上海市第二中級(jí)人民法院

民事判決書

　　（2005）滬二中民二（民）終字第2136號(hào)

　　上訴人（原審原告）王玉英，女，1917年7月19日生，漢族，住上海市會(huì)稽路38弄5號(hào)。

　　委托代理人施萍平，上海市君成律師事務(wù)所律師。

　　被上訴人（原審被告）上海南房（集團(tuán)）有限公司，住所地上海市徽寧路155號(hào)。

　　法定代表人鄭龍生，董事長。

　　委托代理人黃紀(jì)堂，該公司工作人員。

　　被上訴人（原審被告）上海北門物業(yè)管理有限公司，住所地上海市方浜中路743號(hào)。

　　法定代表人陳明德，董事長。

　　委托代理人郭耀平，該公司工作人員。

　　原審第三人孫福榮，男，1957年12月26日生，漢族，住上海市會(huì)稽路38弄5號(hào)。

　　上訴人王玉英因租賃合同糾紛一案，不服上海市黃浦區(qū)人民法院（2005）黃民四（民）初字第1728號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，公開開庭審理了本案。上訴人王玉英的委托代理人施萍平，被上訴人上海南房（集團(tuán)）有限公司（以下簡稱南房集團(tuán)）的委托代理人黃紀(jì)堂、被上訴人上海北門物業(yè)管理有限公司（以下簡稱北門物業(yè)）的委托代理人郭耀平，原審第三人孫福榮到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

　　原審法院查明：本市會(huì)稽路38 弄5號(hào)二層前樓、底層灶間房屋原有王玉英之子倪如祥承租，1983年倪如祥為享受國家福利分房將二層前樓與灶間分戶，灶間由王玉英承租，二層前樓由倪如祥承租。同年，倪如祥單位調(diào)配倪如祥本市芷江西路239弄2號(hào)505室房屋居住。1990年孫福榮單位分配其同號(hào)亭子間房屋一間。自九十年代中期開始，王玉英每月支付孫福榮人民幣250元，孫福榮負(fù)責(zé)照顧王玉英生活。2000年3月22日，孫福榮與妻周育榮向王玉英書面保證：“多年來我們夫婦一直關(guān)心、照顧王玉英老太，老太為報(bào)答我們夫婦現(xiàn)將會(huì)稽路38弄5號(hào)灶間轉(zhuǎn)讓給我弟孫福明。我們夫婦保證今后無論到那里都將和老太一起生活，使其安享晚年，一直到老太百年。”2000年4月 15日，倪如祥在此保證書上寫明：“請(qǐng)孫、周二位保證其弟待老太百年之后才能進(jìn)住。倪如祥同意。”2000年3月22日，孫福明也向王玉英書面保證：“我孫福明對(duì)哥嫂為我解決困難表示感謝。我保證房屋使用卡更改我名后不住進(jìn)此房，待王玉英百年之后我再進(jìn)住。”孫福榮、周育榮以擔(dān)保人的身份在此保證書上簽名。2000年4月15日，倪如祥也在此保證書上寫明：“確保我母百年之后，孫福明才能進(jìn)住。倪如祥同意（王玉英之子）。”2000年3月24日，在向物業(yè)公司遞交的承諾書和代辦房地產(chǎn)交易手續(xù)委托書上有王玉英和孫福明的簽名。2000年3月28日，物業(yè)公司辦理系爭房屋承租人為孫福明的手續(xù)。之后孫福明仍居住其戶籍地本市新村路248弄13號(hào)405室，至2001年9月 8日?qǐng)?bào)死亡。2001年12月6日，北門物業(yè)按規(guī)定辦理系爭房屋承租人變更為孫福榮的手續(xù)。

