中國(guó)銀監(jiān)會(huì) 國(guó)土資源部

關(guān)于印發(fā)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款管理暫行辦法的通知

　　銀監(jiān)發(fā)[2016]26號(hào)

　　各銀監(jiān)局，各省、自治區(qū)、直轄市國(guó)土資源主管部門(mén)，各政策性銀行、大型銀行、股份制銀行，郵儲(chǔ)銀行，外資銀行，金融資產(chǎn)管理公司，其他會(huì)管金融機(jī)構(gòu)：

　　為規(guī)范推進(jìn)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款工作，根據(jù)《中共中央辦公廳 國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)〈關(guān)于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點(diǎn)工作的意見(jiàn)〉的通知》(中辦發(fā)〔2014〕71號(hào))和《全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于授權(quán)國(guó)務(wù)院在北京市大興區(qū)等三十三個(gè)試點(diǎn)縣(市、區(qū))行政區(qū)域暫時(shí)調(diào)整實(shí)施有關(guān)法律規(guī)定的決定》精神，銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合國(guó)土資源部制定了《農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款管理暫行辦法》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)結(jié)合實(shí)際認(rèn)真貫徹落實(shí)。

　　2016年5月13日

　　農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款

　　管理暫行辦法

　　第一條 為落實(shí)《中共中央辦公廳 國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)〈關(guān)于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點(diǎn)工作的意見(jiàn)〉的通知》(中辦發(fā)〔2014〕71號(hào))，規(guī)范推進(jìn)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款工作，根據(jù)《中華人民共和國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理法》、《全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于授權(quán)國(guó)務(wù)院在北京市大興區(qū)等三十三個(gè)試點(diǎn)縣(市、區(qū))行政區(qū)域暫時(shí)調(diào)整實(shí)施有關(guān)法律規(guī)定的決定》以及《國(guó)土資源部關(guān)于印發(fā)農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市和宅基地制度改革試點(diǎn)實(shí)施細(xì)則的通知》(國(guó)土資發(fā)〔2015〕35號(hào))，制定本辦法。

　　第二條 按照金融改革與農(nóng)村土地制度改革緊密銜接的原則，在堅(jiān)持土地公有制性質(zhì)不變、耕地紅線(xiàn)不突破、農(nóng)民利益不受損的前提下，開(kāi)展農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款工作，落實(shí)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地與國(guó)有建設(shè)用地同等入市、同權(quán)同價(jià)。

　　第三條 允許開(kāi)展抵押貸款的農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地僅限于國(guó)家確定的入市改革試點(diǎn)地區(qū)。

　　第四條 農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款，是指以農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)作為抵押財(cái)產(chǎn)，由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)向符合條件的借款人發(fā)放的在約定期限內(nèi)還本付息的貸款。

　　農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地是指存量農(nóng)村集體建設(shè)用地中，土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工礦倉(cāng)儲(chǔ)、商服等經(jīng)營(yíng)性用途的土地。

　　第五條 在符合規(guī)劃、用途管制、依法取得的前提下，以出讓、租賃、作價(jià)出資(入股)方式入市的和具備入市條件的農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)可以辦理抵押貸款。農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，地上的建筑物應(yīng)一并抵押。

　　前款所稱(chēng)具備入市條件是指，尚未入市但已經(jīng)依法進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記并持有權(quán)屬證書(shū)，符合規(guī)劃、環(huán)保等要求，具備開(kāi)發(fā)利用的基本條件，所有權(quán)主體履行集體土地資產(chǎn)決策程序同意抵押，試點(diǎn)縣(市、區(qū))政府同意抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)土地可以入市的情形;尚未入市但改革前依法使用的農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，依法進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記并持有權(quán)屬證書(shū)，按相關(guān)規(guī)定辦理入市手續(xù)，簽訂土地使用合同，辦理變更登記手續(xù)的情形。

　　第六條 具有下列情形之一的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)不得抵押：

　　(一)權(quán)屬不清或存在爭(zhēng)議的;

　　(二)司法機(jī)關(guān)依法查封的;

　　(三)被依法納入拆遷征地范圍的;

　　(四)擅自改變用途的;

　　(五)其他不得辦理抵押的情形。

　　第七條 農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持依法合規(guī)、惠農(nóng)利民、平等自愿、公平誠(chéng)信、風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)原則。

