國(guó)土資發(fā)〔2011〕63號(hào) 　　各省、自治區(qū)、直轄市國(guó)土資源廳(國(guó)土環(huán)境資源廳、國(guó)土資源局、國(guó)土資源和房屋管理局、規(guī)劃和國(guó)土資源管理局)，副省級(jí)城市國(guó)土資源主管部門(mén)，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)國(guó)土資源局： 　　去年以來(lái)，各地按照中央和部關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策要求，在堅(jiān)持土地招標(biāo)拍賣(mài)掛牌(以下簡(jiǎn)稱(chēng)招拍掛)制度基礎(chǔ)上，積極探索創(chuàng)新城市住房用地出讓政策，促進(jìn)地價(jià)房?jī)r(jià)合理調(diào)整，取得了積極成效。為進(jìn)一步落實(shí)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)辦發(fā)〔2011〕1號(hào))的要求，完善招拍掛的供地政策，加強(qiáng)土地出讓政策在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控中的積極作用，現(xiàn)提出以下意見(jiàn)。 　　一、正確把握土地招拍掛出讓政策的調(diào)控作用 　　國(guó)有土地使用權(quán)招拍掛出讓制度是市場(chǎng)配置國(guó)有經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的基本制度。它充分體現(xiàn)了公開(kāi)公平公正競(jìng)爭(zhēng)和誠(chéng)實(shí)信用的市場(chǎng)基本原則，建立了反映市場(chǎng)供求關(guān)系、資源稀缺程度、環(huán)境損害成本的價(jià)格形成機(jī)制，完全符合社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的基本方向。堅(jiān)持國(guó)有經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地招拍掛出讓制度和在房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行正常條件下按“價(jià)高者得”原則取得土地，符合市場(chǎng)優(yōu)化配置土地資源的基本原則，符合法律政策要求，同時(shí)在抑制行政權(quán)力干預(yù)市場(chǎng)，從源頭上防治土地出讓領(lǐng)域腐敗中發(fā)揮了重要作用。 　　當(dāng)前，部分城市商品住房?jī)r(jià)格居高不下，戶(hù)型結(jié)構(gòu)和保障性安居工程用地布局不合理，少數(shù)規(guī)劃的商品住房?jī)?yōu)質(zhì)地塊和二三線城市商品住房土地出讓存在著地價(jià)非理性上漲的可能。為進(jìn)一步落實(shí)中央關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控各項(xiàng)政策和工作要求，積極主動(dòng)發(fā)揮招拍掛出讓土地政策的穩(wěn)定市場(chǎng)、優(yōu)化結(jié)構(gòu)、促進(jìn)地價(jià)房?jī)r(jià)合理調(diào)整、保障住房用地的作用，當(dāng)前和今后一個(gè)時(shí)期，各級(jí)國(guó)土資源主管部門(mén)必須從完善土地市場(chǎng)機(jī)制、健全土地宏觀調(diào)控體系、實(shí)施節(jié)約優(yōu)先戰(zhàn)略的基本要求出發(fā)，以“保民生、促穩(wěn)定”為重點(diǎn)，堅(jiān)持土地招拍掛出讓基本制度，創(chuàng)新和完善有效實(shí)現(xiàn)中央調(diào)控政策要求的土地出讓政策和措施，主動(dòng)解決商品住房建設(shè)項(xiàng)目供地、開(kāi)發(fā)利用和監(jiān)管中出現(xiàn)的新情況、新問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)土地經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)綜合效益的統(tǒng)一、市場(chǎng)配置與宏觀調(diào)控的統(tǒng)一，促進(jìn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。 　　二、完善住房用地招拍掛計(jì)劃公示制度 　　市、縣在向社會(huì)公布年度住房用地出讓計(jì)劃的基礎(chǔ)上，建立計(jì)劃出讓地塊開(kāi)發(fā)建設(shè)的宗地條件公布機(jī)制，根據(jù)出讓進(jìn)度安排，進(jìn)一步細(xì)化擬出讓地塊、地段的規(guī)劃和土地使用條件，定期向社會(huì)發(fā)布細(xì)化的商品住房和保障性安居工程各類(lèi)房屋建設(shè)用地信息，同時(shí)明確意向用地者申請(qǐng)用地的途徑和方式，公開(kāi)接受用地申請(qǐng)。單位和個(gè)人對(duì)列入出讓計(jì)劃的具體地塊有使用意向并提出符合規(guī)定的申請(qǐng)后，應(yīng)及時(shí)組織實(shí)施土地招拍掛出讓。