廣東省佛山市中級人民法院

民事判決書

　　（2005）佛中法民五終字第914號

　　上訴人（原審原告）盧錦強，男，1968年3月22日出生，住佛山市順德區勒流鎮勒流居委會大塘組建設西路大塘街三巷4號，身份證號碼440623680322367.

　　委托代理人孫世軍，廣東格威律師事務所律師。

　　上訴人（原審被告）佛山市順德區廣德業房地產發展有限公司（以下簡稱廣德業公司），住所地佛山市順德區大良街道辦事處府又建設路商六之6號。

　　法定代表人黃冠芳，總經理。

　　委托代理人沈慶佳，廣東東成律師事務所律師。

　　上訴人盧錦強、廣德業公司因商品房買賣合同糾紛一案，不服佛山市順德區人民法院（2005）順法民一初字第03018號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭進行了審理，現已審理終結。

　　原審判決認定：2000年5月5日，盧錦強為購買位于佛山市順德區大良街道的廣地商貿城B區叁座首層110號商鋪，向被告交納了購房定金50000元。 2000年10月11日，盧錦強向被告交納了第一期購房款100000元。2000年11月7日，盧錦強向被告支付了購房款282000元。2000年 11月27日，盧錦強與被告廣德業公司簽訂一份合同編號為：0053841的《商品房購銷合同》，雙方約定：由盧錦強向被告購買位于廣地商貿城B區叁座首層的110號房。該房價款為864000元。盧錦強應于2000年11月7日前累計支付全部房價款的50%，計432000元，于2000年11月27日前累計支付全部房價款的50%，計432000元。被告于2001年12月31日前，將竣工驗收合格的房屋交付盧錦強。預售商品房竣工驗收合格后，被告應書面通知盧錦強辦理交付該商品房手續。盧錦強在收到該通知之日起十五天內，到被告指定地點辦理交接手續。該商品房屬預售商品房，被告必須在取得《順德市商品房權屬證明書》之日起三十天內協助盧錦強向順德市房地產交易（分）所申請辦理《房地產權證》。合同簽訂后，盧錦強將剩余購房款432000元于2000 年12月8日以按揭方式支付給被告。2001年4月13日，原、被告與順德市廣地物業管理有限公司（以下簡稱廣地物業公司）簽訂一份《順德國際商業城商鋪返包租和同意轉租協議》，三方約定：盧錦強愿意把向被告購買的訟爭房屋返包租給被告，并同意被告授權廣地物業公司作商業轉租用途。返包租及轉租期限從 2001年5月1日起至2004年4月30日。對訟爭房屋的租金，原、被告約定按每月50元/平方米計租，租金在扣除相關費用后，被告每半年向盧錦強支付一次。合同簽訂后，盧錦強將訟爭房屋交被告使用，被告與廣地物業公司將訟爭房屋按每月6.5元/平方米的標準出租給他人。被告在對訟爭房屋返包租期間，向盧錦強支付了從2001年5月1日至2004年4月30日止的租金109612元（已扣減相關租賃稅收）。因被告的自身原因，被告一直未協助盧錦強辦理訟爭房屋的房地產權證。2004年6月14日，原、被告及廣地物業公司簽訂一份《商鋪延續轉租和緩期辦證協議》，三方約定：盧錦強愿意繼續將所購的訟爭房屋續期轉租給被告，續期轉租期限為從2004年5月1日至2005年3月31日止，續租期間，訟爭房屋按50元/平方米計租。租金應扣除相關稅收（稅收總額為20.312%），稅收由原、被告各負擔一半，除稅后的包租金凈額為每月3234元。被告在續租期的6個月期滿后15天內交付前6個月的包租金，其余每月租金凈額在協議期滿后15天內一次交付給盧錦強。盧錦強同意被告把辦理好訟爭房屋所有權登記及房地產權證的有關手續寬限至2005年3月31日前，并承諾不追究被告至延續包租期滿前在緩期配合被告辦領訟爭房屋的房地產權證方面的有關責任。被告承諾于2005年3月31日前配合盧錦強辦理好訟爭房屋的房屋所有權登記及辦領房地產權證的有關手續（以領取到順德區土地房產交易中心發出的商品房交易登記收件清單為據），并采取延續訟爭房屋包租期的形式以所付包租金抵作對盧錦強的因緩期領證所致損失或不便的補償。在包租期內，被告必須依照協議按期交付訟爭房屋的包租金凈額款給盧錦強，逾期不交，盧錦強有權按同期銀行按揭貸款利率計收被告逾期付款違約金。如逾期兩個月還不交付的，盧錦強有權通過法律途徑追究被告的違約責任。如因被告的過失而未能配合好盧錦強在寬限期滿前辦理好訟爭房屋的房屋所有權登記及辦領房地產權證的有關手續，屬違約，盧錦強有權循法律途徑依協議追究被告的違約責任。《商鋪延續轉租和緩期辦證協議》簽訂后，盧錦強繼續將訟爭房屋返包租給被告，但被告卻未向盧錦強支付2004年5月1日至2005年3月31日的返包租金。2005年4月1日后，原、被告雙方就訟爭房屋的使用事宜未再達成協議。因雙方協商未果，盧錦強遂于2005年7月4日向法院起訴。

