用益物權的客體，是用益物權在使用、收益意義上的支配權所作用的對象。它既有民法上的物的一般屬性，又符合物權客體的法律特征，還具有自己的獨特內涵。用益物權在性質、效力、結構等方面的一系列特點都是與其客體聯系在一起的，其客體的含義、范圍和特性對用益物權有著根本性的影響。

　　一、用益物權的客體具有民法上物的一般屬性

　　羅馬法中，對物的理解是廣義的理解，物（res）是指除自由人以外存在于自然界的一切東西。如山川、大地、陽光、空氣等皆為物，外延十分寬泛。羅馬人有時也稱物為Bona，意指那些對人們有用而能滿足人們需要的東西，包括權利、利益、權利客體等等，而這里的物的有用且能滿足人們需要的特性，是以物在法律上具有金錢價值來衡量的。[1]

　　《法國民法典》中物的概念，承襲了羅馬法對于物的理解，其所稱之物既包括有形之物，也包括無形之物。只要能夠成為財產的一部分并且能被占為己有的財富即為物，如對物的所有權，以及與物的有關的各種權利（用益權、地役權）或與物無關的其他權利（作品的著作權）等等。[2]這一點可以從《法國民法典》的體系中明顯地看出來，即把物理解為財產權，因此在第二編中沒有用“物權”一詞，而是以“財產及對于所有權的各種變更”為標題。《德國民法典》則是從狹義上來理解物的，該法典在第90條中規定：“法律上所稱物，僅指有體物而言。”這一定義為大多數國家所沿用，如《日本民法典》第85條的規定就是直接承襲了《德國民法典》。

　　在英美法中，沒有物權的概念，也極少使用物這一詞，經常使用的概念是財產、財產權、財產法等。

　　在我國的法律用語和民法學界的普遍觀點中，認為物作為民事權利的客體，表現著權利主體的物質利益，物必須是能夠為人掌握、支配的。所以，民法上的物是指占有一定空間、能夠為人力所支配并能夠滿足人們需要的物體，包括處于自然狀態的物，如江河、珍禽異獸，也可以是人的勞動所創造的物體，如房屋、橋梁、機器。作為民法上的物，它具有以下的特性：1、民法上的物是指有體物。依一般的解釋，有體物是指占有一定空間而有形的存在的物體，例如固體、氣體、液體等等。但是，由于現代科學技術的發達，物的范圍擴大，許多不具有“有形”的物，如電，也可以成為民事權利的客體，所以，我們不必拘泥于“有形”之意。2、民法上的物是指能夠滿足人們需要的物體，這里的需要，可以是人們生活上的需要，也可以是人們生產上的需要。那些沒有任何價值或使用價值的物，可以是物理學上的物，但不是法律上的物，因為人們不會因為它而發生法律關系。但是，物的能夠滿足人們需要的特性，不能完全用金錢來加以衡量，例如，情人的書簡、相片雖無金錢價格，但對情人之間來說至為寶貴，因而成為他（她）的所有權客體。3、民法上的物須是人力可以支配的物。只有能夠為人力所支配的物，人們才能以之為客體設立各種各樣的法律關系，那些不能或目前還不能為人力所支配的物體，如日、月、星等、雖屬于有體，但不是法律上的物。

　　民法上的物是把人類自身排除在外的。這里的人身并不以生理上的人體為限，如假肢、假牙，一旦成為人體的一部分，就不能再以物視之，而相反，雖然于生理上為人體的一部分，如頭發、血液等，一旦與人體發生了分離，就可以視為物了。至于人的尸體是否為物的問題，有的認為人的人格不因死亡而完全消滅，死者的人格尚存于尸體之上，故不能將尸體作為物看待。但隨著現代社會觀念的進步，尸體作為沒有生命現象的肉體，已不是人身，在不違反法律和社會公共道德的前提下，尸體可以作為物，如醫療單位或研究單位將尸體做成標本后，可以依法對之進行占有、使用和處分。尸體及其一部分，如眼球、肉臟等，也可以成為遺贈的客體。

