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寧波
農村宅基地轉讓政策有這些！
現在大家對于自己的權益越來越關注，非常注重新政策的變化，想要了解政策的字里行間會給自己帶來什么影響。最近，就有不少向律霸網小編咨詢農村宅基地轉讓政策問題的。有位咨詢者就表示，自己老家有宅基地，但是自己最近準備把父母接到城市里來一起生活，想知道農村宅基地的轉讓政策有哪些。
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那么，律霸網小編就來說說農村宅基地轉讓政策吧。
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(一)宅基地使用權連同房屋所有權轉移應符合一定條件
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1、履行相關審批手續
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《房屋所有權證》是確認房屋所有權的合法憑證，《宅基地使用證》和《集體土地建設用地使用證》是農民合法取得宅基地使用權的重要憑據，因買賣房屋而轉移宅基地使用權的，宅基地使用權主體發生變化，應當依照《土地管理法》、《土地管理法實施條例》及其他規定履行審查、批準等手續，并完成權利主體的變更登記。實踐中有些地區的房屋管理部門和土地管理部門對房、地管理脫節，有些當事人在進行變更登記時，只到房屋管理部門辦理產權過戶登記手續，沒有進行宅基地使用權的主體變更，從而使土地管理部門的工作陷入被動。還有的當事人在買賣時未經任何部門批準，既沒有進行房屋產權的變更登記，又沒有完成宅基地的變更登記。嚴格地說，此類情況下宅基地使用權和房屋所有權并未發生轉移。
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2、受讓人主體資格應受限制
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宅基地分配制度的福利性必然產生權利主體的身份特定性與權利取得的受限性，使用權主體應是該農業集體經濟組織成員，或與成員有直系親屬等身份或其他規定的身份。因經濟發展、人口流動等，原使用權人不再使用宅基地，依法可以轉讓，但是，對于宅基地使用權的受讓主體，應當有所限制。即宅基地使用權只可在本集體經濟組織內部自由轉讓，因為一旦轉讓給城市居民或其他農業集體經濟組織成員，受讓主體便不再符合法定的條件，除非轉讓時，該受讓人已經將戶口遷入本鄉或本村，成為本集體經濟組織內部成員。
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3、轉讓后原則上仍遵循“一戶一宅”
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《土地管理法》第六十二條第四款規定明確了宅基地“一戶一宅”的原則。因此農民買賣房屋涉及到宅基地使用權的轉移時，還應當滿足宅基地標準的限制。當取得宅基地超過省、自治區、直轄市規定標準的，應在土地登記卡和土地證書內注明超標的數量。以后分戶建房或現有房屋拆遷、改建、翻建或政府依法實施規劃重新建設時，按當地政府規定的面積標準重新確定使用權，超過部分歸還集體經濟組織。實踐中還有對超標部分由本集體經濟組織收回，并對收回宅基地上的房屋給予適當補償的做法。
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(二)上述條件不應影響房屋買賣合同的效力
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1、是否辦理過戶登記不影響買賣合同效力。
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有觀點認為農村宅基地、房屋買賣合同違反了法律關于此類合同在訂立前后應當辦理申請、審查、批準和登記手續的規定，因此應當認定房屋買賣合同無效。其理由是，根據《城市房地產管理法》第六十條規定，房地產轉讓應辦理變更登記;根據《土地管理法實施條例》第六條和《土地登記規則》第二十五條的規定，土地使用權的變更自登記之日起生效，不辦理變更登記的不具有法律效力。
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2、主體條件和“一戶一宅”標準不影響買賣合同效力
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合同的效力的判斷應以法律規定的合同有效要件為標準。可能導致農村宅基地房屋買賣合同無效的理由是其違反了法律、行政法規的強制性規定，此外即使合同的訂立違背了其他部門頒布的規范性文件的強制性規定，也不能據此認定合同無效。雖然《關于加強土地轉讓管理嚴禁土地炒賣的通知》規定“農村房屋不得向城市居民出售。”但其發文機關是國務院辦公廳，并非行政法規，不能作為判斷合同效力的依據;而《土地管理法》第六十二條規定：“農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。”并未禁止農村宅基地上房屋的出售和出租。至于第六十三條規定：“農民集體所有土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。”其立法目的是為限制農村集體土地用于非農業建設，而農村宅基地上的房屋即使出售也未改變宅基地的性質，其仍屬于農村建設用地的性質。故農村宅基地房屋買賣合同并不存在法定的無效事由，因此如果違反了受讓主體的身份條件和“一戶一宅”的標準，買賣合同仍應認定有效，如果取得了有關組織或部門批準并辦理了過戶登記手續的，應繼續履行;經過有關組織或部門批準但未辦理過戶登記手續的，可責令補辦;未經批準而無法辦理過戶登記手續的，屬于合同無法履行，如出賣方要求解除合同返還房屋的，應當支持其主張，判決返還房屋。由此造成買受方損失的，買受方可要求出賣方賠償損失。
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(三)出租農村房屋、宅基地行為的效力認定
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農民將經依法批準修建的房屋出租的，如其宅基地使用權與建設報批時的手續齊全，可認定合同有效。農村居民僅出租住房，因不涉及宅基地使用權主體變更，故不受承租人身份條件和“一戶一宅”原則的限定。
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想必大家看了上面的說明之后，對農村宅基地轉讓政策有了一定的了解。大家在遇到需要轉讓農村宅基地的問題時，要積極地了解國家政策，保證自己的轉讓行為合法合規。這樣還能避免自己受到不法分子的蒙騙，導致自己的合法權益受到損害。如果權益已經受到損害了，大家也不要慌張，應該積極地尋求法律的救濟，保護自己應有的利益。
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以上內容就是關于農村宅基地轉讓政策的相關回答，如果現實生活中您或您的家人朋友們遇到了這方面的困擾，可以直接找所在地人民法院或公安機關，直接起訴或報警立案，或者在第一時間找律霸網專業律師在線圖文咨詢或電話咨詢。
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