　　原審中，王玉英訴稱：王玉英于1983年入住會(huì)稽路38弄5號(hào)底層灶間公有住房，系該房屋的承租人。2005年4月，孫福榮稱王玉英居住的房屋系其租賃，要求王玉英搬出。王玉英得知后，即與當(dāng)?shù)鼐游ノ飿I(yè)公司查實(shí)，系爭房屋確為孫福榮承租。之前，王玉英根本不知自已承租的房屋會(huì)被南房集團(tuán)、北門物業(yè)擅自改變?yōu)閷O福榮。王玉英認(rèn)為，南房集團(tuán)、北門物業(yè)在辦理租賃戶名變更時(shí)，沒有依照差價(jià)換房的規(guī)定辦理，王玉英沒有取得房屋補(bǔ)償款，亦無處居住，造成新的居住困難。為此，南房集團(tuán)、北門物業(yè)將王玉英承租的公房擅自變更為孫福榮之弟（已去世），顯然侵害其合法權(quán)利。故訴請(qǐng)要求南房集團(tuán)、北門物業(yè)恢復(fù)王玉英為會(huì)稽路38弄5號(hào)底層灶間的承租人。

　　原審中，南房集團(tuán)、北門物業(yè)辯稱：王玉英稱其在2005年4月才知情系爭房屋為孫福榮承租與事實(shí)不符。2000年3月24日，王玉英到物業(yè)公司表示為報(bào)答孫福榮自愿售房，交易價(jià)格由雙方自行商定、履行，變更手續(xù)有王玉英簽名，其本人愿意有償轉(zhuǎn)讓，南房集團(tuán)、北門物業(yè)按王玉英的請(qǐng)求變更。王玉英之子倪如祥知道該事情后，要求孫福榮保證其弟孫福明待老人百年后才能住進(jìn)房屋，孫福榮根據(jù)此要求履行。2000年3月28日，南房集團(tuán)、北門物業(yè)與孫福明建立租賃關(guān)系符合規(guī)定。現(xiàn)王玉英以不知情再要求反悔，已超過法定的訴訟時(shí)效，且孫福明亦已去世。孫福明去世后，系爭房屋承租權(quán)又作了變更，故王玉英請(qǐng)求不能成立。

　　原審中，孫福榮述稱：孫福榮對(duì)王玉英已經(jīng)照顧了十五年，王玉英為表示對(duì)孫福榮的感激再提出出賣系爭房屋給孫福榮之弟孫福明。辦理手續(xù)前，向物業(yè)公司進(jìn)行了咨詢；辦理手續(xù)時(shí)，王玉英親自到場，并在手續(xù)上簽名。嗣后王玉英之子倪如祥亦表示同意，故不同意王玉英的訴訟請(qǐng)求。

　　原審法院認(rèn)為：王玉英自愿將其租賃的本市會(huì)稽路38弄5號(hào)底層灶間轉(zhuǎn)讓給孫福明承租，有王玉英與孫福明向物業(yè)公司的意思表示和提交的承諾書、代辦房地產(chǎn)交易手續(xù)委托書上的親筆簽名為證。北門物業(yè)根據(jù)雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，為雙方辦理系爭房屋由王玉英更戶為孫福明的手續(xù)，未違反法律規(guī)定。變更后，孫福明亦根據(jù)王玉英兒子的要求未進(jìn)入承租的房屋內(nèi)生活。孫福明去世后，北門物業(yè)按照規(guī)定辦理系爭房屋更戶為孫福榮的手續(xù)，亦符合相關(guān)規(guī)定。現(xiàn)王玉英以南房集團(tuán)、北門物業(yè)擅自將其承租的公房變更為孫福明，后又變更為孫福榮的手續(xù)不當(dāng)，侵害其合法權(quán)利為由，提起訴訟，而未提供事實(shí)依據(jù)。

　　原審法院審理后，作出判決如下：原告王玉英要求被告上海南房（集團(tuán)）有限公司、上海北門物業(yè)管理有限公司恢復(fù)本市會(huì)稽路38弄5號(hào)底層灶間承租人為王玉英的訴訟請(qǐng)求，不予支持。