公示保障性安居工程項(xiàng)目劃撥用地時(shí)，一并向社會(huì)公示申請(qǐng)用地單位，接受社會(huì)監(jiān)督。 　　三、調(diào)整完善土地招拍掛出讓政策 　　各地要根據(jù)當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)、住房建設(shè)發(fā)展階段，對(duì)需要出讓的宗地，選擇恰當(dāng)?shù)耐恋爻鲎尫绞胶驼撸鋵?shí)政府促進(jìn)土地合理布局，節(jié)約集約利用，有效合理調(diào)整地價(jià)房?jī)r(jià)，保障民生，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期的目標(biāo)。 　　(一)限定房?jī)r(jià)或地價(jià)，以掛牌或拍賣(mài)方式出讓政策性住房用地。 　　以“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”方式出讓土地使用權(quán)的，市、縣國(guó)土資源主管部門(mén)應(yīng)在土地出讓前，會(huì)同住房建設(shè)、物價(jià)、規(guī)劃行政主管部門(mén)，按相關(guān)政策規(guī)定確定住房銷(xiāo)售條件，根據(jù)擬出讓宗地所在區(qū)域商品住房銷(xiāo)售價(jià)格水平，合理確定擬出讓宗地的控制性房屋銷(xiāo)售價(jià)格上限和住房套型面積標(biāo)準(zhǔn)，以此作為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的約束性條件，一并納入土地出讓方案，報(bào)經(jīng)政府批準(zhǔn)后，以掛牌、拍賣(mài)方式公開(kāi)出讓土地使用權(quán)，符合條件、承諾地價(jià)最高且不低于底價(jià)的為土地使用權(quán)競(jìng)得人。出讓成交后，競(jìng)得人接受的宗地控制性房屋銷(xiāo)售價(jià)格、成交地價(jià)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件及違約處罰條款等，均應(yīng)在成交確認(rèn)書(shū)和出讓合同中明確。 　　以“限地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)”方式出讓土地使用權(quán)的，市、縣國(guó)土資源主管部門(mén)應(yīng)在土地出讓前，根據(jù)擬出讓宗地的征地拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)、土地前期開(kāi)發(fā)成本、同一區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)和市場(chǎng)地價(jià)水平、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件、房屋銷(xiāo)售價(jià)格和政府確定的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)等因素，綜合確定擬出讓宗地的出讓價(jià)格，同時(shí)應(yīng)確定房?jī)r(jià)的最高控制價(jià)(應(yīng)低于同區(qū)域、同條件商品住房市場(chǎng)價(jià))，一并納入土地出讓方案，報(bào)經(jīng)政府批準(zhǔn)后，以掛牌、拍賣(mài)方式公開(kāi)出讓土地使用權(quán)，按照承諾銷(xiāo)售房?jī)r(jià)最低者(開(kāi)發(fā)商售房時(shí)的最高售價(jià))確定為土地競(jìng)得人。招拍掛成交后，競(jìng)得人承諾的銷(xiāo)售房?jī)r(jià)、成交地價(jià)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件及違約處罰條款等，均應(yīng)在成交確認(rèn)書(shū)和出讓合同中明確。 　　(二)限定配建保障性住房建設(shè)面積，以掛牌或拍賣(mài)方式出讓商品住房用地。 　　以“商品住房用地中配建保障性住房”方式出讓土地使用權(quán)的，市、縣國(guó)土資源主管部門(mén)應(yīng)會(huì)同住房建設(shè)、規(guī)劃、房屋管理和住房保障等部門(mén)確定擬出讓宗地配建廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房的面積、套數(shù)、建設(shè)進(jìn)度、政府收回條件、回購(gòu)價(jià)格及土地面積分?jǐn)傓k法等，納入出讓方案，經(jīng)政府批準(zhǔn)后，寫(xiě)入出讓公告及文件，組織實(shí)施掛牌、拍賣(mài)。土地出讓成交后，成交價(jià)款和競(jìng)得人承諾配建的保障性住房事項(xiàng)一并寫(xiě)入成交確認(rèn)書(shū)和出讓合同。 　　(三)對(duì)土地開(kāi)發(fā)利用條件和出讓地價(jià)進(jìn)行綜合評(píng)定，以招標(biāo)方式確定土地使用權(quán)人。 　　