本報(bào)訊（記者趙鵬）昨天，國(guó)稅總局出臺(tái)相關(guān)通知，要求自8月1日開(kāi)始，國(guó)內(nèi)居民在進(jìn)行個(gè)人二手房轉(zhuǎn)讓時(shí)，所得收益須按照“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目繳納個(gè)稅，該稅率為固定的20％。該通知還首次明確了一系列的操作細(xì)則和稅前扣除項(xiàng)目。

　　個(gè)稅契稅一并征繳

　　通知明確，今后主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要在房產(chǎn)交易場(chǎng)所設(shè)置稅收征收窗口，個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅，應(yīng)與轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)應(yīng)繳納的契稅、營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅等稅收一并辦理。對(duì)于地方稅務(wù)機(jī)關(guān)暫沒(méi)有條件在房地產(chǎn)交易場(chǎng)所設(shè)置稅收征收窗口的，應(yīng)委托契稅征收部門(mén)一并征收個(gè)人所得稅等稅收。這實(shí)際上意味著，原來(lái)的自愿繳納個(gè)稅將轉(zhuǎn)變?yōu)閺?qiáng)制繳納。

　　北京地稅相關(guān)人士透露，轉(zhuǎn)讓二手房是否繳納個(gè)稅，就可能與房產(chǎn)過(guò)戶以及辦理房產(chǎn)證掛鉤了。目前，雖然北京地稅尚未接到國(guó)稅總局的正式通知，但是在接到后，該局一定會(huì)嚴(yán)格執(zhí)行最新規(guī)定。

　　稅前扣除合理費(fèi)用

　　據(jù)北京地稅的相關(guān)人士透露，與1999年的《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、建設(shè)部關(guān)于個(gè)人出售住房所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》的規(guī)定相比，這次通知首次明確了一系列的操作細(xì)則和稅前扣除項(xiàng)目，使政策執(zhí)行更加有據(jù)可依。

　　按照新規(guī)定，征收個(gè)稅時(shí)，納稅人可憑原購(gòu)房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用。合理費(fèi)用是指，納稅人按照規(guī)定實(shí)際支付的住房裝修費(fèi)用、住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等費(fèi)用。

　　部分情況減免稅收

　　按照稅總規(guī)定，對(duì)部分轉(zhuǎn)讓行為可以實(shí)行優(yōu)惠。對(duì)出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售1年內(nèi)按市場(chǎng)價(jià)重新購(gòu)房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所繳納的個(gè)人所得稅，先以納稅保證金形式繳納，再視其重新購(gòu)房的金額與原住房銷(xiāo)售額的具體關(guān)系，全部或部分退還納稅保證金。另一方面，對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅。

　　虛構(gòu)合同難以奏效

　　通知規(guī)定，征收個(gè)稅時(shí)，以實(shí)際成交價(jià)格為轉(zhuǎn)讓收入。對(duì)于納稅人申報(bào)的住房成交價(jià)格，明顯低于市場(chǎng)價(jià)格，且無(wú)正當(dāng)理由的，征收機(jī)關(guān)依法有權(quán)根據(jù)有關(guān)信息核定其轉(zhuǎn)讓收入。對(duì)此，北京地稅的有關(guān)人士認(rèn)為，在執(zhí)行中如果遇到這種問(wèn)題，最近公布的新版二手房交易最低計(jì)稅價(jià)格，將起到一個(gè)底限的作用。屆時(shí)，地稅部門(mén)將按照二手房交易最低計(jì)稅價(jià)格，來(lái)核定該房屋的計(jì)稅價(jià)格。

　　■鏈接

　　繳稅公式

　　應(yīng)繳個(gè)稅=應(yīng)納稅所得額×20％

　　應(yīng)納稅所得額=轉(zhuǎn)讓房屋所得－房屋原值－合理費(fèi)用（裝修、手續(xù)費(fèi)等）

　　舉例：如果李先生在購(gòu)買(mǎi)了一所60萬(wàn)元的房屋后，將這所房屋以80萬(wàn)元的價(jià)格售出。假如相關(guān)合理費(fèi)用總共為5萬(wàn)元，那么李先生需要繳納的個(gè)人所得稅為：（80－60－5）×20％=3萬(wàn)元。

　　房屋原值的計(jì)算辦法

　　1.商品房：購(gòu)置該房屋時(shí)實(shí)際支付的房?jī)r(jià)款及交納的相關(guān)稅費(fèi)。

　　2.自建住房：實(shí)際發(fā)生的建造費(fèi)用及建造和取得產(chǎn)權(quán)時(shí)實(shí)際交納的相關(guān)稅費(fèi)。

