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寧波
房地產(chǎn)合作開發(fā)與商品房銷售中的法律問題(一)
來源:
律霸網(wǎng)整理 蘇瑩
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2020-07-13
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252人看過
| 房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展程度已成為國家經(jīng)濟現(xiàn)代化的重要標(biāo)志。近年來，中國房地產(chǎn)業(yè)在迅猛發(fā)展的同時，存在一定程度的混亂與無序，導(dǎo)致資源的浪費，收益分配失衡，主要原因是立法的滯后。因此我今天論及的房地產(chǎn)合作開發(fā)與商品房銷售中的法律問題，就不可能按照一部法律文件講解，而是綜合各種法律、法規(guī)、司法解釋及人民法院在司法實踐中的習(xí)慣性做法以及我個人在多年律師從業(yè)中的體會，不當(dāng)之處，請各位不吝賜教。 一、 房地產(chǎn)常見的法律糾紛及處理原則。 房地產(chǎn)，在法律上稱不動產(chǎn)，它是相對于動產(chǎn)而言的，是指位置不 能移動或者移動位置后引起性質(zhì)形狀改變或降低其價值的財產(chǎn)。 房地產(chǎn)，是由房產(chǎn)與地產(chǎn)有機結(jié)合后形成的一種新的財產(chǎn)形態(tài)，因此，兩者是不可分的。地產(chǎn)是房產(chǎn)的基礎(chǔ)，房產(chǎn)是地產(chǎn)的目標(biāo)和用途，從價值形態(tài)分析，房地產(chǎn)是一體的，往往在房價里包含地價的因素，實際上，地價在城市房產(chǎn)中占有重要的比例。房地產(chǎn)不等于土地與房屋，土地與房屋自人類從樹上下來就存在了，房地產(chǎn)的區(qū)別在于，建設(shè)時不以自己的居住為目的，而是以交易為目的，并且建成后作為商品進(jìn)行流通和交換。 房地產(chǎn)的特性決定了房地產(chǎn)在法律上具有土地使用權(quán)決定地上權(quán)的歸屬原則。表現(xiàn)為：土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓必然導(dǎo)致地上附著物的轉(zhuǎn)移，房產(chǎn)的轉(zhuǎn)移，與土地使用權(quán)相關(guān)的權(quán)利義務(wù)也隨之轉(zhuǎn)移。我們在進(jìn)行房屋交易、房屋抵押，法院在查封房產(chǎn)時，均是將地產(chǎn)、房產(chǎn)同時作為對象。 常見的法律糾紛主要有以下幾種： （(一） 房地產(chǎn)權(quán)利的變化引起的糾紛，如典當(dāng)、抵押、商品房預(yù)售、 租賃、在建項目的轉(zhuǎn)讓這一類的法律糾紛，在法律關(guān)系上既有債的關(guān)系，也有物權(quán)的關(guān)系。所謂債的關(guān)系，我們通常比較了解，因合同所生之債、因侵權(quán)所生之債、因無因管理、不當(dāng)?shù)美畟l(fā)生在兩個特定平等主體之間。物權(quán)我們往往接觸不多，它是指直接支配特定的物并排除他人干涉的權(quán)利，如對物的所有權(quán)、質(zhì)權(quán)、抵押權(quán)、留置權(quán)、相鄰權(quán)。物權(quán)與債權(quán)往往在同一不動產(chǎn)中存在，打個比方說：夫妻二人，一方擅自將共有的房產(chǎn)變賣了，夫妻二人，擁有對物的共有權(quán)，而出賣房產(chǎn)，是一種合同之債。再比如：一個房產(chǎn)由二個人共有，并將該房產(chǎn)出租給他人，其中一個共有人要變賣屬于他的共有份額。