力造成損失，甲乙雙方各負(fù)其責(zé)等。合同簽訂后，原告于同年12月1 日將其所有的佛山市新風(fēng)路新威花苑2號(hào)樓19D房依約交付給了被告。2002年3月15日，原告兩次致函被告，稱(chēng)被告未依約預(yù)付一年的租金，應(yīng)當(dāng)及時(shí)付清及交納滯納金等。2002年11月15日，被告致函原告，稱(chēng)：雙方所簽的《房屋租賃合同》已于2002年3月8 日終止，被告并未欠原告租金，合同終止的原因是該房屋所處大樓住戶(hù)反對(duì)建立通信基站，并采用暴力手段阻止施工，導(dǎo)致合同約定的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，該公司并無(wú)過(guò)錯(cuò)，亦承受了巨大損失，同時(shí)，被告已騰空了房屋，已由原告自行上鎖，故從2002年3月8日后，原告即有權(quán)自行收回該房屋等。2002年12月2日，原告再次致函被告方負(fù)責(zé)人黃思強(qiáng)，追收租金及滯納金。此后，被告未向原告支付過(guò)任何款項(xiàng)。原告追收無(wú)果，遂于2003年2月25日訴至法院，請(qǐng)求判令被告支付租金8940元，滯納金17030.70元，違約金80460元，并把原告的房屋恢復(fù)原狀。另查明，涉案房屋佛山市新風(fēng)路新威花苑2樓19D房的建筑面積為124.54平方米，系由原告吳家森于1996年11月29日向佛山市新威實(shí)業(yè)發(fā)展公司購(gòu)買(mǎi)所得，成交價(jià)格為216450.52元。原告購(gòu)買(mǎi)后未辦理房屋產(chǎn)權(quán)證明。庭審中，被告對(duì)原告稱(chēng)其享有涉案房產(chǎn)的合法產(chǎn)權(quán)并無(wú)異議。又查明，2002年12月間，被告按原計(jì)劃派出施工隊(duì)到向原告承租的佛山市新風(fēng)路新威花苑2號(hào)樓19D房屋及該樓天面架設(shè)無(wú)線電通信基站時(shí)，該樓其他業(yè)主多人因擔(dān)心基站輻射，多次阻止施工。被告雖經(jīng)多方解釋和做工作，仍未能消除眾業(yè)主的顧慮。被告無(wú)法繼續(xù)施工，遂指示施工隊(duì)離場(chǎng)，停止施工至今。