　　2005年9月10日，原審法院向盧錦強發出（2005）順法民一初字第03018-1號通知書，通知盧錦強在收到通知書之日起三日內，向法院書面表示是否申請對訟爭房屋自2005年4月1日后的租金進行評估鑒定。但盧錦強未在期限內向法院提出書面申請。

　　原審判決認為：房屋權屬證書是權利人依法擁有房屋所有權并對房屋行使占有、使用、收益和處分權利的唯一合法憑證。房地產開發企業協助買受人取得所購買的房產的房屋權屬證書是其法定附隨義務。被告與盧錦強簽訂的《商品房購銷合同》，系雙方的真實意思表示，合同內容未違反法律禁止性規定，系合法有效的合同，予以保護。盧錦強在簽訂了《商品房購銷合同》及支付了購房價款后，依法享有要求被告協助其取得房屋權屬證書的權利。原、被告在簽訂訟爭房屋購銷合同時，約定交付訟爭房屋的時間為2001年12月31日，被告在約定交付訟爭房屋的時間屆滿后，因其自身原因，導致不能及時協助盧錦強辦理訟爭房屋的房屋權屬證書及按時交付經驗收合格的訟爭房屋，已構成違約，依法應承擔違約責任。但在被告未能按期將經驗收合格的訟爭房屋交付給盧錦強使用時，原、被告及廣地物業公司于 2001年4月13日簽訂《順德國際商業城商鋪返包租和同意轉租協議》，被告向盧錦強返包租訟爭房屋，將訟爭房屋的租金支付給盧錦強，該《順德國際商業城商鋪返包租和同意轉租協議》已實際得到履行，在被告仍未能為盧錦強辦理訟爭房屋的房地產權證時，原、被告與廣地物業公司于2004年5月1日再次簽訂《商鋪延續轉租及緩期辦證協議》，原、被告對訟爭房屋繼續由被告返包租、返包期間的租金、因被告不能及時為盧錦強辦理房地產權證的處理方式及違約責任進行了約定，該協議是原、被告及廣地物業公司的意思表示，盧錦強在沒有證據證明其在簽訂《商鋪延續轉租及緩期辦證協議》系受協迫、欺詐的情況下所簽訂時，法院對《商鋪延續轉租及延期辦證協議》予以支持。因訟爭房屋屬不動產，在交付前，出售人應為購買方辦理好有關驗收手續，并向購買方發出書面交房通知。因被告一直未對訟爭房屋辦理好驗收合格的手續，雖在合同履行過程中，被告通過對訟爭房屋返包租的方式對盧錦強未能按時收取經驗收合格的訟爭房屋進行使用而進行了補償，但被告仍未按約定向盧錦強交付經驗收合格的房屋，且被告在簽訂了《商鋪延續轉租及延期辦證協議》后，卻未按約履行自己的義務，應向盧錦強承擔違約責任。盧錦強訴請判令被告立即為盧錦強辦理房產證，并支付逾期辦證違約金130636.80元（中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算至起訴之日前兩年，以后另計至辦證之日止）的主張，對其中的被告立即為盧錦強辦理訟爭房屋的房地產權證的主張，考慮到被告因自身原因無法對訟爭房屋辦理綜合驗收的實際情況，法院支持被告在本判決發生法律效力之日起60日內為盧錦強辦理訟爭房屋的房地產權證。對盧錦強所主張的違約金，因原、被告和廣地物業公司簽訂《商鋪延續轉租及延續辦證協議》時，盧錦強已同意被告將訟爭房屋辦理房地產權證的時間寬限至2005年3月31日并約定了如被告違約的處理方式，故對該主張，法院支持被告從2005年4月1日起按中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計至被告為盧錦強辦好房地產權證之日止的違約金部分（其中，從2005年4月1日起暫計至2005年8月31日共153天，按訟爭房屋的購房款總額864000元，中國人民銀行規定金融機構計收逾期貸款利息按每日萬分之二點一計，為27760.32元），其余部分，不予支持。