　　與物的概念相聯系的是財產的概念。羅馬法中財產與物的含義是一致的，因為依羅馬法的觀念，物必須是能夠以金錢加以評價的東西。法國民法承襲了這一觀念，具有經濟內容的權利和義務的總和構成了法律上的財產，包括資產和負債兩個部分。

　　我國民法經常是在不同的含義上使用財產這個概念的，如《民法通則》第五章第一節為“財產所有權和與財產所有權有關的財產權”，這里的“財產”指物。《繼承法》第3條規定的“遺產是公民死亡時遺留的個人合法財產”中的“財產”則指物、財產權利和財產義務。另外，還有專指財產權利或財產義務等用法。因此，對于財產這一用語，必須注意它在不同場合中使用時的特殊涵義。

　　二、用益物權的客體具有物權客體的物的特征

　　物作為物權的客體，具有民法上的物的一般屬性，但由于物權的客體直接承受著物權的支配作用，它又具有不同于其他權利客體的物的不同特征。

　　1、作為物權客體的物原則為有體物。在大陸法系國家，物權的客體是否僅限于有體物？這在各國的立法中不完全相同。法國民法的物權的客體既包括有體物，也包括無體物。而在德國民法和日本民法中，在法典中明確規定了物為有體物，但在擔保物權中則明確規定了權利可以為其客體。從我國《民法通則》第五章第一節規定的各種物權來看，其客體都是有體物。將有體物作為物權的客體，立法技術上較為科學，法理上較為嚴謹。物權是所有制在法律上的反映，所有制指物質資料的所有制，物權的客體限于有體物，能較好地反映物權的經濟屬性。同時，物權的客體原則上為有體物，是區別物權與其他財產權，尤其是所有權與其他財產權的基本界限。立法例和法學中有把權利也作為所有權客體的。“以權利為所有權之目的。故不得不認地上權之所有權，債權所有權，甚至所有權之所有權等。”[3]甚至有的學者把身體權、健康權、消像權等人身權也列入所有權的范圍。[4]這樣就混淆了所有權與他物權、債權、知識產權和人身權的區別，不僅法律概念缺乏科學性，而且會導致適用法律原則的錯誤，實不可取。

　　但是，物權的客體為有體物，對此也不能絕對化，在商品經濟高度發達的條件下，不僅有體物作為商品進入了流通領域，而且無體物也作為商品進入了流通領域，特別是知識產權、有價證券的令人注目的發展，其擔保利益愈來愈受到重視，在現實中也出現了以之作為擔保權利客體的現象。因此，我們認為，應當堅持物權的客體原則上為有體物，也應當承認無體物亦可以成為擔保物權的客體，但這只是一般原則的例外而已。

　　這里應當指出的是，知識產權中的知識產品，是一種無體財產，知識產權人對之亦享有排他性的支配權，但知識產權不能與物權，特別是所有權等同，它們是在性質、效力、保護等方面具有完全不同的特征的兩類權利。

　　2、作為物權的客體，在物權法上有“物權客體特定主義”，即一物一權主義原則。對此原則，我國民法學者多將之理解為“一個物權之客體，應以一個物為限。在一個物上只能成立一個所有權。”[5]其實，在一個物上不能同時并存兩人以上不相容物權的要求，并非是物權客體特定主義原則的本義，而是物權優先效力原則的內涵。就物權客體特定主義原則而言，它是有關物權客體的基本要求，即一個物權客體應以一個物為原則，一個所有權或他物權不能存在于數個物之上。

　　物權客體特定主義原則，是自羅馬法以來的物權法所承認的物權法的基本原則。在物權法上之所以要肯定這一原則，是由于物權是權利人對于物的直接的支配權，必須確定物權客體的特定、獨立。這樣，其一，可以使物權的支配范圍明確、具體，使物權易于實現。不能被特定化的物難以成為物權的支配對象，也就不能成為物權的客體；其二，可以明確每一物權所作用的相應客體所承受的物權，即明確特定的客體所負擔的確定的物權，使物權關系清晰、具體，有利于對物權的保護；其三，便于公示物上的權利狀態，使法律關系明確、公開，有利于交易的安全和便捷。