　　第八條 銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)實(shí)行貸款全流程管理，全面了解客戶(hù)信息，綜合考慮借款人和抵押財(cái)產(chǎn)的實(shí)際情況，合理確定貸款期限和額度等。

　　第九條 銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與借款人在合同中約定明確、合法的貸款用途，并按約定檢查監(jiān)督貸款的使用情況，防止挪用貸款。

　　第十條 以農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)作抵押申請(qǐng)貸款的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿(mǎn)足以下條件：

　　(一) 依法進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記并取得縣級(jí)以上人民政府或政府相關(guān)主管部門(mén)頒發(fā)的農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地權(quán)屬證書(shū)并可辦理抵押登記;

　　(二)用于抵押的農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地符合土地利用總體規(guī)劃及城鄉(xiāng)規(guī)劃;

　　(三)用于抵押的農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物未設(shè)定影響處置變現(xiàn)和銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)優(yōu)先受償?shù)钠渌麢?quán)利;

　　(四)具備入市條件的，應(yīng)具備所有權(quán)主體履行集體土地資產(chǎn)決策程序同意抵押，試點(diǎn)縣(市、區(qū))政府同意抵押的證明材料等;

　　(五)法律、行政法規(guī)和中國(guó)銀監(jiān)會(huì)規(guī)定的其他條件。

　　第十一條 銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)受理借款人貸款申請(qǐng)后，應(yīng)當(dāng)履行盡職調(diào)查職責(zé)，并對(duì)貸款申請(qǐng)內(nèi)容和相關(guān)情況的真實(shí)性、準(zhǔn)確性、完整性進(jìn)行調(diào)查核實(shí)，形成調(diào)查評(píng)價(jià)意見(jiàn)。重點(diǎn)包括以下內(nèi)容：

　　(一)借款人具有完全民事行為能力，信用記錄良好;

　　(二)借款人所在行業(yè)狀況、持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力以及合法的還款來(lái)源;

　　(三)抵押財(cái)產(chǎn)是否真實(shí)有效、產(chǎn)權(quán)清晰并取得合法權(quán)證，相應(yīng)手續(xù)是否合法齊備，是否存在權(quán)屬爭(zhēng)議;

　　(四)抵押財(cái)產(chǎn)價(jià)值評(píng)估是否合理;

　　(五)抵押財(cái)產(chǎn)是否符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃及用途管制;

　　(六)抵押財(cái)產(chǎn)是否符合當(dāng)?shù)亓鬓D(zhuǎn)交易政策規(guī)定，是否容易處置變現(xiàn)，是否存在影響抵押財(cái)產(chǎn)處置和銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利瑕疵或權(quán)利負(fù)擔(dān)。

　　第十二條 銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)值評(píng)估制度。可采用外部評(píng)估或內(nèi)部評(píng)估的方式對(duì)用于抵押的農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)行價(jià)值評(píng)估。

　　第十三條 銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)綜合考慮借款人的資信狀況、償債能力、貸款期限以及抵押土地的使用年限、地理位置、規(guī)劃和用途等因素，確定農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)抵押率。

　　第十四條 銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)參考同期同檔次基準(zhǔn)利率，綜合考慮借款人的實(shí)際情況，合理自主確定農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款的利率。

　　第十五條 銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)機(jī)制，全面審查農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)因素，合理作出信貸決策。

　　第十六條 銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行全面、動(dòng)態(tài)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，有效跟蹤檢查和監(jiān)控分析信貸資金使用、借款人信用及擔(dān)保變化等情況。

　　第十七條 銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照抵押合同的約定，加強(qiáng)押品的動(dòng)態(tài)管理和價(jià)值重估，保證抵押權(quán)利的真實(shí)、合法、足值、有效。

　　第十八條 抵押權(quán)存續(xù)期間，未經(jīng)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)同意，抵押人不得擅自轉(zhuǎn)讓或處分已抵押的農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)及其上的建筑物、其他附著物，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。

　　第十九條 抵押財(cái)產(chǎn)價(jià)值減少時(shí)，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)有權(quán)要求恢復(fù)抵押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值，或者要求借款人提供與減少的價(jià)值相應(yīng)的擔(dān)保。借款人不恢復(fù)財(cái)產(chǎn)的價(jià)值也不提供其他擔(dān)保的，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)有權(quán)要求借款人提前清償債務(wù)。

