夫妻之間代簽也需委托
代簽合同在二手房買賣時比較常見,這種交易方式本身也是被法律所允許的。除了常見的定金合同、房產(chǎn)買賣合同之外,在法律規(guī)定范圍內(nèi)還可委托辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記、代理還貸、退保、代理變更注銷房地產(chǎn)抵押登記、支付相關(guān)稅費等諸多事宜,都可實行代簽方式。代簽合同并不總是會出問題,但是在房價出現(xiàn)劇烈波動時,尤其是房價快速上漲時,賣方往往以代簽為借口終止合同。當(dāng)然,也不排除有人惡意代簽合同。因此,代簽合同要求交易雙方嚴(yán)格按照法律規(guī)定來操作。
在二手房買賣過程中,親人之間委托代簽形式最多,如夫妻之間、父母子女之間、兄弟姐妹等,當(dāng)然也有朋友之間委托。有一些人對代簽這種形式有些誤解,比如在出售共同財產(chǎn)時,法律規(guī)定需要所有產(chǎn)權(quán)人都到場簽訂買賣合同,但對于夫妻共同財產(chǎn),有不少人認(rèn)為丈夫或妻子可以代替對方簽字,但一旦產(chǎn)生糾紛,這種代簽的做法卻得不到法律的認(rèn)可。
經(jīng)紀(jì)人小李給記者講述了一個案例。吳先生和妻子將一套共有房產(chǎn)出售給何先生,在簽訂買賣合同時只有吳先生一人到場,雖然根據(jù)中介的要求吳先生在買賣合同的附件中注明妻子同意出售該房屋,但隨后不久吳先生便以妻子不同意出售房產(chǎn)為由而要求撤銷買賣合同。后經(jīng)法院判決,交易合同無效,同時吳先生只需退回先期所收定金,而不必按照事先約定的“退一賠一”條款來執(zhí)行。何先生既沒有得到賠償,還耽誤了買房的最佳時機。這個案例,就是最典型的夫妻代簽合同帶來的風(fēng)險。
據(jù)了解,除了夫妻之間互為代簽經(jīng)常引發(fā)糾紛之外,還有一些情況也容易出現(xiàn)問題。比如,親友或其他熟人借用房主的房產(chǎn)證、身份資料等,然后隱瞞房主將房屋私自出售;房屋共有人之一假冒其他共有人的簽名,或者偽造授權(quán)委托書,將房屋出售;賣房人為方便購房者看房,將房屋鑰匙留給中介公司,購房者誤認(rèn)為中介公司有權(quán)代賣房屋而與其簽訂買賣居間協(xié)議;繼承人以被繼承人名義與自己簽訂房屋買賣合同,將被繼承人的房屋賣給自己,在被繼承人去世分割遺產(chǎn)時引發(fā)糾紛。
為了確定買賣的二手房是不是共同財產(chǎn),二手房在交易之前,首先要做的就是查清房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬,仔細(xì)審核房產(chǎn)證,必要時要向當(dāng)?shù)氐姆抗芫只蚪ㄎ樵儯捶课菔欠竦怯洖楣灿挟a(chǎn)權(quán)、是否還有其他共有人。買方尤其應(yīng)審核或查詢房產(chǎn)證上登記的產(chǎn)權(quán)人的婚姻狀況與結(jié)婚時間,注意房屋是不是夫妻的共有財產(chǎn)。在很多情況下,盡管房產(chǎn)證上登記的產(chǎn)權(quán)人為一人,但由于產(chǎn)權(quán)人已婚,而且結(jié)婚的時間早于取得房產(chǎn)證的時間,按照法律規(guī)定該房屋通常為其夫妻共有,轉(zhuǎn)讓時必須征得其配偶同意。
代簽委托書應(yīng)經(jīng)過公證
李先生在簽訂購買二手房合同時,并不是所有產(chǎn)權(quán)人都在現(xiàn)場,但是中介公司為了促成交易,讓買賣雙方簽約,并聲明其他所有權(quán)人都同意出售,隨后讓房產(chǎn)所有權(quán)的其他人來對交易進行追認(rèn)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,如果房價上漲,其他所有權(quán)人可能會故意不進行追認(rèn)而導(dǎo)致交易中斷,并致使買家利益受損。對于這種情況而言,買家要么暫緩簽約,要么簽約之后要求對方在規(guī)定時間內(nèi)補齊相關(guān)文件。
張先生購買一套房產(chǎn),在簽訂買賣合同時,產(chǎn)權(quán)人因故不能到場,由朋友幫助代簽,雖然中介出具了該產(chǎn)權(quán)人同意出售的證明,但張先生堅持要求對方對委托書進行公證之后才與之簽約。張先生的要求并非多此一舉,而是非常有必要的。業(yè)內(nèi)人士表示,對于房屋所有權(quán)人實在是無法到場簽訂合同的,那么一定要求委托人提供產(chǎn)權(quán)人簽署的授權(quán)委托書,且該授權(quán)委托書必須經(jīng)公證。簽約后,對方經(jīng)公證的授權(quán)委托書應(yīng)與合同一起妥善保管。
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