　　按照物權客體特定主義原則的要求，物權的客體首先必須特定，即物權的客體應限于特定物。所謂特定物是指以物單獨所具有的特征所確定的物。它可以是獨一無二的物，如某一地段的一棟房屋、某畫家作的一幅名畫。也可以是特定化了的種類物。特定物具有的這種特定性決定了它是不能用其他的物代替的物。但這種特定性是從物的可確定性上講的，雖然某物從其物理、化學或生物等方面的屬性上是有變化的，但從經濟或社會的觀念上仍然承認其同一性時，就依然是特定物。例如企業財團，雖然其成分時有變化，但從總體上仍可確定其特定性，就可以成為財團抵押權之客體。物權的客體不特定化，物權人就無從對其進行直接的支配。當事人之間如果僅僅約定標的物的種類、數量，可以成立債權，但不能成立物權。例如雙方約定買賣10噸汽油，買受人有請求出賣人交付10噸汽油的債權，但在未確定某10噸汽油并交付前，買受人不能取得其所有權。只有在將某10噸汽油特定化并交付給買受人以后，買受人才取得其所有權，從而才可以對之進行直接的支配。

　　依物權客體特定主義原則的要求，物權的客體還必須獨立，即物權的客體應限于獨立物。所謂獨立物是指能夠單獨、個別地存在的物，例如一幢房屋、一臺機床。只有是獨立物，物權人才可以對之進行直接的支配，也才能用交付等形式公示物上的權利狀態。與獨立物對稱的是集合物，在其上不能設定所有權或其他物權。所謂集合物是指出于使用或其他目的而合為一體的物之集合，如圖書館的書籍、商店的商品。如果對集合物設定物權，就是對集合物的各個物設定物權，如圖書館的每本書、商店的各個商品，物權并不是對整個集合物而存在。但是，如果一個集合物本身具有單獨的特征和價值，相對于其他物而言也可以成為獨立物，就也可以作為物權的客體。例如公司的財產作為一個整體，與其他組織的財產而言是一個獨立物，就可以成為公司財產所有權的客體，在其上也可以設定財團抵押權。

　　另外，物的一部分或物的成分一般也不能作為物權的客體，例如一幢房屋，只能就整個房屋或房屋的各個可以獨立使用的房間設定物權，而房屋的梁柱、地板、磚瓦等就不能獨立成為物權的客體。但某些形式上并非獨立物，但從經濟、社會的觀念上認為是獨立物的，也可以為物權的客體，如土地本為一個整體，似無獨立性可言，但依人為的區分，可以認為分地塊而獨立，就可以分別設立物權了。而物的一部分或物的成分，如果與物發生分離，成為獨立之物時，就也可以成為物權的客體，例如購買某塊土地砂石的買受人，享有要求交付該砂石的債權，在該砂石與土地分離成為獨立物時，買受人即可取得其所有權。

　　3作為物權客體的物可以是流通物，也可以是限制流通物。流通物，亦稱融通物，是指法律允許在民事主體之間自由流轉的物。限制流通物是指法律對其進行民事流轉的范圍和程序給予一定限制的物，如專屬國家所有的礦藏、水流等財產，以及土地、金銀、文物、武器、烈性麻醉劑、毒品等。限制流通物往往不能成為以移轉所有權為目的的債權的標的，但它卻可以成為物權的客體，例如，根據《土地管理法》第6條的規定，土地可以由國家、集體所有；按照《文物保護法》的規定，文物可以由國家、集體、個人所有。

　　但是，由于流通物、限制流通物的性質和種類的不同，存在于其上的物權的主體范圍和主體的權利范圍是不一致的，例如，對于流通物，任何主體（公民、法人）都可以依法取得其所有權或其他物權，而土地就并不是任何主體都可以成為其所有人，只有國家和農村集體組織才享有土地所有權。