　　盧錦強訴請判令被告立即交付竣工驗收合格的房產，并支付延期交房違約金45276元（從2004年5月1日暫按同地段租金計算至2005年6月30日，以后計至交付房產之日止的主張），對被告交付竣工驗收合格的房產的主張，考慮到被告因自身原因無法及時對訟爭房產辦理綜合驗收的實際情況，法院支持被告在本判決發生法律效力之日起30日內向盧錦強交付竣工驗收合格的房產。對盧錦強請求判令被告支付2004年5月1日至2005年6月30日的延期交房違約金的主張，因原、被告在簽訂《商鋪延續轉租及緩期辦證協議》中，已對2004年5月1日至2005年3月31日的租金進行約定，該約定實屬盧錦強未能按時收取所購房屋的補償金，對此期間的逾期將訟爭房屋交付使用的違約金，應按雙方的約定進行處理。按該約定，對2004年5月1日至2004年11月30日止的租金，為19404元（3234元/每月包租金凈額×6）及從2004年12月16日起計至清還完畢日止按銀行按揭利率計算的利息；對2004年12月1日至2005年3月31日止的租金，為16170元（3234元/每月包租金凈額×5）及從2005年4月16日起計至清還完畢日止按銀行按揭利率計算的利息。對2005年4月1日起至訟爭房屋實際交付給盧錦強時止的交房違約金，因盧錦強未按法院規定的期限申請對訟爭房屋的租金進行評估，故對該部分主張，在本案中不予處理。

　　據此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、第七十一條第一款，《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第二條、第二十五條、第六十三條、第六十四條、第六十六條、第七十四條，《中華人民共和國合同法》第六十一條、第一百零七條、第一百一十一條，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條、第十七條、第十八條的規定，判決如下：一、被告佛山市順德區廣德業房地產發展有限公司應于本判決發生法律效力之日起 60日內為盧錦強辦理座落于佛山市順德區大良街道廣地商貿城B區叁座首層110號房（商品房購銷合同編號：0053841）的房屋產權證。二、被告佛山市順德區廣德業房地產發展有限公司應于本判決發生法律效力之日起10日內向盧錦強支付從2005年4月1日起暫計至2005年8月31日止，按每日萬分之二點一計算的逾期辦理房屋權屬證書的違約金27760.32元；之后的違約金，以總房價款864000元計，從2005年9月1日起按中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算至座落于佛山市順德區大良街道辦事處廣地商貿城B區叁座首層110號房的房屋權屬證辦妥之日止。三、被告佛山市順德區廣德業房地產發展有限公司應于本判決發生法律效力之日起30日內向盧錦強交付經驗收合格的座落于佛山市順德區大良街道廣地商貿城B區叁座首層110號房的房屋。四、被告佛山市順德區廣德業房地產發展有限公司應于本判決發生法律效力之日起10日內向盧錦強支付從2004年5月1日起至2005年3月31日止的延期交房違約金35574元及利息（其中19404元從2004年12月16日起至實際交付之日止，16170元從2005年4月16日起至實際交付之日止，按同期中國人民銀行規定的樓宇按揭貸款利率計）。五、駁回盧錦強的其他訴訟請求。本案受理費5028元，盧錦強負擔3200元，被告廣德業公司負擔 1828元。