　　3.經(jīng)濟(jì)適用房（含集資合作建房、安居工程住房）：原購(gòu)房人實(shí)際支付的房?jī)r(jià)款及相關(guān)稅費(fèi)，以及按規(guī)定交納的土地出讓金。

　　4.已購(gòu)公有住房：原購(gòu)公有住房標(biāo)準(zhǔn)面積按當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格計(jì)算的房?jī)r(jià)款，加上原購(gòu)公有住房超標(biāo)準(zhǔn)面積實(shí)際支付的房?jī)r(jià)款以及按規(guī)定向財(cái)政部門(mén)（或原產(chǎn)權(quán)單位）交納的所得收益及相關(guān)稅費(fèi)。

　　5.城鎮(zhèn)拆遷安置住房：

　　（1）房屋拆遷取得貨幣補(bǔ)償后購(gòu)置房屋的，為購(gòu)置該房屋實(shí)際支付的房?jī)r(jià)款及交納的相關(guān)稅費(fèi)；

　　（2）房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的，所調(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》注明的價(jià)款及交納的相關(guān)稅費(fèi)；

　　（3）房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，被拆遷人除取得所調(diào)換房屋，又取得部分貨幣補(bǔ)償?shù)模{(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》注明的價(jià)款和交納的相關(guān)稅費(fèi)，減去貨幣補(bǔ)償后的余額；#p#分頁(yè)標(biāo)題#e#

　　（4）房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，被拆遷人取得所調(diào)換房屋，又支付部分貨幣的，所調(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》注明的價(jià)款，加上所支付的貨幣及交納的相關(guān)稅費(fèi)。

　　合理費(fèi)用的計(jì)算辦法

　　1.支付的住房裝修費(fèi)用。納稅人能提供實(shí)際支付裝修費(fèi)用的稅務(wù)統(tǒng)一發(fā)票，并且發(fā)票上所列付款人姓名與轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)人一致的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核，其轉(zhuǎn)讓的住房在轉(zhuǎn)讓前實(shí)際發(fā)生的裝修費(fèi)用，可在以下規(guī)定比例內(nèi)扣除：

　　（1）已購(gòu)公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房：最高扣除限額為房屋原值的15%；

　　（2）商品房及其他住房：最高扣除限額為房屋原值的10%。

　　納稅人原購(gòu)房為裝修房，即合同注明房?jī)r(jià)款中含有裝修費(fèi)（鋪裝了地板，裝配了潔具、廚具等）的，不得再重復(fù)扣除裝修費(fèi)用。

　　2.支付的住房貸款利息。納稅人出售以按揭貸款方式購(gòu)置的住房的，其向貸款銀行實(shí)際支付的住房貸款利息，憑貸款銀行出具的有效證明據(jù)實(shí)扣除。

　　3.納稅人按照有關(guān)規(guī)定實(shí)際支付的手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等，憑有關(guān)部門(mén)出具的有效證明據(jù)實(shí)扣除。（記者趙鵬）

　　■專(zhuān)家觀點(diǎn)

　　虛高房?jī)r(jià)將擠出水分

　　財(cái)政部財(cái)政科研所蘇明副所長(zhǎng)認(rèn)為，新政策將打消部分人過(guò)度購(gòu)房的趨勢(shì)，讓虛高的房?jī)r(jià)逐漸擠出水分。不過(guò)，這一作用短期內(nèi)難以迅速實(shí)現(xiàn)。

　　他認(rèn)為，從總體來(lái)講，新規(guī)是國(guó)家要抑制房產(chǎn)交易中那些不合理交易的體現(xiàn)。由于目前在二手房交易中，大量存在著賣(mài)房者將自己應(yīng)該繳納的營(yíng)業(yè)稅，全部轉(zhuǎn)嫁給買(mǎi)房者的問(wèn)題，如果今后賣(mài)房者再將自己應(yīng)該繳納的個(gè)稅轉(zhuǎn)嫁給買(mǎi)房者，那么相信很多購(gòu)房者將因此卻步。買(mǎi)賣(mài)者的購(gòu)銷(xiāo)行為，將因新規(guī)實(shí)施逐漸理性，做到正確對(duì)待納稅問(wèn)題。（記者趙鵬）