　　三、用益物權的客體只限于不動產

　　用益物權的標的物只限于不動產。從性質上說，用益物權屬于不動產物權。

　　（一）民法上動產與不動產的分類

　　在民法上，根據物是否具有可移動性而將之分為動產和不動產。[6]動產是指能夠移動且不損害其價值和用途的物。而不動產則是指不能移動或者移動即會損害其價值和用途的物。從物的分類意義而言，由于不動產的種類較為有限、具體，易于確定，而動產的種類繁多、范圍廣泛。所以一般認為，不動產之外的一切物都是動產。不動產一般是指土地及其定著物（主要是建筑物，還包括樹木、莊稼等）。而作為用益物權客體的不動產，則限于土地和建筑物：

　　1、土地。土地是人類生存之本，是人類社會重要的、必不可少的物質財富，“是一切生產和一切存在的源泉。”[7]在財產法上，它是公認的一類最重要的財產。因此，有關土地的法律制度，歷來為立法者所重視，并成為任何社會形態的法律制度中最重要的內容。

　　但是，“土地”一詞卻具有非常廣泛的意義，人們可以從地理、生物、經濟、社會、政治等各種不同的角度對之作出界定。正是由于土地涵義的廣泛性，在各國民法及土地法中，大都未對土地作一般的定義：從一般社會觀念上講，土地作為地球表面的陸地的土地資源，是氣候、水文條件作用下，由地貌、土壤、植被等因素組成的自然綜合體。[8]但這種土地的概念與土地作為一種財產的概念還有一定的差距。我國有的學者根據我國有關法律的規定對其所使用的土地的概念進行了研究，即：（1）根據《憲法》第9條、第10條，土地的范圍只是指已被開發的土地。尚未承載人們勞動的森林、山嶺、草原、荒地、灘涂及水面，均是與土地并列的概念；（2）1986年頒布的《土地管理法》第6條、第9條的規定，土地的范圍既包括已開發的土地，也包括林地、草原、水面、灘涂等自然資源的土地；（3）在1950年頒布的《土地改革法》第16至19條、第21條、第25條、第26條中，土地的范圍包括耕地、山林、魚塘、茶山、桐山、桑田、竹林、果園、蘆葦地、荒地、水利工程、鹽田、沙田、礦山及湖沼、河港、牧場以及道路、護堤土地、飛機場等。[9]可見，在我國法律中對土地這一概念的使用并不是一致的。

　　從法律上看，土地作為民事權利的客體，它必須符合民法上物的一般特征，即能夠為人力所支配并能夠滿足人類的某種需要。據此可以認為土地是能夠為人力所支配、利用的陸地地面及其上下空間和地身。那些尚不能為人力所支配、利用的沙漠、冰峰，雖然在政治、社會、公法意義上屬于領土、國土的范圍，但它們不是民法意義上的土地。在我國歷次土地立法中，沙漠、冰峰等地面，也均未被列入土地的概念之中。

　　關于土地的范圍，可以從“橫”和“縱”的兩方面觀察。在橫的方面，即土地沿地表伸展的范圍，土地本為連綿無垠之物，似乎沒有什么范圍可見，但人們以人為的方法，劃分疆界，以此確定其范圍，從而土地權利人在橫的方面的支配效力范圍就以地界為限。

