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寧波
顯失公平如何確定,案例來分析
2013年3月，馮先生以233萬元購入位于廣州的房產一套，交易完成并成功過戶后，適逢國家樓市新政出臺，房價飆升。過戶幾個月后原房主多次向廣州市仲裁委提出《存量房買賣合同》無效以及返還房屋的仲裁請求，但被駁回。其后，原房主又在2014年以交易顯失公平為由提起仲裁請求，廣州市仲裁委2016年3月1日作出裁定，變更《存量房買賣合同》交易交割為2774683元，馮先生支付房屋差價444683元。
原房主之子馬先生以交易顯失公平為由提起仲裁請求，仲裁委的裁定支持了馬先生的請求。而我認為，所謂“顯失公平”，應不適用于本案。
法律上的顯失公平，指的是一方當事人利用優勢或對方缺乏經驗，在訂立合同時致使雙方的權利和義務明顯違反公平、等價有償原則的合同。馬先生認為馮先生存在“騙購”行為，這很難講得通：如果馬先生父母年事已高，對樓市行情了解甚少，或許可以懷疑馮先生存在欺騙，但馬先生父母買房時是在兩個女兒的幫助下訂立的合同，完成的交易。那么，當事人兩個女兒對市場情況與國家政策應該具有了解能力，即便存在判斷失誤，也應由兩個女兒承擔失誤責任。
契約原則，必須受到尊重和信仰，體現當事雙方真實意愿的契約，必須受到保護。契約不立，則一個社會可能陷入無規則可依、無信可守的混亂。老人在兩位女兒的幫助指導下完成房屋交易，事后兒子又來推翻，卻得到仲裁機構支持，叫人擔心這會開了一個不守契約的惡例。這宗交易即便存在問題，買方與老人的兩個女兒誰更應擔責，也值得討論。
【分析】
我國《民法通則》和《合同法》都規定，行為人對行為內容有重大誤解的，或者顯失公平的民事行為，一方當事人有權請求人民法院或者仲裁機構予以變更或撤銷。從這起房屋交易情況來看，應當說符合顯失公平原則。
雖然現實生活中二手房實際交易價格不完全與市場評估價格相一致，存在一定的差價，但基本上相差不太多。而且，由懂行情的中介從中把關，必定會確保賣方利益不受損。但是，在這起房屋交易中，通過懂行的中介之手，房屋的實際交易價格居然比市場評估價格足足便宜了將近兩成，顯然違反了市場交易的等價有償原則。
另一方面，在這起案例中，原房主已是九旬老人，陪同他們辦理委托公證手續的女兒也已是老人。一般說來，他們都沒有二手房交易的經驗，對房地產市場行情了解也不夠多，對房屋評估價不是很了解，使得他們在交易中完全相信中介的說辭和做法。相比較而言，買主則明顯處于優勢地位，才撿到了這個大便宜。
總而言之，買主是否應該給原房主補差價，要看是否符合法律規定，而不能簡單地憑主觀意識判定。
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