　　僅靠稅收難抑房?jī)r(jià)上漲

　　中國(guó)人民大學(xué)財(cái)政金融學(xué)院財(cái)政系主任朱青認(rèn)為，僅以北京地區(qū)來(lái)看，如果新規(guī)順利實(shí)施，會(huì)對(duì)炒房者的投機(jī)行為，迅速做到有效打擊。不過(guò)朱青表示，目前土地稀缺才是房?jī)r(jià)上漲的根本原因，僅靠稅收手段難以改變這一局面。

　　對(duì)于新規(guī)的出臺(tái)背景，朱青認(rèn)為，該政策實(shí)際上只是原有政策的一個(gè)強(qiáng)調(diào)、補(bǔ)充和細(xì)化。它體現(xiàn)了政府為保持社會(huì)安定、希望抑制房?jī)r(jià)瘋漲的態(tài)度。（記者趙鵬）

　　■市場(chǎng)分析

　　二手房將突擊辦過(guò)戶

　　鏈家地產(chǎn)總監(jiān)金玉松昨天表示，距新政策實(shí)施只有5天時(shí)間，為增加房產(chǎn)出售收益，二手房市場(chǎng)必然又會(huì)出現(xiàn)5月底營(yíng)業(yè)稅實(shí)施前那樣的集中過(guò)戶現(xiàn)象。

　　金玉松認(rèn)為，新規(guī)定是一種強(qiáng)制性的征稅方式，相比之前的自愿申報(bào)繳納方式，必然增加交易者的交易成本，這就會(huì)降低房產(chǎn)交易雙方的交易意愿。因此，新政策實(shí)施后，二手房源的供給和需求均會(huì)出現(xiàn)一定幅度的下降，從而導(dǎo)致交易量在短期內(nèi)下降。交易量回升后，由于稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁的原因，將使二手房的價(jià)格出現(xiàn)一定的上漲。

　　鏈家地產(chǎn)在昨天發(fā)布的市場(chǎng)評(píng)價(jià)中稱(chēng)，新規(guī)細(xì)化了“合理費(fèi)用”等標(biāo)準(zhǔn)，更加科學(xué)，易于操作，但可以免稅轉(zhuǎn)讓的“家庭唯一生活用房”的概念還是難以界定。

　　（記者趙麗萍 劉軼濱）

　　兩種邏輯在左右市場(chǎng)

　　我愛(ài)我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司副總經(jīng)理胡景暉昨晚接受采訪時(shí)稱(chēng)，政府希望通過(guò)增加二手房市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅收，以壓縮二手房投機(jī)的利潤(rùn)空間，從而達(dá)到平抑房?jī)r(jià)的最終目的。但二手房市場(chǎng)目前是賣(mài)方市場(chǎng)，房源和需求的比例在1∶5左右，該政策的發(fā)布可能會(huì)引起兩種后果：一是“稀售”，一部分房主轉(zhuǎn)向租賃市場(chǎng)，造成二手房源進(jìn)一步稀缺；二是“轉(zhuǎn)嫁”，提高的交易成本全部或部分轉(zhuǎn)嫁給買(mǎi)房人。兩者都會(huì)令二手房?jī)r(jià)升高，買(mǎi)房人可能回流到一級(jí)市場(chǎng)，進(jìn)一步推高新房房?jī)r(jià)。

　　胡景暉認(rèn)為，政府與市場(chǎng)的不同邏輯究竟會(huì)產(chǎn)生怎樣的實(shí)際效果，有待市場(chǎng)印證。（記者劉軼濱）
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　　■市民反應(yīng)

　　孫先生“嚇了一跳”

　　昨晚，聽(tīng)說(shuō)稅總出臺(tái)的新政策后，市民孫先生“嚇了一跳”。他說(shuō)，6月1日出臺(tái)了營(yíng)業(yè)稅新政，營(yíng)業(yè)稅及其附加稅率有5.5％，現(xiàn)在又出個(gè)稅新政，稅率高達(dá)20％，這使他不得不重新考慮轉(zhuǎn)手二手房的計(jì)劃。他決定把出售自己房子的計(jì)劃再擱置2年，等湊夠5年大限再說(shuō)。“一下?lián)p失這么多錢(qián)，不值得，還是等等吧”。

　　據(jù)調(diào)查，和孫先生一樣想法的人很多，他們雖然理解政策所為，但對(duì)于多付個(gè)稅還是感覺(jué)“不爽”。（記者趙鵬）