從古至今,衣食住行就是人們的四大基本需求。現如今,人們的衣食都有了保障,便越發關心起了住房問題。而一撥又一撥的購房熱,買家往往失去理智,自覺不自覺地鉆進了不法房地產商設置的各種陷阱。面積縮水、虛假廣告、延期交房、拖延辦證、“零風險投資”等讓購房人吃虧上當的事屢屢發生,從而引發大量的商品房買賣合同方面的糾紛。那么,在實踐中開發商到底設置了哪些陷阱呢?總結我們的實踐經驗,主要表現在以下幾個方面:
廣告(包括沙盤、售樓書等)陷阱
為了賣掉房子,開發商往往會在售樓廣告中(包括沙盤、售樓書等)對綠化、會館、學校、幼兒園、游泳池、健身房、車位、超市、容積率、樓房間距等配套設施做美好的描述,但對于這種承諾又不寫在合同里。結果當出現規劃變更、綠地變停車場、房屋底下有大水泵、道路開通遙遙無期等情況,買房人要求有一個說法時,開發商卻以規劃變更已經通過規劃部門批準為由,推卸責任,或以合同約定不清搪塞,消費者一般很難得到補償。房地產開發商或代理商就是利用購房者想當然地以為廣告內容都會寫入合同的心理,瞞天過海。結果,發生爭議、對簿公堂時,法官一般會以合同條款作為依據判斷是非曲直,而不完全是廣告。
銷售陷阱
中國人買東西向來有跟風湊熱鬧的從眾心理,一聽說哪個樓盤觀者如潮,那些想買房的人便躍躍欲試了。正是抓住了消費者的這種盲從心理,開發商就給買房人設下了陷阱:
其一,以小利誘之,在拿到預售證之前搞內部認購。內部認購是指房地產開發商小規模、不公開地預售商品房。由于內部認購的商品房價格相對較低,對那些買房人自然有吸引力。在此過程中,買房人認為自己得到了便宜,開發商也借此機會籌到了資金。然而,內部認購的商品房是在開發商未取得《商品房預售許可證》的情況下銷售的,其銷售行為是不合法的,因此,一旦出了問題,購房者的合法權益往往無法受到法律的充分保障。這樣,買房人的投資就充滿了風險。
其二,制造假象,在房子數量、戶型、朝向等的推出和價格的制定上做文章。前者關系到售樓進程的快慢,后者決定了售樓利潤的厚薄。開發商的做法是推出預售房屋總量的四分之一或三分之一,并且對所推出的單元進行精心搭配。通常是選最差的戶型和樓層先出手,這樣一方面可聲稱那些好的單元已經“名花有主”,另一方面還可以避免這些“丑女”到最后“待字閨中”。當然,這其中也要混雜一些好房型,否則會造成目標客戶的流失。
在價格的制定上,則會根據前期所推單元的銷售情況,對其余單元的定價進行調整。一般而言,剛開始銷售(開盤)時,開發商往往一般總會把價格定得低一些,以所謂的“最低價”(通常是該樓盤樓層、朝向最差的一間)來吸引客戶,而一旦有客戶來購房,那個“最低價”也就不翼而飛了。在實踐中我們會看到,只要銷控和銷售現場布置以及廣告炒作成功,價格都會節節升高,甚至從開盤時的三四千元暴漲到收盤時的五六千元都不稀奇。
其三,大力營造現場道具和售樓氣氛。為了制造一種銷售興旺的假象,開發商(售樓人員)往往會找來一些親戚、朋友到銷售現場做“托兒”,在銷售業績示意圖上偽裝得一片紅紅色標識代表已售單元,讓人覺得樓盤好賣、銷售興旺,從而引發客戶的購買欲望。其四,設置訂金陷阱。我們經常會碰到這樣的情況,一旦客戶看中某種戶型、表現出一點點購房的意向,售樓人員就會告訴你說這個戶型就只有一套了,如果不交付訂金別人就會買走,要求客戶馬上交付訂金。如果客戶說沒有帶夠訂金,售樓人員就會要求客戶先交五百到一千元的“小訂”,簽訂認購協議書,然后要求客戶次日交齊“大訂”。而一旦客戶把“大訂”也交了,售樓人員也就完成了把客戶套住的任務。因為,我們看到的認購協議書經常會有這樣的條款:“如果在約定的時間內未能簽約,所付訂金不予退還”。有許多客戶在簽署認購協議書后,經過再三考慮不想購買已經認購的房子時,考慮到認購協議書約定不簽約就不退還訂金,為了避免訂金的損失,就會簽署自己并不愿意簽的合同,從而給自己帶來更大的損失。
“五證”陷阱
一個合法正規的房地產開發商,必須具備齊全的“五證”、“二書”。所謂“五證”,是指《國有土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》也叫建設工程開工證、《商品房銷售預售許可證》;“二書”是指《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》,這也是法律對銷售方的基本要求。但在實踐中,有些開發商(售樓人員)為了掩蓋虛假情況,經常找借口不出示這些文件的原件,要么說正拿著相關文件在報批某項手續,要么就說文本放在離售樓處很遠的公司本部。售樓人員往往會先要求客戶簽訂認購書或合同,而客戶一旦交完訂金或購房款,再有什么問題,開發商(售樓人員)便會即刻變臉,客戶再也見不到售樓人員在推銷房屋時那充滿春意的笑臉。
合同陷阱
