案情：2006年，廣東深圳打工多年的小鳳在老家安徽省全椒縣襄河鎮(zhèn)XX路建造了一棟四層樓房，未辦理房產(chǎn)證。房屋建成后，由于小鳳工作在廣東，常年不回家，該房實際由小鳳姐姐大-梅居住。2010年4月12日小鳳回到全椒，發(fā)現(xiàn)姐姐大-梅未經(jīng)小鳳的同意，擅自將小鳳所有的第二層房屋(約120平方米)出賣給馮先生。小鳳當(dāng)即告知馮先生，要求馮先生讓出房屋。馮先生非但不理，反而開始對房屋進(jìn)行裝潢。小鳳認(rèn)為自己的房屋沒有房產(chǎn)證，依法不能進(jìn)行買賣，同時姐姐大-梅也無權(quán)代理自己出賣房屋，兩被告馮先生和大-梅之間的房屋買賣協(xié)議明顯無效，馮先生強行對房屋進(jìn)行裝潢的行為屬于侵權(quán)行為，起訴要求判決確認(rèn)兩被告簽訂的房屋買賣協(xié)議無效返還房屋;判令馮先生立即停止在其房屋裝潢的行為。

被告馮先生辯稱：該房是用我的購房預(yù)付款建起來的。當(dāng)時被告大-梅并未告訴我該房屋是誰的，大-梅的行為構(gòu)成表見代理，我不同意退還房屋。

被告李*梅辯稱：小鳳訴稱情況屬實，當(dāng)時是我私自將小鳳的房屋賣給被告馮先生的，現(xiàn)小鳳不愿出售房屋，并且該房依法也不能出售，對被告馮先生已交的房款，我愿意退還。

評析：姐姐大-梅未經(jīng)妹妹小鳳允許，擅賣房屋是否構(gòu)成表見代理，成為本案的爭議焦點。

一、目前我國的表見代理制度。表見代理制度是通過犧牲真正權(quán)利人的利益來保護(hù)善意無過失交易人的利益的典型制度。我國《民法通則》第63條規(guī)定：“公民、法人可以通過代理人實施民事法律行為。代理人在代理權(quán)限內(nèi)，以被代理人的名義實施民事法律行為，被代理人對代理人的代理行為，承擔(dān)民事責(zé)任。”這是我國適用代理制度的最基本法律依據(jù)。我國《合同法》第四十九條對表見代理做了規(guī)定：“行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立合同，相對人有理由相信行為人有代理權(quán)的，該代理行為有效。”可見表見代理并非真代理，而是形式上相似于代理、與代理有聯(lián)系而由代理法調(diào)整的情況。狹義無權(quán)代理，不存在無權(quán)代理人與本人之間的聯(lián)系，也不發(fā)生有權(quán)代理的法律后果。與狹義的無權(quán)代理不同，表見代理是廣義無權(quán)代理的一種，表見代理人與本人之間有某種使人誤信表見代理人有代理權(quán)的事由，從而法律強使其發(fā)生有權(quán)代理的效果。

二、表見代理產(chǎn)生的法律后果。(一)、表見代理成立，訂立的合同有效。表見代理雖屬無權(quán)代理，但是只要存在相對人有理由相信行為人有代理權(quán)的事實，表見代理成立，行為人的代理行為就應(yīng)當(dāng)按有效的代理來看待。在此情況下，所簽訂的合同就應(yīng)當(dāng)是有效合同，相對人不享有《合同法》第48條規(guī)定的撤銷權(quán)。也就是說，如果本案中大-梅代賣妹妹房產(chǎn)構(gòu)成表見代理，則大-梅與馮先生之間簽訂的房屋買賣合同就是有效的，小鳳沒有撤銷合同的權(quán)力。因此本案大-梅的行為是否構(gòu)成表見代理對案件的裁決非常關(guān)鍵。(二)、代理人對被代理人承擔(dān)民事賠償責(zé)任。被代理人因表見代理成立而承擔(dān)民事責(zé)任，因此給被代理人造成損失的，被代理人有權(quán)根據(jù)是否與代理人有委托關(guān)系、代理人是否超越代理權(quán)以及代理權(quán)是否已經(jīng)終止等不同的情況，以及無權(quán)代理人的過錯情況，依法請求無權(quán)代理人給予相應(yīng)的賠償。無權(quán)代理人應(yīng)當(dāng)賠償給被代理人造成的損失。也就是說，如果本案中大-梅出賣妹妹小鳳的房屋構(gòu)成表見代理，對因此給小鳳造成的損失，姐姐大-梅應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

三、表見代理的成立要件：表見代理屬于廣義的無權(quán)代理，因此只能在代理人無權(quán)代理而從事代理行為的情況下發(fā)生;相對人有合理的理由相信無權(quán)代理人的代理權(quán);相對人主觀上是善意的、無過錯的;無權(quán)代理行為的發(fā)生與被代理人有關(guān)。本案中大-梅沒有得到妹妹小鳳的同意和授權(quán)，以自己名義擅自出賣妹妹小鳳的房產(chǎn)，屬于無權(quán)代理。馮先生作為相對人明知大-梅出賣的房產(chǎn)沒有辦理產(chǎn)權(quán)證書，不具備出售條件仍然購買，而且沒有核實弄清真正的權(quán)力人，就盲目買房，自身也存在一定過錯。因此，大-梅和馮先生的買賣行為不符合表見代理成立要件。

四、兄弟姐妹關(guān)系并不構(gòu)成法律意義上的表見代理的基礎(chǔ)。表見代理多發(fā)生在夫妻以及父母子女之間。《合同法》第49條規(guī)定的“相對人有理由相信行為人有代理權(quán)”，必須符合法律規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和常人的判斷標(biāo)準(zhǔn)。如行為人持有本人出具的授權(quán)委托書，或者本人的其他行為方式可推定有授權(quán)的意思表示。非產(chǎn)權(quán)人的出賣人應(yīng)有代為處理售房事宜的授權(quán)書，買受人應(yīng)盡量要求該授權(quán)書經(jīng)公證。本案中，姐姐大-梅出賣妹妹小鳳的房產(chǎn)的行為不符合《合同法》第49條規(guī)定的要件，大-梅通過非法的手段處置他人財物，據(jù)此使第三人相信其有代理權(quán)，如果僅憑這些就斷定大-梅的行為構(gòu)成表見代理，顯然就是對無過錯的小鳳的合法財產(chǎn)的侵害，客觀上給大-梅的違法行為披上了合法的外衣。

綜上所述，大-梅出賣房屋的行為不能構(gòu)成表見代理。大-梅與馮先生簽訂房屋買賣合同，事前未經(jīng)所有人小鳳授權(quán)，事后小鳳亦未追認(rèn)，根據(jù)民法通則第66條第1款和合同法第48條第1款規(guī)定，該房屋買賣合同無效。

該案在審理過程中，經(jīng)安徽省全椒縣人民法院主持調(diào)解，雙方當(dāng)事人自愿達(dá)成如下協(xié)議:被告李*梅與被告馮*明間的售房協(xié)議無效;被告馮先生將所購買房屋返還給小鳳李秀鳳，并撤走在該房屋內(nèi)的所有財物;同時將房屋鑰匙交于被告大-梅;被告大-梅返還給被告馮先生購房款130000元，并賠償給被告馮先生損失108000元，合計238000元;其他無糾纏。

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