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寧波
【合同糾紛律師】欺詐轉租合同效力的認定
【基本案情】
2008年3月25日，被告趙某與房東蔡某簽訂了一份門面轉租合同，約定房東蔡某將其商鋪出租給被告趙某，租賃期限從2008年4月8日起至2010年4月7日止，并約定該門面可以轉讓，但需經房東蔡某同意并向房東蔡某交轉讓費20000元。 2008年4月21日，被告趙某在沒有征得房東蔡某同意的情況下，私自將該門面轉租給原告王某經營，并找人假冒房東蔡某與原告王某簽訂了一份租賃合同，并收取了原告王某轉讓費36000元及貨物折價款1500元，隨即被告趙某就不知所蹤。后房東蔡某找到原告王某，告知其與被告趙某簽訂的租賃合同無效，合同上并不是他本人簽名，原告王某才知被騙。原告王某認為被告趙某在明知自己沒有轉讓權的情況下找人假冒房東蔡某與原告王某簽訂門面租賃合同，并私自收取原告王某門面轉讓金，使其經濟上蒙受了巨大的損失，故訴至法院請求判令被告趙某賠償因其違約行為給原告王某造成的經濟損失共計36000元。
【法院審判】
法院經審理后認為，原告王某與假冒房主簽訂了房屋租賃合同，據此，趙某收取門面轉讓費36000元，其行為已涉嫌合同詐騙，因此認為本案不屬于該院主管范圍，最終作出駁回原告王某訴求的裁定。
【律師評析】
本案的焦點是，轉租合同到底應當認定為有效合同還是應當認定為無效合同。
筆者認為，法院做出以上裁定不能從根本上解決這起本來就屬于民事領域的糾紛。在是否認定轉租合同的有效性的基礎上，原告王某是否對這36000元轉租款中的20000元享有請求權出現兩種不同觀點。筆者則認為，原告王某對這 20000元享有請求權。
一、關于租賃合同與轉租合同的關系
一個合同要發生法律上的效力應當滿足以下幾個要件：當事人具有民事主體資格、合同當事人雙方意思表示一致，以及合同內容合法。但對于轉租合同這一較為特殊的合同而言，還應滿足法律的特殊規定。《合同法》明確規定，承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人(即次承租人)，承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成直接經濟損失的，承租人應當向出租人賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。依此規定，承租人非經出租人同意，不得將租賃物轉租給他人。雖然本條并未對非法轉租進行規定，依據民事領域“法不禁止即是自由”的法彥，即是說，承租人在未取得出租人的同意而將租賃物轉租給第三人的情況下，若出租人未行使解除權，則租賃關系仍然有效，不因承租人的轉租而受影響。
二、關于對租賃合同享有撤銷權的主體的認定
有人認為，在合同簽訂過程中，被告趙某找人頂替房東蔡某與原告王某簽訂合同的行為屬于欺詐，存在欺詐的合同應屬于可變更、可撤銷的合同，在原告王某未行使變更、撤銷權之前，合同仍是有效的。而且，房屋轉租款36000元中的20000元是要給房東蔡某的，只有16000元屬于被告趙能轉租所應得的手續費。原告王某對其中的20000元不享有請求權，要么也應當是由房東蔡某來行使請求權。但筆者認為，合同的撤銷權只能由合同當事人來行使，而在本案中，轉租合同的當事人是原告王某與被告趙某，房主蔡某根本就不享有轉租合同的撤銷權。就算是按照以上邏輯將錯就錯，就算是被告趙某的行為成立欺詐而使轉租合同成為效力待定的合同，此時也因房主行使“合同撤銷權”而使效力待定的合同成為無效合同，更何況這樣的理由在法理上是說不通的。
三、關于轉租合同被認定為無效的理由
筆者認為，在本案中，房東蔡某行使了自己對原始租賃合同所享有的解除權，且明確告知了原告王某其與被告趙某簽訂的轉租合同是無效的。此時，原、被告趙某之間的轉租已轉換成不合法轉租，且發生以下法律后果：就原告王某與被告趙某之間的關系而言，雙方之間的合同因被告趙某的無權處分行為而使合同從效力待定的合同轉換為無效的合同，(即便有效也因被告的違約行為——違背合同的誠實信用原則，使合同目的不能實現而最終導致合同無效。)因被告趙某的單方面原因而使原告王某不能對租賃物行使使用收益的權利，對此，被告趙某當然負有責任，原告王某當然可以向被告趙某行使賠償損失的請求權。就被告趙某與房東蔡某之間的關系而言，被告趙某轉租未經房東蔡某同意為嚴重違約行為，房東蔡某有權解除合同，在房東蔡某終止他與被告趙某之間的租賃關系時，被告趙某對房屋的處分則為無權處分。被告趙某在對房屋不享有處分權的情況下私自將房屋轉租給原告王某，在房東蔡某未對該處分行為進行追認的情況下，該合同則從效力待定的性質轉化為無效合同。
由本案的相關情形可以看出，原、被告趙某之間的合同已屬無效合同，且是因為被告趙某不享有合同標的物的處分權且事后未得到享有處分權人的追認而致使合同無效的。根據《合同法》第五十八條，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還;不能返還或沒有必要返還的，應當折價補償，有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失;雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。就本案而言，姑且不論被告趙某的過錯責任，就合同的標的物轉租款，原告王某是應該享有完整的請求權的。
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