黑 龍 江 省 大 慶 市 中 級 人 民 法 院

民 事 判 決 書

　　（2001）慶民初字第35號

　　原告周良飛，男，1965年出生，漢族，大慶金田商場個體業主，住浙江省永嘉縣橋頭鎮田前村。

　　委托代理人孟繁旭、高險峰，黑龍江省孟繁旭律師事務所律師。

　　被告大慶市薩爾圖區人民政府，住所地，大慶市薩爾圖區。

　　法定代表人趙希江，職務區長。

　　委托代理人呂繼民，男，1956年1月18日出生，漢族，大慶市薩爾圖區非公有制經濟委員會主任，住大慶市薩爾圖區東風新村6-1樓3單元101室。

　　委托代理人王喜龍，男，1972年9月18日出生，漢族，大慶市薩爾圖區政府法律顧問，住哈爾濱市建安頭道街313號樓55號。

　　第三人大慶市大成經貿有限公司。住所地大慶市薩爾圖區薩大路南一路口。

　　法定代表人渠敬年，職務經理。

　　委托代理人王淑清，大慶市衡平律師事務所律師。

　　原告周良飛與被告大慶市薩爾圖區人民政府、第三人大慶市大成經貿有限公司商品房預售合同糾紛一案，于2001年3月23日訴至大慶市中級人民法院，本院依法組成合議庭，于2001年5月24日公開開庭審理了此案，原告周良飛及委托代理人高險峰、孟繁旭，被告大慶市薩爾圖區人民政府委托代理人呂繼民、王喜龍，第三人大成經貿有限公司委托代理人王淑清出庭參加訴訟，本案現已審理完畢。

　　原告訴稱：原告于1998年10月9日向被告預交購房款385 000.00元，并于1999年9月23日與被告簽訂了編號為323號的“會戰大街房屋使用權出售合同”，被告承諾該房屋擁有合法產權。原告于1999年 9月18日入戶后，才得知該處房屋不具有合法建設手續。屬于違法建筑，并且至今未通過驗收，不能正常使用，該合同屬于無效合同。請求（一）確認原、被告簽訂的“會戰大街房屋使用權出售合同”無效；（二）判令被告返還原告購房款人民幣385 000.00元、隔斷面積損失3 784.50元及經濟損失24 601.00元。

　　被告辯稱，被告與原告簽訂的精品屋出售合同合法有效，不存在解除合同的事實和法律依據。該合同是雙方在公平自愿、等價有償、誠實信用原則下簽訂的。被告嚴格按照有關規定辦理了金田商場的建設規劃、用地、工程規劃許可證等手續。并且進行了質量驗收，辦理了土地使用證和房屋產權證。并對安全隱患正在予以妥善解決。因此，房屋出售合同合法有效，應駁回原告的訴訟請求。

　　第三人答辯稱：本案是買賣合同，合同是有效的，房屋不是開發性質，根據合同法的規定，各種證照和建筑許可證可以補辦，第三人是墊資建房，向原告收取的購房款是經與大慶市薩爾圖區人民政府協商同意。收回來的費用是折抵大慶市薩爾圖區人民政府所欠的工程款，故對于原被告之間所形成的房屋買賣第三人不應承擔任何責任。

　　本案爭議焦點，雙方簽訂的商品房使用權出售合同是否有效？

　　庭審中原告舉證：房屋使用權出售合同、公證書、房屋使用權成交通知單、收款票據。經過庭審質證，被告無異議。本院予以采信。

　　被告舉證：國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證、工程質量等級認定書、房屋所有權證、防火證。經庭審質證，原告及第三人均無異議，本院對其真實性予以認定。