　　原審判決認(rèn)為：原告向佛山市新威實(shí)業(yè)有限公司通過(guò)購(gòu)買(mǎi)取得涉案房屋后，雖未到有關(guān)房地產(chǎn)登記管理機(jī)構(gòu)辦理該房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，但其買(mǎi)賣(mài)房屋已由賣(mài)方實(shí)際交付給原告，并由原告實(shí)際取得、管理和控制。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第一百六十三條的規(guī)定，標(biāo)的物在交付之前產(chǎn)生的孳息，歸出賣(mài)人所有，交付之后產(chǎn)生的孳息，歸買(mǎi)受人所有。故原告取得涉案房產(chǎn)后，對(duì)該房屋產(chǎn)生的租金享有合法權(quán)利，被告對(duì)此亦無(wú)異議。關(guān)于租賃合同效力的問(wèn)題。首先要認(rèn)定的因素是，原、被告雙方約定的租賃標(biāo)的物除了佛山市新風(fēng)路新威花苑2號(hào)樓19D的房屋以外，是否還包括指定的天面部分。從租賃合同的約定來(lái)看，雙方明確約定原告出租給被告的是“指定房屋和天面指定位置”，雙方對(duì)天面的用途有明確的指向，即“并在天面架設(shè)9根天線、傳輸微波天線三面和配套走線架、防雷設(shè)備、地線、以及引上光纜等”，并約定了天面施工出現(xiàn)困難時(shí)的處理辦法。在租金條款中，雙方也明確約定每年的租金17880.00元是“房屋和天面的租金”合計(jì)，甲方的責(zé)任和義務(wù)條款中亦明確指出甲方應(yīng)當(dāng)“及時(shí)將約定的房屋和天面交付乙方使用”，對(duì)此，雙方還在違約責(zé)任條款中指明了“若甲方未按合同要求如期將指定房屋和天面交付乙方使用”時(shí)應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。綜上，雙方將“天面部分”既納入了處分的范圍，又約定了“如果在天面安裝上述設(shè)備有困難，則甲方同意乙方在承租的房屋內(nèi)安裝上述設(shè)備”，但這也僅僅是一個(gè)授權(quán)性質(zhì)的應(yīng)變條款，并不能單憑這一點(diǎn)而認(rèn)為被告承租的只是指定房屋，天面部分僅為原告附送，由被告視施工情況自行決定是否使用指定天面，與原告無(wú)關(guān)。被告承租的佛山市新風(fēng)路新威花苑2號(hào)樓天面部分，應(yīng)當(dāng)屬于被告和該樓的其他業(yè)主共同共有，被告僅對(duì)該樓天面享有部分權(quán)益，且因樓房天面難以分割確定哪一部分屬于被告，故被告對(duì)該樓房天面部分無(wú)完全的處分權(quán)。原告未得其他共有權(quán)人的同意和授權(quán)，擅自出租該樓房天面部分給被告，該行為實(shí)施時(shí)效力待定。由于在被告施工期間，該樓數(shù)業(yè)主極力反對(duì)設(shè)立基站，并阻撓施工，可視為該樓天面部分的其他共有權(quán)人以實(shí)際行為表明反對(duì)出租，故原告出租該樓天面部分的行為無(wú)效，自始沒(méi)有法律效力。