　　土地的范圍在縱的方面，即土地沿地表向上、下伸展的范圍，也就是地表上面的空間、地表下面的地身的范圍。從土地的利用角度而言，無論是因哪種目的使用土地，都不可能僅僅限于對地表的使用，而必須延伸到對地表之上、下之一定范圍的使用。否則，對土地的利用就是不可能的事情。那么，土地的縱向范圍到底有多大呢？在古代羅馬法，有“土地所有權及于土地之上下”的法諺，后來經過注釋法學家將這項原則絕對化，解釋土地所有權上達天空、下及地心。《法國民法典》貫徹了羅馬法的這一原則，在其第552條中規定：“土地所有權包括該地上及地下的所有權。”法律對土地的縱向范圍不作任何限制，可以延伸至地上及地下無限的空間。依該法的規定，最初飛機飛越私人土地的上空也被當作是侵權行為。后來由于這一規定限制了經濟的發展，才由航空法、礦業法等對其進行了限制。《德國民法典》也基本上貫徹了這種土地縱向范圍的絕對主義，但已有所限制。在其第905條中規定：“土地所有人之權利，擴充到地面上之空間與地面以下之地殼。所有人對于他人在高空或地下所為之干涉，無任何利益者，不得禁止。”《日本民法典》則對土地的縱向范圍作了明確限制，其第207條規定：“土地所有權于法令限制的范圍內，及于土地的上下。”《瑞士民法典》更將例外作為原則，在第667條規定：“土地所有權的行使，在其利益范圍內，及于地上及地下。”我國現有法律中對于土地縱向范圍問題尚未作規定。但這種縱向范圍是土地滿足人們需要的性質并對之加以利用的必要條件。因此，土地作為財產，其縱向范圍不僅包括地表，還包括地上和地下，自為當然之理。至于土地縱向范圍的確定，依據我國有關土地立法的意旨及實踐，參照其他國家立法例，應以以下兩個方面著手：（1）參照《瑞士民法典》，將土地縱向范圍規定為權利人在其利益范圍內，及于地上和地下。這首先符合民法上對物的能夠為人力所支配并滿足人類某種需要的一般要求，把土地權利人的權利的支配力限于其行使有受到法律保護的利益的范圍。在此范圍之外，他人在其地上和地下的干涉，土地權利人不得排除之，例如地下開鑿隧道、地上通航飛機。另外，土地縱向范圍決定于權利人的利益范圍，這種利益范圍則因不同的權利具有不同的支配力而有所不同。例如采礦權人對于土地的支配，比地上權人對土地的支配范圍及于地下要深得多。農地耕作權（承包經營權）人有權禁止他人在其土地上散步，但田野荒地所有權人則不得禁止之。也正是在這個意義上說，土地的縱向范圍只能是相對的、具體的，它還要隨著經濟生活、社會觀念等因素的變化而發展。法律上不可能規定一個明確的、一般的縱向標準；（2）法律上可以在一些特殊問題上對土地的縱向范圍作出明確限制，將其排除于土地權利人的支配效力之外。我國法律對于土地，從國防、電信、交通、自然資源、環境保護、文物保護等方面進行了很多限制。例如，根據《水法》，水資源與土地所有權、使用權是分開的。《水法》第3條規定：“水資源屬于國家所有，即全民所有。農業集體經濟組織所有的水塘、水庫中的水，屬于集體所有。再如，依據《礦產資源法》第3條的規定，礦產資源屬于國家所有，地表或地下的礦產資源的國家所有權，不因其依附的土地所有權或者使用權的不同而改變。

　　這里需要指出的是，地面、地上空間及地下地身是土地作為財產的組成部分，即物的成分。依物權客體特定主義的法理，土地所有權的效力及于土地全部，包括地面、地上空間及地下地身。土地所有人依所有權對地面、地上空間及地下地身的支配為所有權效力的體現，對土地所有權不構成獨立的權利。所以有的學者主張獨立的“空間所有權”的觀點[10]，自不成理。至于土地所有人依其意志，在其土地的地面、地上空間或地下地身為他人設定部分利用之地上權、地役權，則該等權利為源于土地所有權的用益物權。

　　綜上所述，土地之作為用益物權的客體，在橫的方面，是以地界確定其范圍；在縱的方面，則依權利的內容、目的，依土地的地面、地上空間及地下地身確定其范圍。

　　2、建筑物。建筑物，“謂為一定面積空間之利用，于地上地下所建筑之物。”[11]建筑物包括房屋，它是土地的定著物。所以因建筑物總是要經常發生為其保存和利用而使用他人土地的地上權問題。