　　盧錦強不服一審判決，向本院提起上訴稱：一、原審判決適用法律不當。（一）原審判決認定“2004年5月1日雙方及廣地物業公司簽訂的《商鋪延續轉租和緩期辦證協議》意思表示真實，盧錦強沒有證據證明其在簽訂協議系受脅迫、欺詐的情況下簽訂時，對該協議予以支持”是錯誤的。上訴人認為該協議是無效的。該部分無效的理由是被上訴人要求與上訴人簽訂合同時采用了欺詐的手段并違反法律規定。最高人民法院貫徹執行民法通則的意見對欺詐行為有準確的定義：一方當事人故意告知對方虛假情況或故意隱瞞真實情況，誘使對方作出錯誤意思表示而訂立的合同。欺詐的構成要件有以下幾方面：1、欺詐方具有欺詐的故意，所謂故意是指實施欺詐行為的心理狀態即明知不告訴或虛假告訴會使對方陷入錯誤認識而希望或放任此結果的發生。欺詐的故意有兩層：一使相對人陷入錯誤的故意；陷入錯誤既指使人犯錯誤，也指使既有錯誤加深加重。二使相對人基于錯誤認識而作出意思表示。2、欺詐方實施欺詐行為，本案中被上訴人在制定合同時應當告知延期辦證所帶來的法律后果，但在未告知的情況下用包租的利益誘使上訴人與之簽訂協議，違反了誠實信用原則。3、相對人因欺詐而陷入錯誤認識。上訴人在被上訴人告知簽訂租賃合同情況下簽訂，上訴人認為租賃減少因延期辦證而帶來上訴人的損失。4、因果關系。基于被上訴人的行為致使上訴人簽訂了租賃協議導致上訴人不能追究被上訴人違反合同約定和法律規定的責任。因此原審法院認定錯誤，被上訴人以包租誘使上訴人簽訂協議放棄權利，用欺詐手段增加了上訴人因被上訴人在《房屋買賣合同》違約的損失。并且被上訴人也根本沒有履行該協議，被上訴人的欺詐行為明顯。其次，因為在簽訂協議時，被上訴人根本沒有按約定交付經驗收合格的房產，上訴人沒有對房產實際占有，并且根據法律規定房屋租賃應當到租賃管理部門進行備案。故上訴人認為2004年5月1日雙方及廣地物業公司簽訂的《商鋪延續轉租和緩期辦證協議》是無效的。

　　（二）原審判決認定2004年5月1日雙方及廣地物業有限公司簽訂的《商鋪延續轉租和緩期辦證協議》有效，但關于被上訴人違約行為又未按照約定處理。《商鋪延續轉租和緩期辦證協議》第五條第2款第3項“ 若因乙方原因超期不與甲方辦理本鋪交接手續，超期時間一方須按商業城同路段平均市值租金價計租付金給甲方”，但被上訴人在約定到期后沒有支付任何租金，也未向甲方交付房產。原審法院認為盧錦強未申請對租金評估而不予處理。但上訴人在起訴中明確提出租金標準應當參照雙方簽訂的租賃協議確定，并且根據被上訴人向法院提供的支付租金情況表看被上訴人與其他出租人的租金是同等數額的，因此上訴人認為本案被上訴人應當以原租金標準向上訴人賠償。