法律規(guī)定：共有人有優(yōu)先購買權(quán)，法律還規(guī)定承租人有優(yōu)先購買權(quán)再比如對債的擔(dān)保，既有房產(chǎn)作為抵押，又有保證人，抵押權(quán)是一種物權(quán)，擔(dān)保權(quán)是一種債權(quán)。國外法律認(rèn)為，房地產(chǎn)法屬于物權(quán)法的范疇，因此具有物權(quán)的效力優(yōu)先于債權(quán)的原則。在第一個例子中，夫妻一方擅自出賣房產(chǎn)，共有權(quán)優(yōu)先于購買房屋的第三方因買賣合同所產(chǎn)生的債權(quán)，因此買賣合同無效。在第二個例子中，共有人對另一共有人出賣共有的房產(chǎn)份額有優(yōu)先購買權(quán)，而承租人基于租賃合同產(chǎn)生的優(yōu)先購買權(quán)只能是第二位的。第三個例子中，當(dāng)對債的擔(dān)保，既有物的抵押，又有擔(dān)保時，物的抵押優(yōu)先，債權(quán)人如放棄物的抵押權(quán)，則在放棄的范圍內(nèi)，減少擔(dān)保人的擔(dān)保責(zé)任。 （（二）涉及第三人利益的糾紛。 如法律規(guī)定，房屋承租人死亡，共同居住人有繼租權(quán)。 （（三）由于法律對不動產(chǎn)的限制而產(chǎn)生的糾紛。 如法律限制了轉(zhuǎn)讓、出租房產(chǎn)的范圍，建筑法對承包人的資質(zhì)的限制等。使雙方的交易關(guān)系不受法律保護(hù)。 房地產(chǎn)案件，屬于人民法院民事審判庭審理，民事訴訟法規(guī)定，有關(guān)動產(chǎn)的案件，由不動產(chǎn)所在地人民法院專屬管轄，因此在不動產(chǎn)的訴訟中，不能約定管轄，也不可以向被告所在地法院起訴。目前，有三種案件不受理： （1） 歷史遺留的落實房產(chǎn)政策問題 （2） 通過行政劃撥來調(diào)整的房產(chǎn)。 （3） 單位與職工的分房、騰房、占房的糾紛。 人民法院在處理房地產(chǎn)糾紛的原則： （1） 有利于房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，遵循市場經(jīng)濟規(guī)律，促進(jìn)交易成功。 （2） 依法保護(hù)合同的原則，契約至上，只要不違反法律、法規(guī)的強制必規(guī)定。 （3） 嚴(yán)格掌握使用的解除，只要不是根本性的違約，并一方提出要求的，一般性違約，可采取補救措施的，不解除。 （4） 歷史遺留問題，從輕解決。《城市房地產(chǎn)管理法》實施以前的行為，不以現(xiàn)存的法律嚴(yán)格規(guī)范。 （5） 安全原則，工程質(zhì)量問題，不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的，不得判令交付。 （6） 對應(yīng)當(dāng)履行的法律批準(zhǔn)手續(xù)，未履行，因此應(yīng)當(dāng)判令合同無效的情況，只要在訴訟期間補辦了批準(zhǔn)手續(xù)，仍按照有效處理。如開發(fā)企業(yè)不具備開發(fā)資質(zhì)，建筑企業(yè)不具備承包資質(zhì)，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓沒有交清土地出讓金或未取得土地使用權(quán)證書，無償劃撥的土地未經(jīng)主管部門批準(zhǔn)或未繳納出讓金，農(nóng)村集體的土地，未通過國家征用，等等。上述違反法律規(guī)定，欠缺法定要件的情況，只要能在訴訟期間彌補所欠缺的法定要件，即可以按照有效處理。 二、 房地產(chǎn)合作開發(fā)中的法律問題 一方以國有土地使用權(quán)作為投資合作開發(fā)房地產(chǎn)，必須辦理合建項目的批準(zhǔn)手續(xù)，否則，嚴(yán)格的說，應(yīng)認(rèn)定無效。但在司法解決時，也往往按照有效處理。但批準(zhǔn)之后，土地使用權(quán)未辦到雙方各外，不影響合同的效力。 