代理詞

審判長、審判員：

遼寧古塔律師事務(wù)所依法接受本案被告人的委托，指派我參加本案的訴訟活動。通過法庭調(diào)查，我認(rèn)為本案的焦點(diǎn)有兩個：第一、房屋買賣合同是否有效。第二、合同如果無效的后果處理。下面謹(jǐn)就爭議的問題發(fā)表如下意見。

一、 房屋買賣合同自始無效。

我國《土地管理法》第六十三條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。”，《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》規(guī)定：“禁止擅自通過‘村改居’等方式將農(nóng)民集體所有土地轉(zhuǎn)為國有土地。禁止農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非法出讓、出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。改革和完善宅基地審批制度，加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。”國土資源部國土資發(fā)〔2004〕234號《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》第（十三）款重申：“嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。”。《物權(quán)法》第一百五十三條規(guī)定，宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有規(guī)定。

由此可見，無論從法律還是法規(guī)以及規(guī)章層面上，城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村宅基地都是一種違法行為，根據(jù)合同法規(guī)定，違反法律法規(guī)禁止性規(guī)定的行為當(dāng)然無效，本著房地不可分離的特征，本案的房屋買賣自然無效。

二、 無效合同的法律后果。

我國合同法第58條規(guī)定“合同無效或者被撤銷后,因該合同取得的財產(chǎn),應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的,應(yīng)當(dāng)折價補(bǔ)償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失,雙方都有過錯的,應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。”

也就是說，合同全部無效的后果就是恢復(fù)到合同訂立當(dāng)時的狀態(tài)，因此造成的損失由過錯方賠償。本案合同無效后果應(yīng)做如下處理。

1、 原告返還占用的房屋，被告返還已經(jīng)交付房款13000元（另1000元是借款，無法直接轉(zhuǎn)化為房款），并支付該款的同期貸款利率。

2、 原告裝修投入不能拆除的部分折價歸原告，原告給付對價。

3、 被告根據(jù)當(dāng)?shù)刈饨鹚剑o付原告2年房屋使用費(fèi)。因為如果正常租賃，原告應(yīng)當(dāng)支付此款，基于買賣關(guān)系不成立，但是原告使用2年的事實，本著權(quán)利義務(wù)對等原則，原告沒有理由不支付被告應(yīng)當(dāng)取得的房屋占用期間的使用費(fèi)。

4、 房屋增值部分的分配：基于司法實踐中房屋買賣無效確認(rèn)時，房地產(chǎn)市場增值空間較大，作為出賣方在土地增值及房屋本身重置成新價與原來差異過高且買賣時間很長等情勢變更，一些發(fā)達(dá)城市地區(qū)此類案件增多的情況下，個別法院判決處理了部分增值賠償問題，并且也引起了有關(guān)學(xué)者的關(guān)注和論證。因此，本案如果參照處理可按照下列方式計算。

第一、 增值的計算方式：這個增值應(yīng)當(dāng)以雙方簽定協(xié)議時（2006年3月26日）的市場價作為房屋當(dāng)時價格做基礎(chǔ)，而不能以雙方簽定的價格為基準(zhǔn)。因為所謂的增值必須是市場客觀上的增值，不以人的主觀為轉(zhuǎn)移。同樣房屋交易，不同的當(dāng)事人會協(xié)商出不同的價格。原來的約定價格可能高于也可能低于市場實際價格，如果以現(xiàn)在房屋的市場價格減去原來協(xié)議交易價格作為增值額度，很可能與市場實際升值空間不符，造成對其中一方的不公平后果。

第二、 增值部分應(yīng)當(dāng)扣除欠交的房款數(shù)額比例：本著損益相抵原則，欠款部分不能作為買賣部分增值空間計算，這部分應(yīng)得房款沒有實現(xiàn)買賣利益，因此應(yīng)當(dāng)扣除。

就本案來講，原告交付房款為13000元，占全部約定房款56。5%，那么買賣后增值部分應(yīng)當(dāng)乘以這個比例才能做為最后增值分配數(shù)額。

第三：增值部分還應(yīng)當(dāng)扣除買賣后裝修賠償數(shù)額。

房屋的最終評估價格是以現(xiàn)在裝修后狀態(tài)作為標(biāo)準(zhǔn)，因為裝修部分已經(jīng)賠償，當(dāng)然要扣除，否則就是重復(fù)賠償。

第四：對于最后增值部分應(yīng)當(dāng)按照均等原則分配，因為本案的買賣無效不是雙方過錯造成，是法律禁止交易，即便被告同意也不會完成交易，因此，雙方均無過錯。應(yīng)當(dāng)平均分配增值收益。

最后需要說明的是，司法實踐中，對于房地產(chǎn)增值部分分配判例，都是基于交易時間很長，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)情勢變更原因，產(chǎn)生巨大利益所致。比如北京地區(qū)判例依據(jù)的是北京高院的指導(dǎo)意見：“目前此類糾紛主要有以下情況：從訴訟雙方和案由來看，主要為房屋出賣人訴買受人，要求確認(rèn)合同無效并收回房屋；從買賣雙方身份來看，出賣人為農(nóng)村村民，買受人主要是城市居民或外村村民，；從交易發(fā)生的時間看，多發(fā)生在起訴前兩年以上，有的甚至在10年以上；從合同履行來看，大多依約履行了合同義務(wù)，出賣人交付了房款；從訴訟的起因來看，多緣于土地增值以及土地征用、房屋拆遷等因素，房屋現(xiàn)值或拆遷補(bǔ)償價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于原房屋買賣價格，出賣人受利益驅(qū)動而起訴；從標(biāo)的物現(xiàn)狀來看，有的房屋已經(jīng)過裝修、翻建、改建等添附行為。”

本案很顯然適用此類判例有些牽強(qiáng)，首先，當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場基本沒有變化，增值空間不過物價上升狀態(tài)，不會超過百分之幾，其次，在原告只交付部分房款的情況下，因為法律禁止導(dǎo)致交易不能，也無法參照交易多年產(chǎn)生一方違約的過錯分配原則。最后需要強(qiáng)調(diào)的是，該房屋在交易幾年前也就是被告購買當(dāng)初就遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于原被告交易價格，因此，即便有增值，也不是客觀增值，不在賠償之列。因此，代理人仍傾向于不在增值問題上予以處理，因為這個問題還沒有成熟的司法解釋和法律明確規(guī)定，屬于法理研究探索中。

此致

黑山縣人民法院

代理人：薛峰

2008年3月21日

附：本案幾種擬制后果處理建議

1、 雙方房屋買賣合同無效，原告反還被告房屋。

2、 原告支付被告占用兩年使用費(fèi)2500元（年租金1250元）

3、 被告反還原告房款13000元，并賠償同期銀行貸款利率損失。

4、 被告支付裝修損失2000-3000元。

5、 房屋增值損失計算方式：

第一種：基數(shù)23000元，現(xiàn)值45000元。差價22000元乘56。5%等于12210元減去裝修賠償2000—3000元等于10210—9210元為增值分配最后數(shù)。

這個增值原被告各得一半5105—4605元。

第二種：基數(shù)估價35000元，現(xiàn)值估價45000元。差價10000元乘56．5%等于5650元減去裝修賠償2000—3000元等于3650--2650元為增值分配最后數(shù)。

這個增值原被告各得一半1825—1325元。

第三種：基數(shù)23000元，現(xiàn)值估價40000元，差價17000元乘56．5%等于9505元減去裝修賠償2000—3000元等于7505—6505元為增值分配最后數(shù)。

這個增值原被告各得一半3752。5—3252。5元。