以“土地利用綜合條件最佳”為標(biāo)準(zhǔn)出讓土地使用權(quán)，市、縣國(guó)土資源主管部門(mén)應(yīng)依據(jù)規(guī)劃條件和土地使用標(biāo)準(zhǔn)按照宗地所在區(qū)域條件、政府對(duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)的要求，制定土地出讓方案和評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，在依法確定土地出讓底價(jià)的基礎(chǔ)上，將土地價(jià)款及交付時(shí)間、開(kāi)發(fā)建設(shè)周期、建設(shè)要求、土地節(jié)約集約程度、企業(yè)以往出讓合同履行情況等影響土地開(kāi)發(fā)利用的因素作為評(píng)標(biāo)條件，合理確定各因素權(quán)重，會(huì)同有關(guān)部門(mén)制定標(biāo)書(shū)，依法依紀(jì)，發(fā)布公告，組織招投標(biāo)。經(jīng)綜合評(píng)標(biāo)，以土地利用綜合條件最佳確定土地使用者。確定中標(biāo)人后，應(yīng)向社會(huì)公示并將上述土地開(kāi)發(fā)利用條件寫(xiě)入中標(biāo)通知書(shū)和出讓合同。 　　四、大力推進(jìn)土地使用權(quán)出讓網(wǎng)上運(yùn)行 　　出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)涉及的出讓公告、出讓文件、競(jìng)買(mǎi)人資格、成交結(jié)果等，都應(yīng)在部門(mén)戶(hù)網(wǎng)站和各地國(guó)土資源主管部門(mén)的網(wǎng)上公開(kāi)發(fā)布。積極推行國(guó)有經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地網(wǎng)上掛牌出讓方式。市、縣國(guó)土資源主管部門(mén)可以通過(guò)網(wǎng)上發(fā)布出讓公告信息，明確土地開(kāi)發(fā)利用、競(jìng)買(mǎi)人資格和違約處罰等條件，組織網(wǎng)上報(bào)價(jià)競(jìng)價(jià)并確定競(jìng)得人。網(wǎng)上掛牌出讓成交后，市、縣國(guó)土資源主管部門(mén)要按照國(guó)有土地招拍掛出讓規(guī)范，及時(shí)與競(jìng)得人簽訂紙質(zhì)件的成交確認(rèn)書(shū)和出讓合同。對(duì)競(jìng)得人需要進(jìn)行相關(guān)資料審查的，建立網(wǎng)上成交后的審查制度，發(fā)現(xiàn)受讓人存在違法違規(guī)行為或不具有競(jìng)買(mǎi)資格時(shí)，掛牌出讓不成交，應(yīng)重新組織出讓?zhuān)?duì)違規(guī)者進(jìn)行處罰。 　　五、完善土地招拍掛出讓合同 　　市、縣國(guó)土資源主管部門(mén)要依據(jù)現(xiàn)行土地管理法律政策，對(duì)附加各類(lèi)開(kāi)發(fā)建設(shè)銷(xiāo)售條件的政策性商品住房用地的出讓?zhuān)黾映鲎尯贤瑮l款，完善出讓合同內(nèi)容，嚴(yán)格供后監(jiān)管。政策性商品住房用地出讓成交后，競(jìng)得人或中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照成交確認(rèn)書(shū)或中標(biāo)通知書(shū)的要求，按時(shí)與國(guó)土資源主管部門(mén)簽訂出讓合同。建房套數(shù)、套型、面積比例、容積率、項(xiàng)目開(kāi)竣工時(shí)間、銷(xiāo)售對(duì)象條件、房屋銷(xiāo)售價(jià)格上限、受讓人承諾的銷(xiāo)售房?jī)r(jià)、土地轉(zhuǎn)讓條件、配建要求等規(guī)劃、建設(shè)、土地使用條件以及相應(yīng)的違約責(zé)任，應(yīng)當(dāng)在土地出讓合同或住房建設(shè)和銷(xiāo)售合同中明確。 　　為保證政策性商品住房用地及時(shí)開(kāi)發(fā)利用，市、縣國(guó)土資源主管部門(mén)可以在出讓合同中明確約定不得改變土地用途和性質(zhì)、不得擅自提高或降低規(guī)定的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、保障性住房先行建設(shè)和先行交付、不得違規(guī)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)等內(nèi)容，對(duì)違反規(guī)定或約定的，可在出讓合同中增加“收回土地使用權(quán)并依法追究責(zé)任”等相關(guān)內(nèi)容。 　　各地應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)政策性商品住房用地出讓合同履行情況的監(jiān)督檢查，對(duì)違反合同約定的，應(yīng)會(huì)同有關(guān)部門(mén)依法處罰，追究違約責(zé)任。 　　各省級(jí)國(guó)土資源主管部門(mén)要切實(shí)加強(qiáng)對(duì)市、縣住房供地政策制度和組織實(shí)施工作的指導(dǎo)和監(jiān)管，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決出現(xiàn)的問(wèn)題。也可按照本意見(jiàn)，探索其他用途土地出讓方式和土地出讓各環(huán)節(jié)的制度創(chuàng)新，進(jìn)一步完善國(guó)有土地使用權(quán)招拍掛出讓制度，保障和促進(jìn)中央關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的落實(shí)。