　　（三）原審判決內容自相矛盾。原審法院認定本案應適用《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第17、18條的規定，并判令被上訴人支付延期交房違約金，并以雙方簽訂的租金數額作為同地段同類房屋租金標準。即認可了上訴人認為同地段同類房屋租金標準應當以雙方簽訂的租金為準。原審法院判決2004年5月1日至2005年3月31日的延期交房違約金以租金為準，但其后部分卻以上訴人未在規定時間申請評估為由不予處理。而法律明確規定應當計算違約金至實際交付房產之日止。

　　（四）上訴人認為本案雙方為房屋買賣合同糾紛的法律關系是明確的，而被上訴人沒有依約交付房產和沒有依約辦理房地產證的事實是清楚的。對于被上訴人沒有按期辦證和交付房產的事實，雙方沒有異議。但對于沒有依約交付房產的違約責任中按法律規定同地段同類房屋租金標準，原審法院自相矛盾，原審法院既認定了被上訴人依約交付房產（對于2004年5月1日以前上訴人認為被上訴人進行了賠償），也確定應當支付違約金，并且也按照雙方確定的租金數額賠償，但判決賠償至 2005年3月31日沒有任何法律根據。應當計算違約金至實際交付房產之日止。

　　二、原審法院程序違法。依據《民事訴訟法》“誰主張，誰舉證”的規定，上訴人在起訴時認為逾期交付房產的違約責任按法律規定同地段同類房屋租金標準，而本案雙方簽訂了包租協議，約定了租金標準，在沒有政府指導租金的情況下，約定的租金完全符合法律規定的同地段同類房屋租金標準。上訴人要求被上訴人據此賠償，完成了舉證責任。而被上訴人以同地段同類房屋租金標準按照約定租金計算過高，并提供《租賃協議》一份，但未向原審法院提出評估請求。上訴人認為根據被上訴人與上訴人及其他業主簽訂包租協議的租金數額基本一致，上訴人完成了舉證義務，而被上訴人僅用自己作為出租人與他方的租賃協議認為上訴人同地段同類房屋租金標準計算過高證據是不充分的，因為雙方簽訂的包租協議屬于本案直接證據，而被上訴人提供的證據為間接證據，并且無法證實其真實性，依據《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第2條第2款規定“沒有證據或者證據不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利后果”。被上訴人應當向法院申請評估，而原審法院卻要求上訴人申請評估，并發出通知。上訴人認為原審法院明顯違反法律規定的程序。并且原審法院在判決中也依據了上訴人的以雙方包租租金作為同地段同類房屋租金標準。

　　綜上，上訴人認為雙方簽訂《買賣合同》后，由于被上訴人違約致使上訴人損失，為保護上訴人的合法權益，依據雙方約定及法律規定，特提出上訴，懇請二審法院為維護法律的尊嚴，對原審法院判決錯誤的部分予以糾正，改判原判決第二條中被告向盧錦強支付從2005年4月1日起至2005年8月31日止的逾期辦證違約金27760.32元為被上訴人應向上訴人支付從起訴前兩年的逾期辦證違約金130636.8元，第二條其他內容不變；改判原判決第四條為被上訴人應于判決生效后10日內向上訴人支付從2004年5月1日起至起訴之日止的延期交房違約金45276元，按照同地段租金計算，因雙方簽訂的租賃協議價格每月每平方米50元計算，故除稅費及管理費后以每月3234元確定延期交房違約金。以后延期交房違約金按上述標準計算至被上訴人實際交付經驗收合格的房產之日止；由被上訴人承擔本案所有訴訟費用。