　　建筑物作為用益物權的客體不限于獨立的一幢房屋。隨著土地利用的提高和建筑業的發展，出現了分層建筑，這些分層建筑的相對獨立部分，如一套可以單獨使用的居室，也可以成為用益物權的客體。

　　（二）土地和建筑物的相互關系

　　建筑物（尤其是房屋）是土地上最重要的定著物。建筑物的法律地位及其土地間的關系，不僅決定著用益物權的類型設計，而且直接影響著用益物權的變動和行使。因而這個問題歷來為物權法的立法和研究所關注。在土地和建筑物的相互關系問題上，存在著兩種不同的立法例。一是以日本民法為代表，認為土地和建筑物都可以作為獨立的不動產，建筑物可以獨立于土地而存在。我國臺灣民法也采此觀點，例如史尚寬先生認為：“構造上得獨立登記之建筑物以及依權原使附著于土地之定著物，例如地上權人永佃權人租賃權人，在他人土地所有建筑物或其他定著物，為獨立的不動產。”[12]另一種立法例以德國、瑞士民法為代表，認為建筑物應為土地的一部分，不能構成獨立的不動產。這一立法例是受羅馬法“附著于土地之物即屬該土地”的思想影響形成的。在羅馬法上，確定了一個添附原則，即：“根據自然法，地面上的物品添附于地皮。”或者說“建筑物添附于地皮，一切被建筑在地皮上的物添附于地皮。”[13]例如，對土地擁有所有權的人，即使使用他人的建筑材料進行建筑，其土地所有權也擴張至土地上的建筑物；而擁有建筑材料所有權在他人土地上進行建筑的人，不可以取得建筑物的所有權。所以這一原則也稱為土地和建筑物在法律上不可分離原則。[14]德國和瑞士民法基本上承繼了這一原則。《德國民法典》在第94條第1款中規定：“土地的重要構成部分為定著于土地之物，特別是建筑物及與土地尚未分離的土地出產物。”《瑞士民法典》在第642條也有類似的規定。依照該規定，否認建筑物可以獨立成為所有權的客體，土地所有權中含有對地上建筑物的所有。

　　但是，如果絕對貫徹羅馬法的土地添附原則，確實不能滿足社會的需要，不利于對建筑人權益的保護。所以即使在羅馬法上，也創設了地上權，允許建筑人在向土地所有人支付地租以后，即可享有以保存建筑物或其他工作物為目的的權利。《德國民法典》亦在其第95條中規定，為臨時的目的而附著于土地之物，不是土地的必要組成部分。該原則也同樣適用于在他人土地上有某種權利的人為行使其權利而附著于該土地的建筑物和工作物。由此可見，該條規定對第94條規定的原則設定了兩個例外：一是臨時附著物不添附于土地；二是對他人土地有合法權利并為行使該權利在他人土地上進行建筑時，該建筑物也不添附于土地。根據德國司法和權威解釋，上述有在他人土地上進行建筑的權利其含義是很廣泛的，包括獨立物權地上權、依據債法產生的租賃權、根據公司法產生的使用權以及根據公法產生的使用權等等。[15]特別是其中地上權這種權利，這是《德國民法典》第三編即物權編第四章規定的權利。地上權人可以在他人土地之上進行建筑并取得建筑物的所有權。由于該法典所規定的地上權效力較弱，德國于1919年1月15日廢止了民法典中關于地上權的規定，制定了《地上權條例》。通過該條例，極大地強化了地上權的效力，使地上權人依其地上權對在他人土地上的建筑物的所有權的獨立地位得到了強有力的保障。另外，德國還在1951年3月15日制定了《住宅所有權及長期居住權法》，該法規定的住宅所有權，即建筑物區分所有權，是一種對建筑在他人土地上的自己的房屋的獨立、永久所有權。這種所有權的產生，是對《德國民法典》第94條第1款所確定的原則的進一步突破。