在合作開發(fā)的過程中，以土地為投資的一方只拿固定利潤，不參與經(jīng)營承擔(dān)風(fēng)險，應(yīng)認(rèn)定為土地的轉(zhuǎn)讓。以劃撥的土地與他人合作，訴訟期間已經(jīng)有關(guān)部門同意，或?qū)⒃撏恋爻鲎尳o對方，不影響效力。 如合作開發(fā)協(xié)議約定各方的投資數(shù)額，實際超出了投資數(shù)額，應(yīng)按約定投資數(shù)額的比例分擔(dān)，擔(dān)對超出投資額存在過失的，應(yīng)在約定分配比例不變的情況下，由過錯方承擔(dān)應(yīng)追加的投資額。 在合作開發(fā)的過程中，實際面積超出規(guī)劃面積，由此引起的分配上的爭議，在政府未作出批準(zhǔn)之前，法院不受理，批準(zhǔn)之后，參照原分配比例。 合作開發(fā)的項目中，一方將購房的預(yù)付款作為自己方的投資，不予支持。 在合作開發(fā)合同無效的情況下，處理原則是： （1）資金投入但未使用，返還給出資方，利息作為損失，由過錯方承擔(dān)。 （2） 資金已投入到房產(chǎn)開發(fā)中，而且存在贏虧的可能性，由以土地出資的一方返還給投資方，贏虧按過錯責(zé)任分擔(dān)。 （3） 目完全建成，按投資比例，結(jié)合市場價值，考慮過錯程度，由土地使用權(quán)的一方返還給另一方。 關(guān)于情勢變更引起的法律糾紛的處理問題： 情勢變更是指合同簽訂之后，到約定的履行期限到來之前，由于不可歸責(zé)于雙方的原因，致使與該合同有關(guān)的經(jīng)濟環(huán)境，如價格、幣值、市場或作為該合同基礎(chǔ)的客觀情況，發(fā)生了當(dāng)事人所不能預(yù)見的異常變化，從而使原來合同中均衡的權(quán)利義務(wù)關(guān)系變?yōu)椴痪狻Ｒ虼耍缮线m用情勢變更原則，允許當(dāng)事人單方變更或解除合同，以平衡當(dāng)事人的利益。 比如，甲為開發(fā)企業(yè)，為乙代理開發(fā)辦公用房，價格為1000元/平方米包工包料形式的包死價。合同訂立后，國家調(diào)整了建筑材料的價格及人工定額，按照新的價格及定額，每平方米的價格為1500平方米，甲開發(fā)企業(yè)將承受重大損失，因此，甲要求解除合同或提高承包價為法律所允許。 情勢變更不同于商業(yè)風(fēng)險，商業(yè)風(fēng)險屬于政黨風(fēng)險，是經(jīng)濟因素的量變，是可以預(yù)見的風(fēng)險。發(fā)生商業(yè)風(fēng)險不可以情勢變更為由變更解除合同。 雖然《合同法》沒有情勢變更原則，但在司法實踐中，承認(rèn)這一原則，而房地產(chǎn)業(yè)受政府的調(diào)控、政策的變化的影響較大，發(fā)生情勢變更的可能性較大。 三、 商品房銷售中的法律問題。 特征：合同訂立時，標(biāo)的物不存在，出賣人沒有取得所有權(quán)，買受人需提前支付房款，因此買受人處于弱勢地位。 1、 合同的效力問題 開發(fā)商銷售房產(chǎn)條件為“三證”：土地使用權(quán)證書、建設(shè)工程規(guī)劃許 可證、預(yù)售許可證，和投資達(dá)到25%，未達(dá)到上述條件的合同，在訴訟期間，補辦手續(xù)仍然有效，否則，應(yīng)認(rèn)定合同無效。 開發(fā)商將同一商品房重復(fù)銷售的合同效力問題。過去認(rèn)為，兩個合同同時有效，如果均未辦理產(chǎn)權(quán)登記，履行前一合同，后一合同由開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。如果后一合同辦理了產(chǎn)權(quán)登記，履行后一合同，開發(fā)商對前一合同承擔(dān)違約責(zé)任。根據(jù)新的《商品房銷售管理辦法》，后一合同為無效合同。開發(fā)商對后一合同承擔(dān)締約過失責(zé)任。但漏洞在于，如果開發(fā)商將后一合同的簽定時間提前，則先簽訂的合同不受保護(hù)。