　　第三人舉證：大慶市薩爾圖區人民政府所出具的產權面積證明、薩區政府向大慶市人民政府請求確權的請示報告、房屋所有權證。經庭審質證，原、被告無異議，本院予以確認。

　　對本院委托大慶市中級人民法院司法訴訟證據鑒定中心所做的房屋使用費的鑒定進行質證，各方均無異議，本院予以確認。

　　綜合以上證據及訴辯雙方的理由，本院認定事實如下：

　　1998年，被告大慶市薩爾圖區人民政府（以下簡稱“薩區政府”）對位于轄區內的會戰大街進行整體規劃改造，開發建筑金田商場。1998年6月23日開工，1999年6月3日竣工，建筑面積10865.5平方米。原告購得金田商場大樓一層A1區009號房屋，并進行了公證。1998年10月9日，原告向大慶市廣聯建筑安裝工程有限公司（以下簡稱廣聯公司，系被告下屬企業，代被告收款）交納了預購房屋款385 000.00元。1999年9月14日向黑龍江金城建筑安裝工程有限公司交納了安裝隔斷款3 784.50元，金城公司撤銷后，其債權債務均由大成公司負擔。1999年12月24日，原告與大慶市薩爾圖區會戰大街管理委員會（薩區政府成立的臨時機構）簽訂了“會戰大街房屋使用權出售合同”。約定：被告將金田商場大樓一層A1區009號，建筑面積22.35平方米，使用面積為15平方米的房屋使用權出售給原告，出售期限為40年（產權屬薩區政府），自2000年1月1日至2039年12月31日止。合同規定，原告在使用權限內有權出租、轉讓給第三方使用，但必須征得被告同意。被告薩區政府變更產權，不影響合同效力。

　　被告方于1998年12月以出讓方式辦理了國有土地使用證，使用年限至2038年12月30日；1998年12月31日辦理了建設用地規劃許可證； 1999年8月19日經大慶市工程質量監督站驗收合格，發給了工程質量等級認證書；1999年12月20日辦理了建設工程施工許可證；2000年3月16 日辦理了建設工程規劃許可證；2000年6月辦理了房屋所有權證；2001年6月28日辦理了防火證。金田商場于1999 年9 月18 日開始營業。經本院委托大慶市司法訴訟證據鑒定中心鑒定，原告房屋使用費為 27 613.63元，鑒定費5 775.00元。

　　另查，第三人大成經貿有限公司（以下簡稱“大成公司”，因原黑龍江金城建筑工程有限公司已被注銷，其債權債務由第三人大成公司承擔）在房屋出售期間也收取了部分房款，因建設方薩區政府拖欠承建方大慶市大成經貿有限公司的工程款，第三人作為墊資人收取的款項，薩區政府同意抵扣了所欠的工程款。

　　本院認為，被告薩區政府以城市改造為由，在位于會戰大街原金田商場的位置開發建筑房屋，通過預售方式將其所建的房屋出售給原告，約定出售使用權40年（產權歸薩區政府），并與原告簽訂了房屋使用權出售合同。被告又以大慶市薩爾圖區建設局名義辦理了《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》等證件。因此應認定被告的行為是一種房地產開發經營行為。而房地產開發經營者應為具備企業法人條件，經工商行政管理部門登記并核發營業執照的房地產企業或兼營企業。且《房地產開發企業資質管理規定》中明確規定了“房地產開發企業應具備一定資質及相應條件”。薩區政府不具備房地產開發主體資格，不能以開發主體的名義從事開發建設房屋并以開發商的名義預售商品房屋，房地產開發經營者預售房屋，應當是在取得國有土地使用證和預售商品房許可證后，才能進行房屋預售。本案中被告薩區政府在未取得前述證照情況下，預售房屋，也違反了有關法律規定，故應認定雙方簽訂的商品房使用權出售合同無效。對原告退房返款及賠償隔斷損失的訴訟請求，本院予以支持。被告應返還周良飛購房款和隔斷款損失及利息。原告應返還房屋，并給付房屋使用費。原告請求其他經濟損失無具體訴訟請求，且無相關證據佐證，不予支持。

　　第三人大成公司（金城公司注銷后，債權債務已歸大成公司）雖然也收取了部分房款，但因薩區政府同意頂抵欠大成公司的工程款，應視為薩區政府收到了購房款，返還原告房款的責任應由被告薩區政府負擔。

　　依照《中華人民共和國房地產管理法》第四十四條及《中華人民共和國民法通則》第五十八條、六十一條之規定，判決如下：

　　一、原、被告簽訂的商品房使用權出售合同無效；

　　二、被告大慶市薩爾圖區人民政府返還原告周良飛購房款385 000.00元、隔斷損失3 784.50元，兩項利息 24 627.30元，合計413 411.80元；

　　三、原告周良飛于本判決生效十日內將房屋返還被告大慶市薩爾圖區人民政府。并給付被告大慶市薩爾圖區人民政府房屋使用費27 613.63元。

　　以上二、三項折抵后，被告大慶市薩爾圖區人民政府還應返還原告周良飛人民幣385 798.17元，于本判決生效后三個月內付清。

　　四、第三人大慶市大成經貿有限公司不承擔民事責任。

　　五、駁回原告的其它訴訟請求。

　　案件受理費8 285.00元（已交1 037.50元），鑒定費5 775.00元，由被告大慶市薩爾圖區人民政府負擔。

　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人人數提出副本，上訴于黑龍江省高級人民法院。

　　審 判 長 謝連志

　　代理審判員 肖傳森

　　代理審判員 閆子路

　　2001年9月12日

　　書 記 員 王東輝