　　上訴人王玉英不服原審判決，向本院提起上訴稱：王玉英從未將系爭房屋有償轉(zhuǎn)讓給孫福明，南房集團(tuán)和北門物業(yè)未按規(guī)定辦理變更系爭房屋承租權(quán)的變更手續(xù)，依法應(yīng)予撤銷。故請(qǐng)求二審法院撤銷原判，改判支持王玉英在原審時(shí)的訴訟請(qǐng)求。

　　被上訴人南房集團(tuán)辯稱：辦理承租權(quán)變更手續(xù)時(shí)是有相關(guān)委托書、保證書的，王玉英的意思表示是真實(shí)的，故不同意王玉英的上訴請(qǐng)求，請(qǐng)求二審法院維持原判。

　　被上訴人北門物業(yè)辯稱：當(dāng)時(shí)辦理變更承租權(quán)手續(xù)時(shí)，王玉英是親自到場并由其本人簽字、蓋章的，北門物業(yè)在承租權(quán)變更過程中手續(xù)并無不當(dāng)，故不同意王玉英的上訴請(qǐng)求，請(qǐng)求二審法院維持原判。

　　原審第三人孫福榮述稱：南房集團(tuán)、北門物業(yè)辦理變更承租權(quán)至孫福明名下的手續(xù)是合法的，是按王玉英的委托書等相關(guān)材料而辦理的，而孫福榮取得系爭房屋的承租權(quán)則是在自己弟弟孫福明死亡后按規(guī)定所取得的。

　　本院經(jīng)審理查明：原審查明的事實(shí)無誤，本院予以確認(rèn)。

　　本院認(rèn)為：從2000年3月22日的兩份保證書以及王玉英向物業(yè)公司遞交的2000年3月24日的承諾書和代辦房地產(chǎn)交易手續(xù)委托書的一系列證據(jù)可以證明，王玉英系自愿將系爭房屋轉(zhuǎn)讓給孫福榮的弟弟孫福明，同時(shí)由孫福明保證其在取得系爭房屋的承租權(quán)后并不入住，待王玉英百年后才能入住，孫福榮及王玉英之子倪如祥對(duì)該節(jié)事實(shí)也簽字予以認(rèn)可。據(jù)此，南房集團(tuán)、北門物業(yè)按照王玉英的承諾及相關(guān)法律規(guī)定，辦理系爭房屋承租戶名的變更手續(xù)，并無不當(dāng)。王玉英稱未將系爭房屋轉(zhuǎn)讓給孫福明及南房集團(tuán)、北門物業(yè)未按規(guī)定辦理變更手續(xù)與事實(shí)不符，本院不予采信。系爭房屋承租戶名變更后，王玉英雖一直居住在系爭房屋內(nèi)，但該居住權(quán)利系基于系爭房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)所附的條件而產(chǎn)生，現(xiàn)王玉英以同住人的身份提出在孫福榮的弟弟孫福明死亡后，系爭房屋的承租權(quán)變更應(yīng)征得王玉英的同意，并無法律依據(jù)，本院亦不予采信。南房集團(tuán)、北門物業(yè)在孫福明死亡后，根據(jù)有關(guān)規(guī)定將系爭房屋變更由孫福榮承租，并無不當(dāng)。但孫福榮現(xiàn)作為系爭房屋的承租人，應(yīng)承繼原承租人孫福明之義務(wù)，即將系爭房屋由王玉英居住至百年后方可入住。原審法院所作判決正確，本院予以維持。王玉英的上訴請(qǐng)求缺乏依據(jù)，本院無法支持。綜上，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

　　駁回上訴，維持原判。

　　二審案件受理費(fèi)人民幣50元，由上訴人王玉英負(fù)擔(dān)。

　　本判決為終審判決。

　　審 判 長 ?鄭梅萍

　　代理審判員 ?吳 俊

　　代理審判員 ?虞恒齡

　　二○○六年一月十一日

　　書 記 員 ?朱 穎