預告登記與備案登記的效力
《城市房地產管理法》與《城市商品房預售管理辦法》都規定了商品房預售合同登記備案制度,其明確規定,商品房預售,開發企業應當與承購人簽訂商品房預售合同,開發企業應當自簽約之日起30日內,向房地產管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續。而《物權法》及《房屋登記辦法》明定了預告登記。當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議,為保障將來實現物權,按照約定可以向登記機構申請預告登記。都有防止一房二賣的作用,還有保全財產、順位保證和預警的效力。
那么備案與預告登記有何區別呢:
首先,備案只適用于商品房,僅指商品房預售合同的備案。預告登記適用于所有的不動產,按《房屋登記辦法》第67條的規定,主要包括四種類型:一是預購商品房買賣,二是以預購商品房設定抵押,三是現房所有權的轉讓,四是現房所有權設定抵押。在實務中主要是第一種和第二種類型較多,第三種和第四種情形基乎不存在,因為在房屋取得所有權的情況下,再行轉讓和設定抵押已無什么障礙,當事人之間已無設定預告登記的必要。
其次,現行法上對備案的效力沒有明確規定,學界對備案性質認識不一,因此,也導致了實踐操作當中的混亂。如備案是否具有可訴性?是民事行為還是行政行為?在實行樓盤表控制房源之前,對同一個房子,如果前面已經存在一個所有權了,后又對該房子進行了備案,根據一物一權原則,一個標的物上只能有一個所有權,因此注銷后一個備案,沒什么問題。但如果該房子備案在先,而后該房又被另一人取得所有權,在此情況下,若備案信息上的當事人沒到場的情況下,就注銷前一個備案的話,會引起一定訴訟風險,目前,幾乎理論界與實務界都認為備案具有預防一房二賣的效力,因此,注銷當事人的備案可能會影響到其權益。而預告登記的效力,《物權法》第20條有明確規定,預告登記后,未經預告登記的權利人同意,處分該不動產的,不發生物權效力。預告登記由于是一種明確的登記類型,登記機構處理不當,必然會引起行政訴訟。
最后,備案為一種強制登記,是出賣方的單方義務,更多具有的是行政管理色彩,而預告登記遵循當事人自愿原則,需要雙方當事人的申請,純屬私法范疇。須注意的是,同一房產,在登記機構信息系統里既有備案和預告登記的,必須為同一當事人,否則就是登記機構明知一房二賣的情形下熟視無睹,有失監管之責。
以上就是律霸網小編為您講解的相關知識。預告登記與備案登記是日常生活中比較常見的法律問題,這是比較突出的話題,決定與我國社會發展的現狀。如果您對商預告登記和備案登記的效力的知識還有疑問,歡迎咨詢到律霸網進行詳細的法律咨詢。
該內容對我有幫助 贊一個
怎樣寫欠條
2021-03-25代寫遺囑有效條件有什么規定
2021-02-27在國外結婚可以在中國領結婚證嗎
2021-01-27國外保護非婚同居女性權利的法律方法有哪些
2020-11-18什么情況下必須給付老人贍養費
2021-03-18民事訴訟主管的標準及范圍是什么
2021-02-25交通事故致人死亡附帶民事訴訟
2020-11-30交通事故認定書怎么確定
2021-01-15交通事故起訴程序有哪些
2021-01-07債權擔保的方式
2021-02-20哺乳期可以協商一致解除合同嗎
2020-12-13延長假期加班企業如何發放加班費
2021-01-08保險合同成立兩年后能否以未如實告知拒賠
2021-03-08失業保險基金損失是否可以追回
2021-03-23汽車保險應如何投保
2021-02-10交通事故后被保險人如何向保險公司索賠
2020-11-29人壽保險保險費的繳費方式
2020-11-23建筑工程承包合同司法解釋
2020-12-09企業取得的房屋拆遷補償該不該交增值稅
2021-02-11親屬代簽的拆遷安置補償協議有效嗎
2021-03-24