購房者未能成功申請貸款

從2004年下半年開始，隨著一系列相關政策的出臺，銀行對于個人住房貸款的政策開始作出了一系列的調整。其中主要包括對購買2套以上住房貸款的限制、單價7000元以上高價房貸款額度的調整、各大銀行收緊個人房貸的發(fā)放，以及2005年1月施行新的房貸利息等內容。

目前，通過貸款支付主要房款是大多數(shù)購房人的首選付款方式，可如果購房者不能通過銀行審查，自身沒有能力支付房款，基于買賣合同的約定又必須在一定期限內支付房款的話，將不可避免地造成違約，最后不得不承擔違約責任。當然，這其中也不乏部分基于**公司口頭承諾一定辦出貸款而決定購房的。

2004年8月，洪先生通過**公司看中一套房子，總價86萬元。但由于其本身已經有2套房子的抵押貸款，所以洪先生擔心自己不能再貸到款。但**公司承諾跟銀行很熟，辦出貸款絕對沒有問題，于是洪先生就與上家簽訂了買賣合同，并開始辦理貸款申請。

然而沒想到的是，多家銀行都沒有批準貸款。為了付款，洪先生不得不將自己另一套房子匆忙出售。由于已經延期付款一個多月，他不僅向上家賠償了將近2萬元的違約金，而且所出售的房屋由于過于匆忙，也比市場價低了很多。但由于沒有證據(jù)能夠證明**公司的承諾，所以無法向**公司索賠。

從法律關系上來看，貸款合同與房屋買賣合同屬于兩個不同的法律關系，除非在買賣合同中約定未能成功，貸款可以成為終止合同且不用承擔違約責任的條件。否則，一旦未能獲得貸款，基于買賣合同付款方式的約定，購房者就必須以其他方式支付房款，否則就構成了違約。因此在簽訂合同之前，購房者應當充分考慮到自身的支付能力和銀行信貸能力，如果**公司承諾貸款的，應當要求其出具書面承諾或者作為付款擔保人。

期房限轉之后的期房買賣

在“期房限轉”政策出臺之前，通過預售合同權益轉讓的方式辦理的房產買賣占據(jù)了二手房交易市場相當?shù)姆蓊~，而隨著“期房限轉”政策開始施行以及隨后而來的一段市場冷淡期，很快又興起了期房轉讓的現(xiàn)象，具體的操作方式就是在產權過戶的問題上做文章。

此類二手房交易出現(xiàn)的糾紛，原因在于售房人受到經濟利益的驅使，寧愿選擇違約按照合同約定承擔違約責任，卻不愿意繼續(xù)履行合同，更有甚者，直接轉售他人。蔡先生于今年上半年與張先生簽訂了購房合同，合同總價為70萬元。由于是期房，小產證大約要到今年下半年才能夠辦出，于是雙方約定由蔡先生先支付39萬元房款，張先生則將該房屋交付給蔡某使用。待小產證辦出之后3日內，由張先生協(xié)助辦理產權過戶，蔡先生通過貸款支付余款。但是當張先生在辦理出小產證之后，卻以簽訂合同時沒有產證合同應屬無效為由拒絕交易。蔡先生為此起訴到法院，要求繼續(xù)履行合同。

案例中交易雙方所簽訂的購房合同應當受到法律保護，雖然根據(jù)相關規(guī)定，沒有產證的房屋不能轉讓，但是雙方已經在合同中約定，當房屋符合國家規(guī)定的轉讓條件時辦理產權過戶，而張先生現(xiàn)在也已經取得了小產證，符合法定轉讓條件，因此應當履行合同。法院最終也判決要求張先生繼續(xù)履行合同，協(xié)助辦理產權過戶。

戶籍遷移之阻礙

戶籍遷移一直都是二手房交易過程中難以解決的問題，由于戶籍管理屬于公安部門進行的行政管理，法院無權干涉，而且法院也不受理二手房交易中以戶籍遷移為訴訟標的的案件，因此這個問題就目前而言可以說解決乏術。

2004年5月，林先生購買了一套老式售后公房，取得產權證之后，林先生按約支付了全部房款。數(shù)日后想要遷入戶口才發(fā)現(xiàn)自己所購買的房屋中居然有其他人的戶口，質問售房人才得知是售房人購買此房屋時上家所留下的戶口，售房人也表示自己無能為力，也聯(lián)系不到自己的上家。林先生找到房產所在地的派出所，派出所表示該戶口沒有遷入地不能辦理遷出。至今為止，林先生的問題仍然未能得到解決，不禁懊悔自己沒有在購房之前了解清楚這些問題。

針對目前戶籍糾紛中的管理盲點，應當在合同中約定以戶籍遷移為條件的違約責任，要求未按照約定遷移戶口的售房人承擔賠償責任，直至解除合同。為了能夠保證售房人履行合同或在售房違約時得到保障，也可以以戶籍遷移作為支付部分房款的條件。在目前的房產轉讓與戶籍遷移相分離的體制中，這樣的措施是必不可少的。