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顯失公平如何確定,案例來分析

來源: 律霸小編整理 · 2025-07-12 · 950人看過

2013年3月,馮先生以233萬元購入位于廣州的房產一套,交易完成并成功過戶后,適逢國家樓市新政出臺,房價飆升。過戶幾個月后原房主多次向廣州市仲裁委提出《存量房買賣合同》無效以及返還房屋的仲裁請求,但被駁回。其后,原房主又在2014年以交易顯失公平為由提起仲裁請求,廣州市仲裁委2016年3月1日作出裁定,變更《存量房買賣合同》交易交割為2774683元,馮先生支付房屋差價444683元。

原房主之子馬先生以交易顯失公平為由提起仲裁請求,仲裁委的裁定支持了馬先生的請求。而我認為,所謂“顯失公平”,應不適用于本案。

法律上的顯失公平,指的是一方當事人利用優勢或對方缺乏經驗,在訂立合同時致使雙方的權利和義務明顯違反公平、等價有償原則的合同。馬先生認為馮先生存在“騙購”行為,這很難講得通:如果馬先生父母年事已高,對樓市行情了解甚少,或許可以懷疑馮先生存在欺騙,但馬先生父母買房時是在兩個女兒的幫助下訂立的合同,完成的交易。那么,當事人兩個女兒對市場情況與國家政策應該具有了解能力,即便存在判斷失誤,也應由兩個女兒承擔失誤責任。

契約原則,必須受到尊重和信仰,體現當事雙方真實意愿的契約,必須受到保護。契約不立,則一個社會可能陷入無規則可依、無信可守的混亂。老人在兩位女兒的幫助指導下完成房屋交易,事后兒子又來推翻,卻得到仲裁機構支持,叫人擔心這會開了一個不守契約的惡例。這宗交易即便存在問題,買方與老人的兩個女兒誰更應擔責,也值得討論。

【分析】

我國《民法通則》和《合同法》都規定,行為人對行為內容有重大誤解的,或者顯失公平的民事行為,一方當事人有權請求人民法院或者仲裁機構予以變更或撤銷。從這起房屋交易情況來看,應當說符合顯失公平原則。

雖然現實生活中二手房實際交易價格不完全與市場評估價格相一致,存在一定的差價,但基本上相差不太多。而且,由懂行情的中介從中把關,必定會確保賣方利益不受損。但是,在這起房屋交易中,通過懂行的中介之手,房屋的實際交易價格居然比市場評估價格足足便宜了將近兩成,顯然違反了市場交易的等價有償原則。

另一方面,在這起案例中,原房主已是九旬老人,陪同他們辦理委托公證手續的女兒也已是老人。一般說來,他們都沒有二手房交易的經驗,對房地產市場行情了解也不夠多,對房屋評估價不是很了解,使得他們在交易中完全相信中介的說辭和做法。相比較而言,買主則明顯處于優勢地位,才撿到了這個大便宜。

總而言之,買主是否應該給原房主補差價,要看是否符合法律規定,而不能簡單地憑主觀意識判定。

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