　　廣德業公司針對盧錦強的上訴答辯稱：一、《商鋪延續轉租及延期辦證協議》是雙方真實意思的表示，沒有違反法律規定，合法有效。雙方簽訂合同時也不存在欺詐的情況。上訴人盧錦強上訴狀里第一條第一款與該條第一項第二款的請求自相矛盾。一審關于支付逾期辦證違約金認定事實清楚，適用法律正確，請求二審法院駁回盧錦強要求支付逾期辦證違約金的上訴請求。二、廣德業公司在2001年5月1日就已經將商品房交付給盧錦強，因此原審判決要求廣德業公司支付延期交房違約金是沒有依據的。最高人民法院規定“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構的同地段同類房屋租金標準確定”，即使退一步說，原審法院也就相關問題向盧錦強行使了釋明權，并要求盧錦強對租金申請評估鑒定，但盧錦強并沒有申請，因此廣德業公司認為以合同租金作為標準支付違約金是沒有法律依據的。盧錦強沒有申請評估應承擔不利的法律后果。另外，本案涉及的是商品房買賣合同糾紛，盧錦強依據《商鋪延續轉租及延期辦證協議》的約定主張的只是租金，故與本案無關。

　　廣德業公司不服一審判決，向本院提起上訴稱：一、上訴人已將涉案商品房交付給了被上訴人，被上訴人已實際收取了商品房并從中取得了收益，原審判決認為上訴人沒有交付商品房及需承擔延期交房違約金沒有事實及法律依據。原審期間，上訴人向法院提交了《商鋪返包租和同意轉租協議》，該協議證明，上訴人早在 2001年5月1日就已經將商品房交付給被上訴人，比雙方在《商品房購銷合同》第九條約定的2001年12月30日提前了8個月。《商鋪返包租和同意轉租協議》簽訂后，被上訴人據此已全額收取了租金，也就是說被上訴人早在2001年5月1日已對涉案商品房行使了處分權和收益權，而這些權利的行使都必須建立在被上訴人取得涉案商品房的基礎上才能實施的，由此可見，上訴人在2001年5月1日已履行了交付商品房的義務。被上訴人在原審期間也向法院提交了《商鋪延續轉租及緩期辦證協議》，該協議也同時證明了上訴人已經將商品房交付給被上訴人，被上訴人也對涉案商品房行使了相關權利。2004年5月1日，在《商鋪返包租和同意轉租協議》履行完畢后，盧錦強與上訴人再簽訂商鋪延續轉租的協議，該協議也只是對商鋪的延續轉租進行約定，并不涉及上訴人與被上訴人確認變更商品房交付的期限。上訴人與被上訴人在2001年5月1日已構成了實際交付商品房，被上訴人在期后已對商品房行使了處分和收益的權利。被上訴人在本案起訴前（即2005年7月7日前）從未對商品房的事實交付提出任何異議，一直都是心安理得收取租金，顯然被上訴人也是確認商品房的交付的，現在被上訴人否認商品房的交付，完全違背誠實信用的原則，請求二審法院依法駁回其訴訟請求。

　　二、原審判決計算延期交房時間及計算延期交房違約金均沒有事實及法律依據，原審判決第四項實際是變相對商鋪延續轉租租金支付的處理，該項判決完全超出了被上訴人的訴訟請求，與被上訴人主張的事實與理由不符。原審判決以“原、被告在簽訂《商鋪延續轉租及緩期辦證協議》中，已對2004年5月1日至2005年 3月31日的租金進行約定，該約定實屬盧錦強未能按時收取所購房屋的補償金，對此期間的逾期將訟爭房屋交付使用的違約金，應按雙方的約定進行處理。”（見原審判決書P13）為由，判決上訴人向被上訴人支付從2004年5月1日至2005年3月31日的延期交房違約金及利息。上訴人認為，原審判決第四項存在嚴重的錯誤，具體事實與理由如下：