　　第二十條 銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在合同中明確，在抵押權(quán)存續(xù)期間，如國(guó)家依法征收該宗土地，抵押人應(yīng)當(dāng)以所得補(bǔ)償費(fèi)用優(yōu)先償還借款人債務(wù)，或另行提供其他足值有效擔(dān)保。

　　第二十一條 貸款到期后，借款人未清償債務(wù)或出現(xiàn)當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)可以通過(guò)折價(jià)、拍賣(mài)、變賣(mài)抵押財(cái)產(chǎn)等合法途徑處置已抵押的農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)。所得價(jià)款由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)優(yōu)先受償。

　　土地所有權(quán)人在同等條件下享有使用權(quán)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

　　第二十二條 銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警制度和重大風(fēng)險(xiǎn)報(bào)告制度。發(fā)生以下情形時(shí)，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按規(guī)定及時(shí)預(yù)警、采取相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)控制和化解措施，并向試點(diǎn)地區(qū)銀行業(yè)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)和國(guó)土資源行政主管部門(mén)報(bào)告。

　　(一)國(guó)家法律法規(guī)、城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃及土地市場(chǎng)供求等因素發(fā)生重大變化，對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)價(jià)值穩(wěn)定性產(chǎn)生不利影響或?qū)е缕淞鬓D(zhuǎn)權(quán)能受限的;

　　(二)抵押財(cái)產(chǎn)對(duì)應(yīng)的農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地被列入土地征收征用或拆遷范圍的;

　　(三)抵押人未經(jīng)有權(quán)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，擅自改變土地用途的;

　　(四)抵押財(cái)產(chǎn)被司法機(jī)關(guān)查封的;

　　(五)發(fā)生其他重大風(fēng)險(xiǎn)變化的情形。

　　第二十三條 貸款需要展期的，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)綜合考量貸款用途、貸款期限與額度、借款人經(jīng)營(yíng)狀況與還款能力以及抵押財(cái)產(chǎn)狀況，決定是否展期。

　　第二十四條 鼓勵(lì)試點(diǎn)地區(qū)通過(guò)政府性融資擔(dān)保公司提供擔(dān)保的方式，為農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款提供增信服務(wù)。

　　第二十五條 鼓勵(lì)有條件的試點(diǎn)縣(市、區(qū))政府建立風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償機(jī)制。

　　第二十六條 不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)為抵押雙方提供信息查詢(xún)、抵押登記等相關(guān)服務(wù)，協(xié)調(diào)做好農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款工作。

　　第二十七條 農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)抵押登記參照國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)抵押登記的有關(guān)規(guī)定，由所在地的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理。

　　第二十八條 銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)和抵押人簽訂抵押合同后，雙方共同持以下資料向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理抵押登記，抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。

　　(一)抵押登記申請(qǐng)書(shū);

　　(二)貸款合同和抵押合同;

　　(三)集體建設(shè)用地權(quán)屬證書(shū);

　　(四)登記機(jī)構(gòu)規(guī)定的其他資料。

　　第二十九條 對(duì)符合抵押登記條件的，試點(diǎn)地區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時(shí)將抵押合同約定的有關(guān)事項(xiàng)在登記簿加以記載，并向銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)頒發(fā)抵押權(quán)登記證明。

　　經(jīng)審核符合登記條件的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)于受理登記申請(qǐng)材料后10個(gè)工作日內(nèi)辦結(jié)登記手續(xù)。

　　第三十條 試點(diǎn)地區(qū)銀行業(yè)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)會(huì)同國(guó)土資源行政主管部門(mén)加強(qiáng)對(duì)試點(diǎn)地區(qū)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款的監(jiān)管與評(píng)估工作。

　　第三十一條 銀行業(yè)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)要統(tǒng)籌研究，合理確定農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重、資本計(jì)提、貸款分類(lèi)等方面的計(jì)算規(guī)則和激勵(lì)政策，支持銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)開(kāi)展農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)。

　　第三十二條 試點(diǎn)縣(市、區(qū))銀行業(yè)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)及國(guó)土資源行政主管部門(mén)要將農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款情況按季度分別報(bào)送至中國(guó)銀監(jiān)會(huì)和國(guó)土資源部。

　　第三十三條 銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)可以根據(jù)本辦法制定農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款實(shí)施細(xì)則。

　　第三十四條 本辦法由中國(guó)銀監(jiān)會(huì)、國(guó)土資源部負(fù)責(zé)解釋。

　　第三十五條 本辦法自發(fā)布之日起施行，有效期至2017年12月31日。