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寧波
【買賣糾紛律師】離婚后簽訂的買賣協議是否有效
【基本案情】
王某于2013年3月在揚州京華城小區購買房屋一套，面積128平方米，所有權證中記載的共有情況為王某所有。2013年8月，王某與李某在民政部門辦理了離婚手續。2014年9月22日，經鑫金樓房產中介服務介紹，陳某與王某簽訂了《房屋買賣合同》一份，約定王某將上述房屋轉讓給陳某，房屋成交總價為1188000元。之后，陳某將房款交付了王某，王某將房屋交付給陳某使用，但因故未能辦理房屋所有權轉讓手續。陳某訴至法院請求王某協助辦理房屋的過戶手續。
【分歧意見】
第一種意見認為，陳某與王某訂立的房屋買賣合同，房產證也記載王某為唯一的所有人，王某現已離婚，但根據民政部門的離婚證書可知該房屋是在王某與李某婚姻存續期間購買，如王某不能證明與李某在婚姻存續期間就財產方面有特別的約定，或者離婚時就該財產處理歸自己的證據，仍應推定該房屋屬于王某與李某的共有財產。所以，陳某應主動申請追加李某為本案的共同被告，如李某提出王某無權處理自己的共有財產，法院應判決陳某與王某簽訂的房屋買賣合同無效，駁回原告陳某的訴訟請求。
另一種意見認為，房屋買賣合同是否有效應根據《合同法》的構成要件予以判斷。陳某與王某均具有民事行為能力，訂立合同的主體適格;雙方的意思表示亦真實;合同內容并無違反法律、法規的禁止性規定。因此，陳某與王某的合同有效。另一方面，陳某相信房產部門登記該房屋為王某一人所有的信息，如果房產部門公示的信息不能產生相應的法律效果，那么就無法保障交易安全。
【律師評析
筆者同意第二種意見，理由如下：
1、買賣合同有效。本案是陳某要求王某辦理房屋過戶登記手續，也就是履行雙方訂立的房屋買賣合同中的附屬義務。法院在判決王某應否協助辦理房屋過戶的義務時，當然需要審查雙方所簽訂房屋買賣合同的效力。現在的問題是第三人陳某有理由依賴公信原則對房產部門登記為王某所有的房屋簽訂買賣合同，并無理由要求陳某去查詢該房屋實際是王某與哪些人存在共有關系，王某與李某離婚后，該房屋是否歸屬哪一方。否則，房產部門的房屋登記行為就毫無意義，更不能實現公信之目的。陳某與王某的房屋買賣合同只要具備主體適格、意思表示真實、交易標的合法，合同成立且有效。
2.判決的履行行為是否具有可執行性。合同依法成立以后，關鍵是需要行使各自的權利和相應的義務。作為被告王某能否履行房屋的交付義務。由于房屋是不動產，除了履行通常的將房屋鑰匙交付給買方，還要履行辦理房屋過戶手續。現在，房產登記部門對該套房屋登記的所有權人為王某，在辦理過戶過程中不存在有其他共有人需要協助的情況，所以，法院的判決辦理過戶行為即使不能得到王某的配合，仍可以通過強制執行措施實現房屋所有權轉移的目的。
3.假如王某確實存在損害李某的財產權利，李某有權向王某主張賠償損失。通常情況下，王某與李某離婚時對財產已經進行了分割，如屬于李某的財產，則應及時辦理過戶手續。如該房產屬于離婚時未處理或遺留的財產，基于不動產的公示、公信原則，王某將房屋出售給陳某后，如損害了房屋共有人李某的財產權利，李某可通過向王某主張賠償損失的途徑予以救濟。
綜上所述，房屋買賣合同依法成立，且不存在無法履行而應解除合同的情形，故法院應判決支持陳某要求王某辦理房屋過戶的訴訟請求。
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