房沒了,錢也沒有了,這對于購房者而言,無疑是致命的。買房的錢也許是一個家庭省吃儉用N年才攢下來的,若是一下沒了,生活的方向可能會發(fā)生逆轉(zhuǎn),近在眼前的美好生活砰的一下碎了,這將是多么大的打擊。
近年來,地產(chǎn)調(diào)控政策飄忽不定,讓購房者充滿著不確定性和風(fēng)險,尤其是限購和按揭貸款政策的變動,往往讓購房人很被動。
2020年5月,上海市的伍某打算花費(fèi)1550萬元在黃浦區(qū)購買一套商品房。本來是一件很開心的事情,可誰知命運(yùn)跟他開了的玩笑,不僅首付745萬元沒了,還要賠償500萬元。如此令人匪夷所思的事情,究竟是怎么一回事呢?我們一起來看看。
據(jù)伍某稱,2020年5月,打算在上海黃浦區(qū)買一套1550萬元的商品房。可沒想到,首付745萬元后,因銀行貸款審批延誤無法按合同規(guī)定時間支付余款的被賣方起訴。
法院最終判決伍某敗訴,她不僅要退房,還要支付違約金,房屋裝修費(fèi)等總計(jì)萬元,被許多網(wǎng)友稱為“最慘的購房者”。
據(jù)了解,伍某于2020年5月17日通過中介與賣方范某達(dá)成房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議,伍某提前支付了100萬元定金和400萬元購房款。
2020年5月30日,伍某、范某簽署補(bǔ)充條款,約定房屋總價1550萬元,賣方提前交房,伍某需在2020年6月30日前完成首付745萬元。
然而,伍某未能按時補(bǔ)足首付剩余的245萬元,雙方不得不在7月2日再次簽署補(bǔ)充條款。這一次,約定了懲罰條款:從2020年7月1日起至付款之日止,以245萬元為本金,按每日萬分之一支付利息損失。伍某必須在2020年7月31日前一次性支付上述費(fèi)用。未按期支付的,房屋買賣合同自動終止,伍某應(yīng)支付違約金(合同總價的20%),并賠償范某等原裝修損失180萬元。
協(xié)議結(jié)束后,伍某于7月13日支付了逾期付款利息,并完成了745萬元的首付,剩余745萬元的余額將在8月30日轉(zhuǎn)讓前全部支付。
但令人意想不到的是,事情并沒有按照預(yù)期的方向發(fā)展,因?yàn)殂y行審批延誤,伍某的購房尾款再次延期。
2021年6月25日,上海市黃浦區(qū)人民法院作出一審判決:伍某的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議解除;房屋必須在判決生效后10天內(nèi)搬走。逾期的,房屋占有費(fèi)按1000元/天額外支付;伍某要賠償違約金300萬元,房屋裝修費(fèi)180萬元,承擔(dān)案件受理費(fèi)萬元。
一審后,伍某和范某都上訴了。2021年12月1日,上海市第二中級人民法院駁回上訴,維持原判。伍某將承擔(dān)萬元的案件受理費(fèi)。
對于此次糾紛,重點(diǎn)無外乎是,賣方是否因買方逾期付款享有單方解除合同的權(quán)利;買方是否因銀行逾期貸款足以導(dǎo)致買方合同根本違約,導(dǎo)致雙方合同終止。
筆者個人認(rèn)為上海法院的判決雖然是合法的,但卻不合乎情理,在沒有證據(jù)證明賣方實(shí)際損失的情況下,應(yīng)當(dāng)實(shí)現(xiàn)合同法鼓勵交易的制度目的,以維護(hù)市場交易的穩(wěn)定。按揭貸款審批延遲,房款延遲,是貸款政策變動的普遍現(xiàn)象,這種政策的結(jié)果帶有不可抗拒性,雖然是買方違約,但法庭應(yīng)該盡量的撮合交易而不只是單純中斷交易,以違約論處。
伍某最終不僅失去了房子,還賠償了近500萬的違約金和房屋裝修費(fèi),這一結(jié)果對公眾認(rèn)知有一定的影響,當(dāng)賣方?jīng)]有實(shí)際損失時,直接判決終止合同,不符合鼓勵交易的目的。筆者希望在大宗商品交易過程中,每個交易環(huán)節(jié)都能合法化,以避免此類糾紛再次發(fā)生。
畢竟,在這個社會上生活下去并不那么容易,一個人的一生又能賺多少個500萬元,失去了500萬元,或許這一輩子都無法完成買房的夙愿,從而也會改變一個家庭的生活軌跡。原本可以步入有房的美好生活,結(jié)果一下所有的一切都沒了,錢物兩空,試問又有誰能經(jīng)受得住這般變故。
最后,筆者想提醒大家,房子買賣一定要慎重,若是實(shí)在不太懂法律方面的知識,大可以請個律師把把關(guān),畢竟賺錢不易,經(jīng)不起任何變故。
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