　　1、《商鋪延續轉租及緩期辦證協議》只是對延期辦理房地產權證的寬限時間進行了約定，從未就延期交付商品房及計付延期交房違約金進行約定，原審的認定及處理實屬不當。

　　2、原審判決支付違約金及支付違約金的利息違反法律的規定。按照合同法的規定，違約金是由違約方支付給守約方一定數額的金錢，具有賠償的性質，法律從來沒有規定賠償金需計付利息的，原審判決計付違約金利息沒有法律依據。

　　3、即使退一步說，原審判決支付違約金的利息屬超訴訟請求判決。被上訴人的原審訴訟請求只是請求支付延期交房違約金，并沒有提出支付違約金利息的請求，原審的判決顯然超出了被上訴人的訴訟請求。

　　三、原審判決支持被上訴人要求支付延期交房違約金的訴訟請求違反民事訴訟證據規則的規定。被上訴人在原審訴訟請求中是要求法院按照同地段租金計算延期交房違約金的，但被上訴人卻沒有舉證證明同地段租金的標準，更沒有申請對涉案商品房的同地段租金進行評估，按照民事訴訟關于“誰主張，誰舉證”的原則，被上訴人應當承擔舉證不能的后果，也就是說被上訴人的訴訟請求沒有計算依據，其主張應得不到法院的支持。雖然如此，上訴人仍然提供了涉案商品房的同期市場租金為 6.5元/平方米的證據以便于法院查明事實，但令人費解的是，原審法院不但沒有采信，反而以雙方在合同約定補償金的性質為由，變相認定按50元/平方米確認同地段租金。事實上，被上訴人也確認雙方簽訂的返租金帶有補償性質，該租金標準并不是市場租金的真實體現。即使法院要支持被上訴人的請求，也應向被上訴人闡明并通知其申請對租金進行評估，否則法院是無法確認同地段租金的標準，更無法按有關規定確認違約金的數額。

　　綜上所述，原審判決確實存在認定事實不當，適用法律錯誤的情形，請求二審法院依法查明事實，支持上訴人的上訴請求，撤銷佛山市順德區人民法院（2005）順法民一初字第03018號民事判決書第三項、第四項判決；駁回被上訴人關于交房及支付延期交房違約金的訴訟請求；案件受理費由被上訴人依法承擔。

　　盧錦強對廣德業公司的上訴答辯稱：一、廣德業公司所列舉的事實與理由違背客觀事實，適用法律錯誤。1、廣德業公司認為已經在2001年5月1日將訟爭房產交付盧錦強是錯誤的。2、廣德業公司認為盧錦強行使了訟爭房產的使用權和收益權是錯誤的。廣德業公司既沒有把鑰匙交付盧錦強，也沒有辦理有關交付房產手續。關于延期交房違約金的計算辦法，盧錦強認為廣德業公司所陳述的理由是不成立的。盧錦強一直否認《商鋪延續轉租及延期辦證協議》的效力。盧錦強主張延期交房違約金應當以租金延期違約金作為參照。理由是：（1）盧錦強與廣德業公司簽訂的協議可以作為確定違約金的依據；（2）廣德業公司與其他業主簽訂的《包租協議》中的租金與盧錦強的租金是一致的，因此可以認定同地段同類的租金以協議租金為準計算延期辦證違約金。并且根據最高院的有關司法解釋，也可認定關于延期辦證違約金的問題，應當以協議租金為準。3、關于《商鋪延續轉租及延期辦證協議》的效力的問題。該協議違反了公平原則，從該協議第七條的違約責任、雙方責任來看，該協議很明顯違反了公平原則。對于租金部分可以作為本案的參考。廣德業公司在一審時提交的租賃合同的舉證目的與二審上訴時證實的同地段租金是不一致的，廣德業公司偷換了概念。并且，租金是賠償性質，是由于違約而予以賠償。本案的舉證責任應該是由廣德業公司負擔的。盧錦強堅持認為證明同時期同地段的租金責任應當由廣德業公司承擔。盧錦強從起訴到現在，一直沒有取得訟爭房產的所有權，因此請求二審法院保護盧錦強的合法權益。