往往存在著開發(fā)商先期由于開發(fā)資金不足，以低價吸引購房人，然后撕毀前一合同，再高價賣給他人。對此，購房人應(yīng)注意購房合同的備案，備案不是義務(wù)條款，而是倡導(dǎo)條款。 開發(fā)商返本銷售或變相返本銷售行為，是一種非法融資行為，并無實質(zhì)的交易存在，因此合同無效。 2、 合同履行中的問題 價款：《商品房銷售管理辦法》規(guī)定了三種銷售方式，按建筑面積、 按套內(nèi)建筑面積、按單元銷售。 我辦理的一起商品房銷售合同糾紛中，發(fā)現(xiàn)建設(shè)部的合同范本上，其前言部分對實得建筑面積的概念是套內(nèi)建筑面積不包括公攤面積，而合同第四條規(guī)定的是以實得建筑面積計算，單價若干元，因此過去建設(shè)部的標(biāo)準(zhǔn)合同文本實際上是一個以實得建筑面積銷售商品房的文本。而過去幾年中，我市所有的開發(fā)企業(yè)均采用這一合同文本。現(xiàn)在仍有開發(fā)企業(yè)采用這一合同文本，而所有的開發(fā)企業(yè)又都將公攤面積計入房價。最后，此案經(jīng)徐州市中級人民法院終審判決開發(fā)企業(yè)將公攤面積的房價退還購房者，同時我們及時向擔(dān)任常年法律顧問的開發(fā)企業(yè)提出修改合同文本的建議。 面積：《商品房銷售管理辦法》對面積誤差，即約定面積與實際交付面積不符作了規(guī)定，即誤差在３%以內(nèi)的，據(jù)實結(jié)算：超過３%的，買受人有二個權(quán)利選擇：退房，或大于約定面積時，超過３％的部分由開發(fā)企業(yè)承擔(dān)；小于約定面積時，超過３％的部分由開發(fā)企業(yè)雙倍返還。往往是開發(fā)企業(yè)違規(guī)增大面積的情況居多。從這一規(guī)定來看，是適用了《消費者權(quán)益保護(hù)法》的一些原則，對于商品房買賣，是否適用《消法》爭議很大。我認(rèn)為，從法律規(guī)定來看，購買居住房適用《消法》無可爭議，問題是違規(guī)、有欺詐行為的開發(fā)企業(yè)太多，普遍適用雙倍返還的處理方式，將使少數(shù)消費者受益，開發(fā)企業(yè)垮臺而大多數(shù)未起訴的消費者的利益受損，于整個市場的發(fā)展不利。即使如此，也不能成為不適用《消法》的理由。我在辦理的一起購房合同糾紛中，開發(fā)商沒有取得合法的土地使用權(quán)，而在合同中告知買受人已取得，因此構(gòu)成欺詐，即提出雙倍返還的要求，經(jīng)調(diào)解，如開發(fā)商在約定的時間內(nèi)不能取得土地使用權(quán)，即雙倍返還購房款。 3、 廣告與樣板房 有一種觀點認(rèn)為開發(fā)商的廣告宣傳，特別是在公用部分、小區(qū)設(shè)施 配套、房屋的裝修方面與實際履行不符，應(yīng)以違約追究開發(fā)商的責(zé)任。從合同法的角度看，廣告一般不是合同條款，也不是一種要 ，而是要 邀請，沒有約束力，因此《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，應(yīng)當(dāng)將廣告宣傳資料所明示的事項，在合同中約定。反之，沒有約定，即沒有合同的效力。這需要買受人加以注意。但是，虛假的廣告宣傳可以構(gòu)成欺詐，買受人可以主張合同無效，并追究開發(fā)企業(yè)的欺詐責(zé)任。 而開發(fā)企業(yè)的樣板房，則成為合同的條款，《商品房銷售管理辦法》規(guī)定：設(shè)置樣板房，應(yīng)當(dāng)說明實際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的，實際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致。這一規(guī)定前后矛盾，以文字圖片或模型宣傳的事項，不是合同條款，而以實物形式的宣傳則成為合同條款。 |
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