　　因此，《德國民法典》第94條確定的土地和建筑物不可分離原則，由于第95條的規定及以后的《地上權條例》、《住宅所有權及長期居住權法》等法律的實施，使得該原則只在土地和建筑物為同一個人所有時才具有意義。這樣該原則只在一個主體所支配的土地和建筑物上發生作用，而且該主體還可以通過使土地和建筑物權利的分離、設定而使土地、建筑物分別成為獨立之物。

　　在土地和建筑物的相互關系上，我國民事立法和理論是明確采用了相分離的觀點。這不僅可以從《土地管理法》規定了國家、集體的土地所有權，《城市房地產管理法》、《城鎮私有房屋管理條例》等法律、法規確認了國家、集體、個人的房屋所有權中可以明確這一點，而且在我國的產權登記中土地所有權、房屋所有權也是分別作為各自獨立的權利對待的。既然土地所有權、房屋所有權是各自獨立的，那么土地和房屋在法律上也是分離的，是獨立的物與物之間的關系。但是，土地所有權與建筑物所有權又存在有必然的聯系，這種聯系體現在：建筑物必然附有對一定地基的使用權，即地上權（以及其他需要在他人土地上進行建筑的權利）。這樣，地上權就成為在法律上聯結土地和建筑物以及土地所有權和建筑物所有權的橋梁（至于地上權與土地所有權、建筑物所有權的關系，不屬于在本處討論的問題）。在土地和建筑物的相互關系上的這一觀點，有利于確認、保護土地和建筑物上不同方面、不同層次的權利和利益，從而促進資源的有效利用和經濟的發展。

　　（三）用益物權的客體限于不動產的意義

　　在傳統民法中，動產和不動產的分類是物的最重要的分類之一。這種分類雖然依據的是極簡單、平常的物是否具有可移動性的標準，但它卻決定著動產和不動產的不同法律地位，而且民法在對這兩種物的不同對待中建立了兩類不同的規則體系。具體地說，用益物權的客體限于不動產具有以下的意義：

　　1、用益物權以不動產為客體使得用益物權成為最重要的財產權利之一。由于土地和建筑物作為社會生產、生活的必要條件的重要性，同時其經濟價值一般也都比較大，所以“從古代起直到工業革命時代，土地（一種不動產）被認為是最重要的一種財產，所以逐步制定了詳細的規定來保障有關土地的占有、使用和收益的權利。”[16]用益物權作為不動產所有權在經濟上實現自己的主要途徑，直接支配不動產并排他性地享受其利益，它在財產權體系中的重要地位是不言而喻的　2、用益物權的客體限于不動產使其法律規則有自己的特點。除了在用益物權變動的公示方法上不同于動產物權以外，用益物權的法律規則的重點在于明確其效力及于不動產的哪些部分，其行使在法律上受有哪些限制。而動產物權的法律規則則不同，它著重保護的是權利人如何更充分地行使其權利，更關注的是動產物權變動方式的多樣和便捷。

　　在立法技術上，現代各國物權法的編篡首先要考慮的是法律規則對動產和不動產的區別對待。用益物權的客體限于不動產，它有利于促使我國的民法學者尤其是立法者從動產與不動產的角度劃分法律規則，克服或改變過去在理論和立法中輕視甚至否定動產和不動產規則的特殊性的觀念和做法。這樣，可以極大地促進我國不動產財產法的發展，并在立法技術上走向成熟。3、用益物權以不動產為其客體對物權法的體系結構有著決定性的影響。從現代大陸法系各國的物權法看，不動產物權仍然構成物權的主體部分。甚至可以說，一部物權法，主要就是關于不動產物權的法律。在物權法中，用益物權以其對不動產進行特定支配的性質，成為與所有權、擔保物權鼎足而立的一類物權。對用益物權予以確認、保護的規則在物權法中占有重要地位。我國物權法的編制體例安排必須考慮用益物權的獨立地位。 ?