考慮到原、被告雙方在房屋租賃合同中約定將佛山市新風(fēng)路新威花苑2號(hào)樓19D的指定部分和該樓天面的指定位置作為租賃標(biāo)的物，且租賃房屋和對(duì)應(yīng)得天面位置經(jīng)雙方約定是作為一個(gè)整體共同用于被告架設(shè)無(wú)線電通信基站之用，并作為一個(gè)整體共同計(jì)算租金。從合同的目的和通常情況來(lái)看，無(wú)線電通信基站的架設(shè)應(yīng)當(dāng)是同時(shí)包括天面的發(fā)射天線部分和其下方房屋中設(shè)置的信號(hào)處理設(shè)備部分，如果被告通過(guò)該合同未能得以合理控制和使用該樓房天面部分，其并無(wú)與原告簽約單獨(dú)承租天面下對(duì)應(yīng)房屋之必要，故二者應(yīng)視為一個(gè)整體進(jìn)行租賃，天面部分的租賃無(wú)效應(yīng)及于整個(gè)租賃的標(biāo)的物。對(duì)天面部分的所有權(quán)情況，原、被告是明知或能夠依照通常的生活經(jīng)驗(yàn)得以判斷的，故其雙方對(duì)該租賃合同的無(wú)效均有過(guò)錯(cuò)。原告所稱(chēng)在與被告簽約時(shí)已就其對(duì)天面無(wú)所有權(quán)告知對(duì)方，對(duì)方亦無(wú)異議，故其無(wú)過(guò)錯(cuò)，不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任的抗辯，依據(jù)不足，不予采納。原告同時(shí)提出，被告就算不使用天面部分，也能夠在房屋內(nèi)窗口部分朝向外部架設(shè)訊號(hào)發(fā)射裝置，故天面的所有權(quán)情況不影響合同的效力。因原告未對(duì)此提供相應(yīng)的證據(jù)證實(shí)，對(duì)該抗辯不予采納。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十八條的相關(guān)規(guī)定，因租賃合同無(wú)效，原、被告因該合同而取得的財(cái)產(chǎn)，原則上應(yīng)當(dāng)相互返還。被告應(yīng)當(dāng)返還承租的房屋給原告，并計(jì)付其實(shí)際占用該房產(chǎn)期間相應(yīng)的房屋使用費(fèi)給原告，以彌補(bǔ)原告因此而實(shí)際承受的損失。就本案而言，原告一直堅(jiān)持認(rèn)為該租賃合同有效，并基于此請(qǐng)求被告支付租金，而租金的請(qǐng)求必須基于合法有效的法律關(guān)系，故對(duì)其租金請(qǐng)求不予支持。至于原告因租賃合同無(wú)效而遭受的實(shí)際損失，原告可基于合同無(wú)效另案起訴。原告在本案中未就此予以主張，不作處理。同樣基于上述理由，對(duì)原告要求被告支付判令被告立即支付滯納金17030.70元和違約金80460元的訴訟請(qǐng)求，亦不予支持。至于原告提出要求被告將租憑房屋恢復(fù)原狀的請(qǐng)求，因原告未具體提出“原狀”的內(nèi)容，請(qǐng)求不明確，亦未提供相應(yīng)證據(jù)證實(shí)，故對(duì)該請(qǐng)求亦不予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五十一條、第五十六條的規(guī)定，判決：一、原、被告于2001年11月20日簽訂的房屋租賃合同無(wú)效。二、駁回原告訴訟請(qǐng)求。本案受理費(fèi)3638元由原告承擔(dān)。

