一、出賣人是否侵犯了其他房屋共有人的合法權益?
買受人是否是善意取得房屋?
案例:
1998年,金某與王某這對夫妻共同購買了200平方米商鋪,并辦理了房產共有權登記。2000年金某因病死亡,生前立遺囑一份,房產中的一半由其父母和一子一女四人等額繼承。2002年,王某以個人名義與單某簽訂《房屋買賣合同》一份,在合同中明確寫明丈夫金某已于2000年亡故,遺產繼承問題由王某與家人協商處理,與單某無關。金某的父母知道后,向法院起訴,認為王某與單某的房屋買賣侵犯了其房屋共有人的合法權利,主張該買賣行為無效。
分析:
1.王某出賣房屋是否侵犯了其他房屋共有人的合法權益?
訟爭房產為金某、王某夫妻共同財產。2000年金某亡故后,其遺產由其父母和子女繼承。王某與金某的父母子女共同擁有房屋的所有權。她未經其他共有人同意擅自處分共有財產,依照最高人民法院《關于貫徹執行(中華人民共和國民法通則)若干問題的意見(試行)》第89條規定:“共同共有人對共有財產享有共同的權利,承擔共同的義務。在共同共有關系存續期間,部分共有人擅自處分共有財產的,一般認定無效。但第三人善意、有償取得該財產的,應當維護第三人的合法權益。”
2.單某是否系善意取得房屋?
單某購買房屋的事實是明確的,需要判定的是“善意”問題。
所謂“善意”應理解為行為人“不知情”,即權利取得人不知道出賣的房屋存在權利瑕疵。而在本案中,單某明知房屋共有人金某已死亡,且存在遺產繼承糾葛,因此其取得訟爭房屋并非“善意”,應認定單某與王某的房屋買賣合同無效。
律師建議:購房時應注意所購房產是否在權利瑕疵,依照《物權法》的有關規定辦理。
二、夫妻一方處分共有財產與房屋買賣合同的效力
案例:
趙某、孫某系夫妻關系,1998年夫妻購買了一套面積為80平方米的商品房。2004年,趙某通過房產中介公司掛牌,將商品房按市場價格出售給李某,并辦理了房屋產權過戶手續。李某對房屋進行居住使用至今。2005年孫某向法院起訴,要求確認趙某與李某簽訂的《房屋買賣合同》無效。
分析:
本案涉及兩個法律問題:1.部分共有人擅自處分共有財產的效力問題;2.善意的第三人利益如何得到保護的問題。
根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第37條第一款第四項之規定:“未經共有人書面同意,房屋不得轉讓。”趙某在轉讓房屋時仿造了其妻子孫某的簽名并提供了妻子孫某的相關身份證明,李某經中介機構介紹并支付了全部房價,其有充分理由相信趙某轉讓房屋是經共有人同意的,李某在整個購房過程中沒有過錯。
根據最高人民法院《關于貫徹執行(中華人民共和國民法通則)若干問題的意見(試行)》第89條規定:“共同共有人對共有財產享有共同的權利,承擔共同的義務。在共同共有關系存續期間,部分共有人擅自處分共有財產的,一般認定無效。但第三人善意、有償取得該財產的,應該維護第三人的合法權益。對其他共有人的損失,由擅自處分共有財產的人賠償。”據此,趙某與李某之間的《房屋買賣合同》應確認有效。
共有人孫某的損失問題,孫某可另案起訴擅自處分共有財產的趙某,要求趙某予以賠償。
律師建議:夫妻雙方購買房產時應以共有人身份購買,并取得共有權證。(房地產法律網)
?
該內容對我有幫助 贊一個
著名演員“吳京獲賠120000元”
2019-09-18在拘留所,被拘留人會經歷些什么?
2020-02-21達到交通肇事罪的標準
2020-03-04雙方同意私自抱養孩子犯法嗎
2020-03-18報應來得太快!男子上午刺傷妻子下午車禍身亡
2020-03-26交通事故吊車費怎么收
2020-04-10關于合同法的定義
2020-04-13合同權利義務終止需要的條件
2020-04-13房產證上添加名字的流程
2020-04-15夫妻離婚財產該如何分配?
2020-04-27女性怎么爭取孩子撫養權機會大些?
2020-04-28持有偽造的發票罪的構成條件
2020-04-29一般情況下生育險報銷多少錢
2020-04-29婚姻法如何規定子女撫養權?
2020-05-062020夫妻共同財產分割有哪些原則?
2020-05-01夫妻離婚經濟補償的數額標準是多少?
2020-05-01小孩變更撫養權要經過父母雙方同意嗎
2020-05-01繼子女有沒有贍養老人的法律義務?
2020-05-03離婚所涉及的財產一般包括哪些?
2020-05-03法院起訴離婚的舉證范圍是什么?
2020-05-03子女撫養權并更條件是什么?如何收集證據?
2020-05-03有哪些情況下可以變更子女撫養費?
2020-05-03雇員受到傷害誰來進行賠償
2020-05-04離婚以后要求增加子女撫養費合理嗎?
2020-05-04著作權如何取證
2020-05-06不交物業費是否可行
2020-05-06借條未約定利息,但法院可以判定利息
2020-05-06離婚協議約定不支付子女撫養費有沒有法律效力?
2020-05-08什么情況下行政處罰不予立案
2020-05-08當借貸后發現無力償還怎么做
2020-05-09借貸年利息不該超過百分之三十六
2020-05-09遭受家暴有必要保留證據嗎
2020-05-09哪些情況下對方不到場也可以申請訴訟離婚?
2020-05-10破產清算和解散清算的區別
2020-05-10現實生活哪些屬于夫妻共同財產范疇?
2020-05-10離婚后能不能變更子女撫養權?有哪些法律規定?
2020-05-10全職媽媽離婚爭奪子女撫養權有利嗎?
2020-05-10夫妻離婚需要怎么樣爭奪子女撫養權?
2020-05-11夫妻首先提出離婚一方會不會失去子女撫養權?
2020-05-11訴訟的有效期
2020-05-21