　　上訴人盧錦強、廣德業公司在二審期間均沒有提交證據。

　　本院認為：本案上訴的爭議焦點有：合同和租賃協議的效力問題，逾期辦證違約金及延期交房違約金的計算。盧錦強與廣德業公司之間簽訂的《商品房購銷合同》、《順德國際商業城商鋪返包租和同意轉租協議》以及《商鋪延續轉租及延期辦證協議》，內容沒有違背法律強制性規定，為當事人的真實意思表示，應認定合法有效，對雙方均有約束力。盧錦強主張《商鋪延續轉租及延期辦證協議》無效，無法律依據，本院不采納。關于逾期辦證違約金問題。因根據雙方簽訂的《商鋪延續轉租及延續辦證協議》約定，盧錦強已同意廣德業公司將訟爭房屋辦理房地產權證的時間放寬至2005年3月31日，故原審法院判決廣德業公司支付盧錦強從 2005年4月1日起按中國人民銀行規定的逾期貸款利息標準計至辦好房地產權證之日止的違約金，并無不當，應予以維持。盧錦強上訴主張支付起訴前兩年的逾期辦證違約金無合同和法律上的依據，本院不予以支持。

　　關于逾期交房違約金問題。在雙方簽訂《順德國際商業城商鋪返包租和同意轉租協議》以及《商鋪延續轉租及延期辦證協議》中，雙方僅對訟爭房產的簡易交付作了約定，并未現實交付訟爭房產。雙方在返租和轉租協議中對該訟爭房產的租賃收益，作出了明確約定，后因廣德業公司未能支付2004年5月1日至2005年3 月31日的租金引發糾紛。現盧錦強主張從2004年5月1日起按租金的標準支付逾期交房的違約金。廣德業公司未能履行租賃協議，應及時把訟爭房產現實交付給盧錦強。在廣德業公司既未支付租金，又不將訟爭房產實際交付給買受人的情況下，原審法院判決出賣人現實交付房產，支持買受人主張逾期交房的違約金，確定從2004年5月1日至2005年3月31日止的違約金為35574元，該違約金與雙方約定的租金相當，并無不當。但是，原審法院對2005年4月1日起至訟爭房屋實際交付給原告時止的交房違約金，以當事人沒有申請對訟爭房屋的租金進行評估為由，不予處理，不利于當事人權益保護，有失妥當。對該期間的違約金，可以繼續參照雙方《商鋪延續轉租及延期辦證協議》中對訟爭租金的約定標準予以計算。另外，因盧錦強主張的是違約金，對該違約金不宜再計算利息。

　　綜上所述，原審判決認定事實清楚，但對逾期交房違約金的處理欠妥當，予以變更。對上訴人其他上訴請求，本院不予以支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項、第（二）項、第一百五十八條之規定，判決如下：

　　一、維持佛山市順德區人民法院（2005）順法民一初字第03018號民事判決第一項、第二項、第三項、第五項。

　　二、變更佛山市順德區人民法院（2005）順法民一初字第03018號民事判決第四項為：佛山市順德區廣德業房地產發展有限公司應于本判決發生法律效力之日起10日內向盧錦強支付截止2005年3月31日止的延期交房違約金35574元及從2005年4月1日起至實際交付日止的違約金（參照《商鋪延續轉租及延期辦證協議》中對訟爭租金的約定標準計算）。

　　二審案件受理費5028元，由上訴人佛山市順德區廣德業房地產發展有限公司負擔。

　　本判決為終審判決。

　　審 判 長 劉 子 平

　　代理審判員 余 珂 珂

　　代理審判員 張 雪 潔

　　二○○五年十二月十四日

　　書 記 員 李 靜 然