幾經斟酌后,客戶便要決定購房了,因此得與開發商簽訂《商品房買賣合同》。一般情況下,開發商(售樓人員)會遞給客戶一份擬好的合同,合同會有許多空白的地方,有些地方是有待雙方確定后注入相關內容的,而有些選擇性填寫處可能還空著。這時,購房者往往以為該說的都已注明了,合同就算是完成了,殊不知就是這些空白處為開發商日后作弊提供了條件。比如,標準合同第十五條遲延辦理產權證的,違約金每日按已付房款的萬分之三計算,但您一不留神,開發商(售樓人員)便將此條款設計成按購房全款的萬分之三承擔違約責任。前不久我們從報上看到過這樣的案例:遲延辦證一年多,只賠付96元。或者在不能按時辦理好時,干脆讓購房人退房。還有的合同中寫明的違約條款表面上貌似公平,實際不公平。例如:約定任何一方解除購房合同都要支付總房款40%的違約金。這實際上只是限制購房人,開發商自己一般不可能將賣出去的房子再收回不賣。
以上,我們對購房陷阱的幾種情況做了簡單歸納,實踐中還有許許多多的陷阱,我們在此就不再一一列舉。
為避免購房人吃虧上當,我們提出防止陷阱的對策如下:
首先,要有強烈的法律意識。對于購房人來說,挑選所購房屋的位置、壓低價格固然重要,但我們認為更重要的是要時刻警覺。我們要看到在尚不規范的房地產市場中,陷阱無處不在。因此,學習了解有關法律、法規,向專業人士(特別是專業律師)咨詢、了解有關購房方面的法律規定、知識是十分必要的,惟有此,才有可能較好地維護自己的合法權益。
其次,要充分行使法律賦予的權利,在交易過程中始終堅持平等互利、協商一致的原則。平等交易是一個法律原則。目前在房地產交易過程中,開發商(售樓人員)處在強勢地位,與購房者之間信息極不對稱,存在種種開發商(售樓人員)以強凌弱、做霸王買賣的現象。為此,消費者要擺正心態,不畏強權,購房時要把問題搞清、搞細,對合同條款有異議、約定不明確、不滿意的,就堅決不簽,堅決不買;該堅持的原則就一定要堅持,不要圖一時之快,隨便妥協,從而給自己帶來無窮的煩惱和巨大經濟損失。
再次,要認真簽約,保留好證據。在購房過程中,不要輕信開發商(售樓人員)的花言巧語。在簽署合同時一定要認真審查每一個條款,把相關問題問清楚、搞清楚;您希望得到的一切承諾,和雙方業已形成的協議內容,務必以書面形式記錄下來,以免日后空口無憑。收樓時和入住后,一旦發現問題,應保存好各種證據,必要時對相關事實可以通過辦理公證的方式保留證據,以證明侵權事實的存在。
最后,要學會依靠專業人士、拿起法律武器維護自己的權利。房屋買賣不同于一般消費,涉及工程、質量、合同、物業管理等多個領域,有關法律法規比較復雜。購房人即使經多方考察,一般也很難通過個人的努力搞清問題的癥結所在。因此,如果發生了對您不利的事情,或者您預料到風險可能到來時,為有效地維護自己的正當權益,就應及時和該領域專業人士、法律界人士、中介機構、維權組織取得聯系,以求得幫助。(陳旭,北京晨報)
該內容對我有幫助 贊一個
結婚8年,財產都變成夫妻共有的啦?
2019-12-30關于非法行醫罪的認定
2020-01-03怎樣辦理生育保險待遇手續?
2020-03-06公司經營范圍誰說了算
2020-03-17父母離異父親未給過撫養費,要贍養他嗎?
2020-03-18消費者什么時候能要求加倍索賠?
2020-03-20雙倍工資的訴訟時效怎么計算
2020-03-25股東需要承擔無效合同的責任嗎?
2020-04-07學生社保卡竟然這么有用!
2020-04-11這些你可能會陷入的虛假債權轉讓糾紛
2020-04-13個人破產制度指日可待?
2020-04-14勞務派遣工作證明如何處理
2020-04-21城鎮居民醫療保險繳費標準是怎么樣的?
2020-04-27假冒專利罪的構成條件
2020-04-29涉老監護怎么算?
2020-04-30老公出軌離婚夫妻共同財產如何分割?
2020-04-30多份遺囑,如何確定效力
2020-05-06私下販賣煙草,有什么后果
2020-04-30婚前財產分割有哪些法律依據?
2020-04-30夫妻離婚損害賠償的法律條件是什么?
2020-05-01撞成重傷是否可以要求精神損害賠償
2020-05-01離婚訴訟爭奪子女撫養權從哪些方面入手?
2020-05-02離婚以后子女撫養費怎么給?
2020-05-02夫妻離婚損害賠償怎么舉證?
2020-05-02最新婚姻法對于夫妻共同財產有哪些法律規定?
2020-05-04簡單的租房合同可以隨意解除嗎?
2020-05-05辦理離婚協議公證要什么材料?程序怎么走?
2020-05-05企業合并要不要支付經濟賠償?
2020-05-07哪些結婚彩禮需要返還?哪些結婚彩禮可以拒不返還?
2020-05-09申請強制許可的程序
2020-05-09倒車時撞死幼兒,家長不滿如何賠償
2020-05-09公司更改名字需要重新簽合同嗎
2020-05-09工商執照遺失怎么補辦
2020-05-09法院判決以后變更子女撫養權需要滿足什么條件?
2020-05-10構成私自開拆、隱匿、毀棄郵件、電報罪的要件是什么?
2020-05-11有什么辦法可以防止對方變更子女撫養權?
2020-05-11滿14歲女生販毒會不會被判刑
2020-05-11我國法定繼承的繼承順序是什么?
2020-05-11債務抵消的相關法律
2020-05-11子女撫養費如何確定?要求對方增加是否合理?
2020-05-12