預告登記失效后怎么辦?

可再重新申請。

房屋登記機構如何判斷預告登記是否已經(jīng)失效

商品房竣工后，開發(fā)企業(yè)隨即辦理了初始登記，但某甲并未及時前來辦理該房屋的轉(zhuǎn)移登記。時隔半年以后，開發(fā)企業(yè)和某乙前來申請該房屋的轉(zhuǎn)移登記。我單位發(fā)現(xiàn)該處房屋已設有預告登記，便告知當事人該房屋原來已經(jīng)辦理過預購商品房預告登記，在這一預告登記注銷或失效前，未經(jīng)預告登記的權利人同意，不能為某乙辦理商品房的轉(zhuǎn)移登記。但開發(fā)企業(yè)認為，《物權法》第二十條第二款已規(guī)定了“預告登記后……自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預告登記失效”。這一房屋在開發(fā)企業(yè)辦理了初始登記以后，便具備了能夠進行不動產(chǎn)登記的條件，而某甲在半年多的時間內(nèi)未申請該房屋的轉(zhuǎn)移登記，預告登記已經(jīng)依法失效。因此堅持要求我單位為某乙辦理轉(zhuǎn)移登記。

金*達：預告登記是對預告登記的義務人行使權利的一種限制，倘若長期處于這種限制狀態(tài)，會損害預告登記義務人的利益。因此，《物權法》規(guī)定了“自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預告登記失效”。

能夠進行不動產(chǎn)登記(本登記)的條件應包括兩個方面，一是客觀上具備了辦理本登記的條件，二是預告登記的義務人是否配合預告登記的權利人辦理本登記。是否具備了辦理本登記的客觀條件，不同類型的預告登記有所不同：

1.預購商品房預告登記，是開發(fā)企業(yè)(賣方)已完成了初始登記;2.預購商品房抵押的預告登記，是預告登記的義務人(購買商品房的業(yè)主)完成了商品房的轉(zhuǎn)移登記;3.現(xiàn)房的轉(zhuǎn)讓和抵押本來從房屋轉(zhuǎn)讓合同或抵押合同簽訂之日起就可以辦理轉(zhuǎn)移登記或抵押登記，只是由于當事人自己的原因，一時無法或不打算立即辦理轉(zhuǎn)移登記或抵押登記，這才需要以預告登記來保障將來實現(xiàn)物權。因此，如果當事人在協(xié)議上約定某一天作為能夠進行不動產(chǎn)登記之日，則應從協(xié)議所約定的一天起算。如果沒有對此進行約定，則起算時間就是物權協(xié)議簽訂之日。

但是，登記機構并不能簡單地以起算日期起三個月時間已經(jīng)屆滿來直接推定預告登記失效，因為還存在預告登記的義務人是否配合的問題。預告登記的主要目的就是為了保障將來實現(xiàn)物權，因此，在一般情況下，只要到了能夠進行不動產(chǎn)登記之時，預告登記的權利人一般都會及時地辦理不動產(chǎn)登記，以取得不動產(chǎn)物權。在本例中，雙方?jīng)]有在開發(fā)企業(yè)辦好初始登記之日起三個月內(nèi)申請轉(zhuǎn)移登記，這存在兩種可能：一是買方某甲怠于行使自己的權利或是出于故意(如某些炒房者)，未及時申請轉(zhuǎn)移登記;二是作為賣方的開發(fā)企業(yè)不予協(xié)助或故意拖延時間，等待三個月時間的屆滿，讓預告登記失效。

如果預告登記的權利人和預告登記的義務人對此各執(zhí)一詞，這就形成了雙方的民事糾紛，難以也不應由登記機構來判斷誰是誰非。當事人應當通過協(xié)商或司法程序來解決問題。因此，預告登記在實踐中出現(xiàn)的問題遠比立法時所考慮

的問題更為復雜。在國家沒有新的規(guī)定以前，除了以下情況，登記機構不能僅以三個月時間的屆滿來推定預告登記失效：

1.有證據(jù)證明已辦理預告登記的債權消滅(如雙方解除合同或合同被認定無效);2.司法部門認定預告登記已經(jīng)失效;3.預告登記的權利人自己認可從能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記。

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