　　上訴人吳家森不服上述判決，上訴稱(chēng)：一審判決認(rèn)定上訴人與被上訴人所簽租賃合同無(wú)效是錯(cuò)誤的。該租賃合同是一份真正對(duì)上訴人所屬房屋的租賃的約定，對(duì)該房屋的天面使用的不成功已有預(yù)見(jiàn)，但并不影響該租賃合同的目的性和可履行性、有效性。據(jù)此請(qǐng)求：一、撤銷(xiāo)一審判決；二、判令被上訴人支付拖欠的2002年6 月至2003年11月的半年租金8940元；三、判令被上訴人支付因延遲支付2001年12月至2002年5月租金的滯納金4827.60元，支付其未付的2002年6月至2003年11月的半年租金的滯納金（從2001年11月起按日3‰計(jì)至其清償之日止）；四、判令被告支付單方解除合同的違約金 80460元；五、判令被告將所租用房屋修復(fù)成租賃合同時(shí)附本上圖示原樣；六、判令被告承擔(dān)本案兩審的全部訴訟費(fèi)用。

　　被上訴人答辯稱(chēng)：原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，請(qǐng)求二審法院駁回上訴，維持原判。

　　經(jīng)審查，對(duì)原審法院查明的事實(shí)，本院予以認(rèn)定。

　　本院認(rèn)為：上訴人將其實(shí)際取得的房屋部分面積約70平方米及天面指定位置一并出租給被上訴人使用，上訴人的房屋出租行為合法，應(yīng)受法律保護(hù)；但其出租的天面部分屬上訴人無(wú)產(chǎn)權(quán)的公共部位，且事實(shí)上其他共用業(yè)主反對(duì)上訴人出租并阻撓被上訴人施工，上訴人的出租行為違反法律規(guī)定，該天面出租的條款無(wú)效。被上訴人已接收上訴人交付的房屋進(jìn)行施工，應(yīng)交納房屋部分的租金。雙方當(dāng)事人僅約定房屋和天面的租金每年為17880元，并無(wú)單獨(dú)約定房屋租金，房屋租金應(yīng)參照市場(chǎng)價(jià)及佛山市房屋拆遷臨遷補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以每平方米10元計(jì)算，即房屋租金每年為8400元（70平方米×10元/平方米/月×12月=8400元）。被上訴人由于遇到其他人的阻撓而停止施工，屬被上訴人放棄正當(dāng)權(quán)利的行使，并非房屋租賃合同不能履行的合理原因，被上訴人單方提出中止合同并停交租金，應(yīng)視為被上訴人違約。雙方當(dāng)事人在合同第五條第三款約定“乙方未經(jīng)甲方同意單方面提出中止租約，則乙方應(yīng)將剩余租期租金總和的50%作為罰金，在中止之日一次性付給甲方”，被上訴人在2002年11月15日具函上訴人認(rèn)為合同已中止，上訴人直至起訴時(shí)止并未同意中止合同，應(yīng)視為被上訴人單方中止租賃合同，被上訴人應(yīng)按約定向上訴人支付違約金37800元（從2003年12月1日計(jì)至2011年11月30日計(jì)9年，按每月700元，再計(jì)總和的50%，即108× 700×50%=37800）。被上訴人已預(yù)交租金8940元，從2001年12月1日計(jì)至2002年11月30日的租金應(yīng)為8400元，被上訴人并無(wú)拖欠上訴人租金，被上訴人預(yù)交租金超出部分540元，可在其應(yīng)付違約金中逕行扣減。因此上訴人請(qǐng)求支付拖欠租金及滯納金的請(qǐng)求沒(méi)有依據(jù)，應(yīng)予駁回。至于雙方在合同中約定“如果在天面安裝上述設(shè)備有困難，甲方同意乙方在承租的房屋內(nèi)安裝上述設(shè)備”僅表明雙方當(dāng)事人均意識(shí)到了在天面安裝設(shè)備可能遇到其他業(yè)主的阻撓而應(yīng)當(dāng)采取的應(yīng)變措施，并不表明雙方當(dāng)事人出租的標(biāo)的物不包括天面（明確約定交付天面），也并不表明70平方米的房屋租金仍按每年17880元計(jì)算等問(wèn)題（沒(méi)有明確約定），上訴人請(qǐng)求支付違約金80460元的主張，超出37800元的部分本院不予支持。至于上訴人請(qǐng)求判令被上訴人將租用房屋恢復(fù)原狀，上訴人既未提供房屋原狀的情形，也沒(méi)有提供房屋受損的情形，其請(qǐng)求本院不予支持。原審判決以天面部分租賃無(wú)效而認(rèn)定整個(gè)租賃合同無(wú)效，處理不當(dāng)，應(yīng)予糾正。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（二）項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：

　　一、撤銷(xiāo)廣東省佛山市禪城區(qū)人民法院（2003）佛城法民一初字第182號(hào)民事判決第二項(xiàng)；

　　二、變更廣東省佛山市禪城區(qū)人民法院（2003）佛城法民一初字第182號(hào)民事判決第一項(xiàng)為：上訴人吳家森與被上訴人聯(lián)通新時(shí)空移動(dòng)通信有限公司佛山分公司于2001年11月20日簽訂的《房屋租賃合同》關(guān)于房屋出租的部分合同有效，關(guān)于天面出租部分的合同條款無(wú)效；

　　三、被上訴人聯(lián)通新時(shí)空移動(dòng)通信有限公司佛山分公司應(yīng)于本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)向上訴人吳家森支付違約金37800元，扣減被上訴人多付的租金540元，被上訴人聯(lián)通新時(shí)空移動(dòng)通信有限公司佛山分公司應(yīng)給付的款項(xiàng)為37260元；

　　四、駁回上訴人吳家森的其他訴訟請(qǐng)求。

　　本案一審案件受理費(fèi)3638元，二審案件受理費(fèi)3638元，合共7276元，由上訴人吳家森負(fù)擔(dān)3676元，被上訴人聯(lián)通新時(shí)空移動(dòng)通信有限公司佛山分公司負(fù)擔(dān)3600元。

　　本判決為終審判決。

　　審 判 長(zhǎng) 吳 建 興

　　審 判 員 陳 秀 武

　　審 判 員 林 義 學(xué)

　　二○○四年九月九日

　　書(shū) 記 員 肖 建 國(guó)