一、出賣人是否侵犯了其他房屋共有人的合法權(quán)益?
買受人是否是善意取得房屋?
案例:
1998年,金某與王某這對夫妻共同購買了200平方米商鋪,并辦理了房產(chǎn)共有權(quán)登記。2000年金某因病死亡,生前立遺囑一份,房產(chǎn)中的一半由其父母和一子一女四人等額繼承。2002年,王某以個人名義與單某簽訂《房屋買賣合同》一份,在合同中明確寫明丈夫金某已于2000年亡故,遺產(chǎn)繼承問題由王某與家人協(xié)商處理,與單某無關(guān)。金某的父母知道后,向法院起訴,認為王某與單某的房屋買賣侵犯了其房屋共有人的合法權(quán)利,主張該買賣行為無效。
分析:
1.王某出賣房屋是否侵犯了其他房屋共有人的合法權(quán)益?
訟爭房產(chǎn)為金某、王某夫妻共同財產(chǎn)。2000年金某亡故后,其遺產(chǎn)由其父母和子女繼承。王某與金某的父母子女共同擁有房屋的所有權(quán)。她未經(jīng)其他共有人同意擅自處分共有財產(chǎn),依照最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行(中華人民共和國民法通則)若干問題的意見(試行)》第89條規(guī)定:“共同共有人對共有財產(chǎn)享有共同的權(quán)利,承擔共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間,部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)的,一般認定無效。但第三人善意、有償取得該財產(chǎn)的,應(yīng)當維護第三人的合法權(quán)益。”
2.單某是否系善意取得房屋?
單某購買房屋的事實是明確的,需要判定的是“善意”問題。
所謂“善意”應(yīng)理解為行為人“不知情”,即權(quán)利取得人不知道出賣的房屋存在權(quán)利瑕疵。而在本案中,單某明知房屋共有人金某已死亡,且存在遺產(chǎn)繼承糾葛,因此其取得訟爭房屋并非“善意”,應(yīng)認定單某與王某的房屋買賣合同無效。
律師建議:購房時應(yīng)注意所購房產(chǎn)是否在權(quán)利瑕疵,依照《物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定辦理。
二、夫妻一方處分共有財產(chǎn)與房屋買賣合同的效力
案例:
趙某、孫某系夫妻關(guān)系,1998年夫妻購買了一套面積為80平方米的商品房。2004年,趙某通過房產(chǎn)中介公司掛牌,將商品房按市場價格出售給李某,并辦理了房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。李某對房屋進行居住使用至今。2005年孫某向法院起訴,要求確認趙某與李某簽訂的《房屋買賣合同》無效。
分析:
本案涉及兩個法律問題:1.部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)的效力問題;2.善意的第三人利益如何得到保護的問題。
根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第37條第一款第四項之規(guī)定:“未經(jīng)共有人書面同意,房屋不得轉(zhuǎn)讓。”趙某在轉(zhuǎn)讓房屋時仿造了其妻子孫某的簽名并提供了妻子孫某的相關(guān)身份證明,李某經(jīng)中介機構(gòu)介紹并支付了全部房價,其有充分理由相信趙某轉(zhuǎn)讓房屋是經(jīng)共有人同意的,李某在整個購房過程中沒有過錯。
根據(jù)最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行(中華人民共和國民法通則)若干問題的意見(試行)》第89條規(guī)定:“共同共有人對共有財產(chǎn)享有共同的權(quán)利,承擔共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間,部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)的,一般認定無效。但第三人善意、有償取得該財產(chǎn)的,應(yīng)該維護第三人的合法權(quán)益。對其他共有人的損失,由擅自處分共有財產(chǎn)的人賠償。”據(jù)此,趙某與李某之間的《房屋買賣合同》應(yīng)確認有效。
共有人孫某的損失問題,孫某可另案起訴擅自處分共有財產(chǎn)的趙某,要求趙某予以賠償。
律師建議:夫妻雙方購買房產(chǎn)時應(yīng)以共有人身份購買,并取得共有權(quán)證。(房地產(chǎn)法律網(wǎng))
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